摘要：隨著我國(guó)近幾年來房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理作為一種新興行業(yè)，涉及了城市規(guī)劃發(fā)展、人們居住生活方式及生存居住環(huán)境等方面，是現(xiàn)代化城市管理中不可或缺的一部分。2003年的《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及2007年的《物權(quán)法》，確立了物業(yè)管理的一些基本制度，提出了一些解決物業(yè)管理問題的原則。但實(shí)踐中，物業(yè)管理領(lǐng)域的問題愈加復(fù)雜而多樣化，本文擬通過論述前期物業(yè)管理的法律關(guān)系，指出問題，給出建議以促進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，維護(hù)人們的合法權(quán)益。

　　關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理；臨時(shí)規(guī)約；前期物業(yè)服務(wù)合同

　　一、我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展

　　20世紀(jì)80年代，我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)體制改革及房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，帶動(dòng)了物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，在深圳、廣東及沿海一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的城市出現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在服務(wù)過程中產(chǎn)生了較多矛盾。1994年3月23日，建設(shè)部頒布了《城市新建住宅管理辦法》，明確要求在新建小區(qū)推行物業(yè)管理制度，這是建國(guó)以來我國(guó)有關(guān)物業(yè)管理的第一個(gè)主要部門規(guī)章，是我國(guó)物業(yè)管理體制上的重大突破。1994年6月18日，深圳通過《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，我國(guó)第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)誕生。隨后，廣東、北京、上海、江蘇、重慶等地紛紛出臺(tái)地方物業(yè)管理法規(guī)或規(guī)章，形成了以國(guó)家和地方互補(bǔ)的物業(yè)管理法規(guī)政策體系。2003年，國(guó)務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》。該條例對(duì)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位等規(guī)定了較為詳細(xì)的權(quán)利、義務(wù)，將前期物業(yè)管理納入法制軌道，使規(guī)范前期物業(yè)管理市場(chǎng)有法可依。2007年10月1日我國(guó)《物權(quán)法》出臺(tái)，第一次以法律的形式確立了以區(qū)分建筑物所有權(quán)為核心的物業(yè)管理法律制度，《物權(quán)法》確立了物業(yè)管理的一些基本制度，提出了解決問題的原則，《物權(quán)法》生效后，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)與《物權(quán)法》中建筑物區(qū)分所有權(quán)制度相悖的規(guī)定進(jìn)行了修改，經(jīng)過多年的摸索與實(shí)踐，我國(guó)的物業(yè)管理制度有了飛躍性的發(fā)展，法制環(huán)境不斷改善。

　　二、前期物業(yè)管理的內(nèi)涵

　　前期物業(yè)管理是指在物業(yè)業(yè)主購(gòu)買物業(yè)以前由項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)者選聘的物業(yè)管理企業(yè)，并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同由其來進(jìn)行物業(yè)管理。主要是對(duì)公共場(chǎng)所、房屋共有部分的清潔和管理；對(duì)物業(yè)共用部分的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；對(duì)物業(yè)共用設(shè)施的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和管理；附屬建筑物、構(gòu)筑物維修、養(yǎng)護(hù)和管理；對(duì)物業(yè)治安、消防等事項(xiàng)的管理，與整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的管理對(duì)象基本一致。

　　時(shí)間上，我國(guó)有兩個(gè)階段，前一個(gè)階段是由開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)小區(qū)進(jìn)行管理-前期物業(yè)管理階段，后一個(gè)階段是由業(yè)主自行選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)階段。可見，前期物業(yè)管理的開始意味著對(duì)小區(qū)的管理控制權(quán)由建設(shè)單位轉(zhuǎn)向物業(yè)所有人。前期物業(yè)管理階段是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的最初階段，是非常重要的環(huán)節(jié)。而前期物業(yè)管理又可以分為兩個(gè)階段：第一個(gè)階段是從項(xiàng)目初始至工程竣工驗(yàn)收合格為止，對(duì)于物業(yè)管理而言可以稱為“早期物業(yè)管理介入”，這個(gè)階段的物業(yè)管理活動(dòng)通常由開發(fā)公司自己負(fù)責(zé)；第二個(gè)階段是從工程驗(yàn)收合格開始到業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司依法簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效時(shí)為止，這個(gè)階段的物業(yè)管理服務(wù)由開發(fā)商按法定程序和要求聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)實(shí)施。但在實(shí)踐中，由于某一管理項(xiàng)目的分期建設(shè)時(shí)常使兩個(gè)階段沒有明確的界限。

　　內(nèi)容上，前期物業(yè)管理主要包括前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)規(guī)約、承接物業(yè)時(shí)的查驗(yàn)、物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)的文件資料移交、建設(shè)單位配置物業(yè)管理用房、建設(shè)單位的物業(yè)保修等等。前期物業(yè)服務(wù)合同是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的書面合同；臨時(shí)管理規(guī)約是指建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任等事項(xiàng)依法作出的約定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向買受人明示，并予以說明；物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，而建設(shè)單位辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交文件資料、按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房、按國(guó)家規(guī)定在保修期限和保修范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　三、前期物業(yè)管理存在的問題

　　1、前期物業(yè)管理服務(wù)合同主體的特殊性。由于前期物業(yè)服務(wù)合同是一臨時(shí)、過渡性合同，同普通物業(yè)服務(wù)合同相比，前期物業(yè)服務(wù)合同在訂立時(shí)間、主體及生效期間等方面有其自身獨(dú)有的特征。前期物業(yè)服務(wù)合同是由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的，物業(yè)買受人并不是前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，卻要繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，這是物業(yè)買受人經(jīng)常出的問題，此時(shí)建設(shè)單位作為合同一方又不監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)時(shí)，因物業(yè)買受人在前期物業(yè)服務(wù)合同中的法律地位不明確，業(yè)主往往以此為由不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)糾紛不斷。在現(xiàn)實(shí)生活中，建設(shè)單位有時(shí)為了節(jié)約成本、謀求利益，往往自行出資組建具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，由于這種特殊關(guān)系，建設(shè)單位往往將建設(shè)中的質(zhì)量問題、購(gòu)房時(shí)的承諾等等推到組建的物業(yè)公司上，業(yè)主只能處于無(wú)奈的境地。這些弊端帶來矛盾，合同的主體一方是建設(shè)單位，一方是建設(shè)單位選聘的物業(yè)公司，業(yè)主與物業(yè)公司卻不存在合同關(guān)系，由于合同具有相對(duì)性，也就是說，通常情況下只有合同的相對(duì)方才有權(quán)請(qǐng)求履行合同。而在前期物業(yè)服務(wù)合同中，業(yè)主卻沒有權(quán)利要求物業(yè)管理企業(yè)依照前期物業(yè)管理合同提供物業(yè)服務(wù)，也不能要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)業(yè)主普通以自己不是前期物業(yè)服務(wù)合同的主體而拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，帶來了眾多物業(yè)管理費(fèi)糾紛。設(shè)想一下，如果前期物業(yè)服務(wù)合同侵害到業(yè)主的合法權(quán)益時(shí)，業(yè)主該如何救濟(jì)呢，是否只是等待小區(qū)入住率達(dá)到一定比例時(shí)，召開業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)，等待選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)呢？這期間的權(quán)利如救濟(jì)？當(dāng)然，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十三條的規(guī)定，“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。”當(dāng)業(yè)主與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，也對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行了認(rèn)同，是一種追認(rèn)行為，所以前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有具有約束力。這條似乎強(qiáng)調(diào)了前期物業(yè)服務(wù)合同經(jīng)業(yè)主承諾后對(duì)業(yè)主的約束力，但物業(yè)公司侵害業(yè)主利益時(shí)業(yè)主如何有效維權(quán)，在現(xiàn)實(shí)生活中卻難找途徑解決。

　　2、前期物業(yè)管理中物業(yè)服務(wù)費(fèi)規(guī)定不明晰。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》僅對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)作了原則規(guī)定，并未明確前期物業(yè)管理階段的費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)，限制了當(dāng)事人的權(quán)利。同時(shí)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以行政監(jiān)督來規(guī)定，仍更多的依賴于行政干預(yù)，行政干預(yù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)表現(xiàn)在價(jià)格控制、備案登記、行政處罰，而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，政府指導(dǎo)價(jià)往往不靈活、具有滯后性，而前期物業(yè)服務(wù)合同往往是政府指導(dǎo)價(jià)，政府定價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)是什么？因此，前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，是一個(gè)重要的問題。

　　3、臨時(shí)規(guī)約通常為物業(yè)買受人忽視

　　管理規(guī)約的設(shè)立、變更和廢止，可以基于業(yè)主大會(huì)的決議，也可以由開發(fā)商預(yù)先制定格式化的管理規(guī)約，在預(yù)售或出售商品房時(shí)，分別與具體業(yè)主達(dá)成同意該管理規(guī)約的合意。而在預(yù)售或出售商品房時(shí)，達(dá)成的合意即臨時(shí)管理規(guī)約，規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。現(xiàn)實(shí)中臨時(shí)管理規(guī)約是建設(shè)單位單方意思表示，并非由業(yè)主大會(huì)制定，如果物業(yè)買受人滿意房屋購(gòu)買合同，忽視臨時(shí)管理規(guī)約的約定而簽訂承諾書，或是滿意房屋買賣合同，雖不滿意臨時(shí)管理規(guī)約，但認(rèn)為臨時(shí)管理規(guī)約只是購(gòu)買房屋合同時(shí)很小的一部分，不能因小失大，而勉強(qiáng)接受，此時(shí)，臨時(shí)管理規(guī)約無(wú)異于給物業(yè)買受人加了強(qiáng)制締約義務(wù)。而民法奉行意思自治原則，要約與承諾原則上基于當(dāng)事人自愿，只有在極為例外的情形下，法律才對(duì)某些當(dāng)事人課加強(qiáng)制締約義務(wù)，此類義務(wù)人一般是占據(jù)壟斷地位或優(yōu)勢(shì)地位的企業(yè)。

　　四、目前對(duì)前期物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題提出一些對(duì)策

　　1、完善物業(yè)管理招投標(biāo)制度。

　　我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了從事前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘方式，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但現(xiàn)實(shí)中很多建設(shè)單位為了節(jié)約成本、謀求利益，自行出資組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，有的建設(shè)單位組建具有獨(dú)立法人資格的子公司，有的作為控股股東與其他股東共同組建股份有限公司，并沒有嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，從而形成建、管不分的局面。因此，政府要加強(qiáng)指導(dǎo)，嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)制度，公開、公正、公平選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，嚴(yán)格按照《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，對(duì)申請(qǐng)投標(biāo)人認(rèn)真地進(jìn)行資格預(yù)審，實(shí)行建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)，打破建、管不分的體制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)以專業(yè)化謀發(fā)展、市場(chǎng)化謀效益、人性化求認(rèn)同，從而贏得廣大業(yè)主的青睞。

　　2、明確前期物業(yè)管理中物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)

　　實(shí)踐中，由于收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)等不明確或收費(fèi)過高，導(dǎo)致很多物業(yè)買受人因房屋質(zhì)量、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等問題拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象越來越突出。因此對(duì)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要明確統(tǒng)一的規(guī)定，以避免政府價(jià)格主管部門與房地產(chǎn)行政管理部門制定價(jià)格時(shí)存在很大的不確定因素，導(dǎo)致價(jià)格制定混亂。

　　3、加強(qiáng)對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約制定和宣傳

　　臨時(shí)管理規(guī)約的目的是為了維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全合理使用，維護(hù)公共秩序，創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，由建設(shè)單位制定的對(duì)全體業(yè)主具有約束力的規(guī)約。現(xiàn)實(shí)生活中臨時(shí)管理規(guī)約，條款簡(jiǎn)單，文本不規(guī)范，雙方的責(zé)權(quán)利未在書面上進(jìn)行認(rèn)真的約定，使雙方的合法權(quán)益得不到有效保護(hù)，也為前期物業(yè)管理留下了后遺癥。因此，要制定和完善臨時(shí)管理規(guī)約。物業(yè)買受人要提高意識(shí)，在簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，一定要認(rèn)真審查臨時(shí)管理規(guī)約，看是否符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，有無(wú)侵犯業(yè)主的合法權(quán)益，不能隨便簽字承諾，建設(shè)單位制定臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，違反臨時(shí)管理規(guī)約等事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任作出約定，建設(shè)單位應(yīng)接受物業(yè)買受人的監(jiān)督，如有違反則承擔(dān)違約責(zé)任；行政部門除求臨時(shí)管理規(guī)約登記、備案外，要進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，起到真正的監(jiān)督作用。