【前言】

 所謂“跳單”，系中介行業(yè)的行業(yè)術語，通常是指在具有中介需求的房產(chǎn)中介、勞務中介、商業(yè)中介等服務領域，委托人在接受中介人的服務后，繞開中介人直接完成交易的行為。在《中華人民共和國民法典》發(fā)布之前并沒有法律直接定義“跳單”，后《中華人民共和國民法典》第九百六十五條明確規(guī)定：“委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。”這在法律層面對“跳單”行為作出了否定性評價，統(tǒng)一了對“跳單”行為的認定標準，確認了中介人報酬請求權，為中介人維護自身合法權益提供了法律依據(jù)。

【案情簡介】

2022年,被告與案外人簽訂了《國有土地使用權轉讓合同》一份，約定案外人將位于溧水區(qū)和鳳鎮(zhèn)某處土地使用權、地上建筑物及其他附著物所有權轉讓給被告。后雙方辦理了產(chǎn)權過戶手續(xù)。

原告某中介分公司主張：上述廠房買賣事宜系由其為被告與案外人提供中介服務所促成。當時系被告通過網(wǎng)絡推廣聯(lián)系其委托居間購買，原告多次提供信息，并帶領被告人員到案涉廠房實地考察、磋商購買事宜，為促成交易組建微信群，提供案涉廠房的買賣合同文本經(jīng)被告定稿后使用，后案涉廠房交易事宜基本確定，被告卻繞過其私下與案外人簽訂《國有土地使用權轉讓合同》。中介公司認為其已經(jīng)居間成功、促成雙方簽訂了合同，遂起訴至法院請求判令被告立即支付居間服務報酬。

被告對此不予認可，認為其與原告之間不存在中介合同關系、其沒有支付中介報酬的義務。

【法院認為】

委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。本案中，雖雙方未簽訂書面的中介合同，但根據(jù)現(xiàn)已查明的事實和現(xiàn)有證據(jù)，結合相關工作人員之間的微信聊天記錄，能夠認定原告工作人員曾多次帶領被告相關工作人員實地探訪案涉廠房，并多次回復介紹案涉廠房的具體信息、組織被告與案外人溝通相關事宜、詢問出賣人廠房辦證進度、協(xié)議是否通過等，且在該過程中，原告工作人員多次明確告知被告工作人員其公司名稱、中介人的身份、收取中介費的條件等，被告對此明知且認可，故應認定原、被告之間存在事實上的中介合同關系，被告接受了原告作為中介提供的相應服務。

但在被告已與案外人就案涉廠房買賣事宜基本達成一致意向、等待買賣協(xié)議的具體落實簽署的情況下，原告多次與被告溝通中介費事宜，被告卻不再回復原告，并繞開原告直接與案外人簽訂買賣協(xié)議并辦理廠房過戶事宜等，應認定被告的行為構成違約“跳單”，有違誠實信用原則。故原告有權要求被告支付相應的中介報酬。

【法官說法】

誠實信用，是法律的基本原則，也是基本的道德規(guī)范。“跳單”違約行為實際上是一種不誠信行為，綜合本案具體情況，雖不存在書面中介合同，但委托人的行為完全符合違約“跳單”的認定條件，且較為典型，遂法院判決委托人支付中介報酬。在此，為避免“跳單”的發(fā)生，建議中介人在與交易雙方建立中介合同關系時，應注意：一、事先獲得書面委托。二、明確交易機會或媒介服務的“首次”或“第一”性，鎖定委托人系利用中介人獲取的交易機會或者媒介服務。三、提高服務質量，提升與交易雙方的“粘性”，以此減少“跳單”的發(fā)生幾率。

但同時，中介人和委托人的合法權益系受到法律平等保護的，委托人有權選擇服務好、報價低的中介人完成交易，不能將正常挑選中介人的行為與“跳單”混為一談。對于中介方未能按約履行合同義務的，或者中介人存在虛假宣傳、漫天要價、“霸王條款”等不法行為，委托人亦有權訴諸法律要求中介人承擔相應的法律責任。