物業(yè)公司能否通過對業(yè)主停止供應(yīng)水、電、氣或不恰當(dāng)?shù)南拗崎T禁、電梯使用實現(xiàn)物業(yè)費收取，一直爭議較大，有人認(rèn)為用物理方法或新科技手段收費無可厚非，有人則提出糾紛可以合法方式解決，不應(yīng)妨礙公民基本生存權(quán)利。今年7月，江蘇省海安縣法院出臺的《關(guān)于審理物業(yè)費糾紛案件的指導(dǎo)意見》中，對物業(yè)公司上述行為畫出“紅線”，明確不予支持。指導(dǎo)意見公布后，引起廣泛關(guān)注。

　　近年來，物業(yè)費糾紛呈大幅上升趨勢，不僅涉及到業(yè)主、物業(yè)公司的利益，同時也反映出城市管理中所存在的問題。然而，由于法律對很多問題沒有統(tǒng)一規(guī)則，司法實務(wù)部門甚至同一法院內(nèi)對某些問題把握尺度不一，嚴(yán)重影響公平正義和司法公信力。為此，海安法院由院長王平率隊，廣泛開展調(diào)研活動，博采眾家之長，對主要爭議問題確立了該院審理規(guī)則。

　　物業(yè)服務(wù)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)具有資質(zhì)。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)等級，沒有資質(zhì)或者資質(zhì)等級低于其所從事的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，其與業(yè)主或業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無效。物業(yè)公司與業(yè)主委員會存在人員混同，或者物業(yè)服務(wù)中存在虛構(gòu)業(yè)主大會、業(yè)主委員會情形的，所簽訂物業(yè)服務(wù)合同不成立。沒有簽訂物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同無效，但業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務(wù)的，當(dāng)事人不能就取費標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致意見，以不超過當(dāng)?shù)卣?guī)定的取費標(biāo)準(zhǔn)的最低限額予以處理。物業(yè)公司可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)委托給他人或者肢解分包給他人；否則，業(yè)主可以此抗辯拒付或減付物業(yè)費。

　　可向物業(yè)使用人直接主張權(quán)利。有些房屋所有人將房屋出租后，長期銷聲匿跡，導(dǎo)致物業(yè)費難以收取。指導(dǎo)意見明確，業(yè)主存在將物業(yè)出租、出售或交付他人使用情形的，物業(yè)公司可以向物業(yè)使用人主張物業(yè)費，也可要求物業(yè)使用人與業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同中約定的滯納金視為違約金，業(yè)主認(rèn)為約定的違約金過高可根據(jù)法律要求調(diào)整。房屋已經(jīng)出售但尚未交付使用的，物業(yè)公司向買受人主張物業(yè)費不予支持，但買受人拒絕接受或拖延接受物業(yè)的除外。堅持先服務(wù)后收費原則，如物業(yè)服務(wù)合同約定先交費后服務(wù)，預(yù)收物業(yè)費的期限不得超過一年，物業(yè)公司就下期物業(yè)費起訴催要的，業(yè)主可就上期物業(yè)服務(wù)中存在的瑕疵予以抗辯。

　　未經(jīng)催繳直接起訴不予受理。物業(yè)公司起訴催要物業(yè)服務(wù)費，應(yīng)當(dāng)向法庭提供書面催繳函及有效的送達(dá)證明；否則，物業(yè)公司堅持起訴的不予受理，已經(jīng)受理的駁回起訴。催繳通知書可以采取在欠費業(yè)主物業(yè)門口和小區(qū)顯著位置張貼公告的方式送達(dá)。經(jīng)書面催繳后，物業(yè)公司可依程序申請支付令。

　　業(yè)主對公共部位經(jīng)營收益等享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)將企業(yè)資質(zhì)證書、從業(yè)人員基本情況、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)、公共部位經(jīng)營收益及行政管理部門投訴舉報電話，在物業(yè)服務(wù)收費地點的顯著位置公開并及時更新。物業(yè)公司未能就公共部位的經(jīng)營收益等給出合理解釋及說明，或提供的服務(wù)與收費標(biāo)準(zhǔn)不符的，業(yè)主可以要求減免部分物業(yè)費。物業(yè)公司侵占小區(qū)公用空間進(jìn)行經(jīng)營，或?qū)I(yè)主提供的物業(yè)服務(wù)用房出租或者用于經(jīng)營，所獲收益通常應(yīng)當(dāng)用于小區(qū)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會或者業(yè)主的決定使用。

　　不得采取不當(dāng)手段收取物業(yè)費。不當(dāng)手段收取物業(yè)費，很可能激化矛盾，甚至使矛盾升級變性。指導(dǎo)意見規(guī)定，物業(yè)公司為收欠費，停止對業(yè)主提供水、電、氣等或不恰當(dāng)?shù)叵拗茦I(yè)主對門禁、電梯等使用，影響業(yè)主正常生活的，業(yè)主要求物業(yè)公司賠償損失或排除妨礙的應(yīng)予以支持。物業(yè)公司接受供水、供氣、有線電視等專營服務(wù)單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費、水電周轉(zhuǎn)金等額外費用。

　　物業(yè)公司對小區(qū)私搭亂建等負(fù)協(xié)調(diào)處理義務(wù)。物業(yè)公司對小區(qū)存在的違規(guī)經(jīng)營、亂貼廣告、噪音污染、擅養(yǎng)大型犬類、亂停車輛、私搭亂建、私自更改樓體結(jié)構(gòu)等應(yīng)承擔(dān)何種義務(wù)爭議頗大，甚至有少數(shù)業(yè)主對物業(yè)公司提出超其能力范圍的要求。指導(dǎo)意見將物業(yè)公司的義務(wù)確定為“協(xié)調(diào)處理”，對于超出其服務(wù)范圍的事項應(yīng)當(dāng)向環(huán)保、治安、城管、城建等職能部分反映，并將處理結(jié)果書面告知當(dāng)事人。訴訟中，業(yè)主對此提出抗辯后，物業(yè)公司未能提供已經(jīng)完全履行協(xié)調(diào)義務(wù)的相關(guān)證據(jù)，法院將根據(jù)物業(yè)服務(wù)的實際情況酌定減免物業(yè)費。

　　業(yè)主無法指明服務(wù)不達(dá)標(biāo)具體情形不能抗辯減免物業(yè)費。業(yè)主以物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)為由抗辯要求減免物業(yè)費，應(yīng)當(dāng)說明不達(dá)標(biāo)的具體情形，其無法指明，僅籠統(tǒng)抗辯的不予支持。業(yè)主指明不達(dá)標(biāo)具體情形后，物業(yè)公司能夠提供證據(jù)證明履行了合同主要義務(wù)，僅部分服務(wù)內(nèi)容不達(dá)標(biāo)的，可采取繼續(xù)履行等補救措施予以消除，業(yè)主要求減免物業(yè)費的不予采納，但滯納金或違約金可酌情減免。物業(yè)公司沒有履行合同主要義務(wù)，服務(wù)內(nèi)容嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)的，業(yè)主可以拒絕支付物業(yè)費。

　　采訪中，不少法律專業(yè)人士認(rèn)為，海安法院出臺指導(dǎo)意見統(tǒng)一爭議問題處理規(guī)則，能夠為物業(yè)管理提供“標(biāo)桿”，促進(jìn)物業(yè)公司與業(yè)主“雙贏”，保證同案同判，也對相關(guān)法律或司法解釋的制定具有借鑒意義。