商品房買(mǎi)賣(mài)是以不動(dòng)產(chǎn)的房屋作為交易標(biāo)的物的民事行為。隨著住房制度改革的深化和城鎮(zhèn)居民住房的社會(huì)化、商品化，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展起來(lái)，但與此同時(shí)商品房買(mǎi)賣(mài)矛盾糾紛日益增多，相關(guān)案件呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)。商品房買(mǎi)賣(mài)不僅關(guān)系到人民群眾切身利益，而且事關(guān)社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)繁榮增長(zhǎng)，因此關(guān)注該類(lèi)案件，尋找相應(yīng)的法律對(duì)策以減少糾紛無(wú)疑意義重大。本文以我院近三年審理的涉某集團(tuán)揚(yáng)州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某集團(tuán)）商品房銷(xiāo)售合同糾紛案件為例，分析當(dāng)前商品房銷(xiāo)售合同糾紛案件存在的普遍問(wèn)題，以期對(duì)預(yù)防化解此類(lèi)糾紛提供有益參考。

　　一、涉某集團(tuán)商品房銷(xiāo)售合同糾紛的類(lèi)型

　　2012年至2015年7月，我院共受理涉某集團(tuán)揚(yáng)州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某集團(tuán)）商品房銷(xiāo)售合同糾紛案件374件，審結(jié)337件，立案標(biāo)的額1619.14萬(wàn)元。從案件類(lèi)型上看，涉某集團(tuán)商品房銷(xiāo)售合同糾紛案件幾乎涵蓋了商品房銷(xiāo)售糾紛案件的主要類(lèi)型，具體包括：

　　1、買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂商品房預(yù)售合同后，出賣(mài)人因工期拖延或配套設(shè)施不完備無(wú)法按期交房，買(mǎi)受人訴訟要求支付逾期交房違約金，或確認(rèn)雙方買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。2012年我院受理此類(lèi)案件1件，到約定的交付日期后，房屋水電設(shè)施還不完備，買(mǎi)房人拒絕接收，要求解除與某集團(tuán)的商品房預(yù)售合同。

　　2、出賣(mài)人在交付房屋時(shí)未能兌現(xiàn)在銷(xiāo)售廣告及宣傳材料中作出的說(shuō)明或允諾，如代辦貸款、商家入駐等，買(mǎi)受人訴訟要求出賣(mài)人履行合同、承擔(dān)違約責(zé)任或賠償責(zé)任。本院2012年受理買(mǎi)房人訴某集團(tuán)房屋質(zhì)量與宣傳不符合，要求解除合同案件1件；2013年受理買(mǎi)房人訴某集團(tuán)未履行代辦貸款約定，要求解除合同，賠償利息案件1件。

　　3、出賣(mài)人交付房屋的套內(nèi)使用面積或者建筑面積的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的面積差距較大，買(mǎi)受人訴訟要求雙倍返還房?jī)r(jià)款，或解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息。我院2014年受理該類(lèi)案件1件，買(mǎi)房人起訴某集團(tuán)房屋面積與合同不符，要求賠償損失，支付違約金。

　　4、買(mǎi)受人認(rèn)為出賣(mài)人交付的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，要求交付合格房屋，或解除合同，返還購(gòu)房款并支付利息。我院2014年受理該類(lèi)案件10件，買(mǎi)受人起訴某集團(tuán)房屋存在設(shè)計(jì)缺陷（相鄰門(mén)戶大門(mén)重疊），要求更改設(shè)計(jì)，并賠償損失。

　　5、出賣(mài)人為買(mǎi)受人按揭貸款提供擔(dān)保，買(mǎi)受人未按期交納按揭貸款，銀行起訴要求出賣(mài)人承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，為其墊付貸款及利息。我院2013年受理該類(lèi)案件1件。

　　6、出賣(mài)人未在《解釋》規(guī)定或合同約定的期限內(nèi)為產(chǎn)權(quán)人辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，或未在規(guī)定的期限內(nèi)辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人訴訟要求出賣(mài)人按照《解釋》規(guī)定或合同約定支付違約金。我院2013年受理買(mǎi)受人訴某集團(tuán)逾期辦證要求支付違約金案件34件，2014年受理該類(lèi)案件208件，2015年受理125件（其中執(zhí)行案件13件）。

　　二、涉某集團(tuán)商品房銷(xiāo)售合同糾紛案件的特點(diǎn)及成因分析

　　通過(guò)對(duì)我院近三年受理的涉某集團(tuán)商品房銷(xiāo)售合同糾紛案件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)該類(lèi)案件呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

　　一是從訴訟成因上看，因延遲辦證引發(fā)的糾紛占絕對(duì)比例。雖然我院受理的涉某集團(tuán)案件類(lèi)型多樣，涉及商品房銷(xiāo)售糾紛所有常見(jiàn)類(lèi)型，但因延遲辦證引發(fā)的糾紛2013年占94.44%、2014年占94.97%、2015年占100%。案件數(shù)量與所占比例在所有的涉某集團(tuán)案件中占絕對(duì)比例，所占比例逐年上升。

　　究其原因：（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投入資金量大、牽涉環(huán)節(jié)多，在經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)以及宏觀調(diào)控政策趨緊樓市遇冷影響下，原本潛在糾紛隱患集中爆發(fā)，開(kāi)發(fā)商因資金壓力、合建糾紛等原因工期拖長(zhǎng)，不能按預(yù)定竣工驗(yàn)收，導(dǎo)致不能按照合同約定如期辦證。 (2)2013年該類(lèi)案件的審理結(jié)果逐漸產(chǎn)生判例效應(yīng)，社會(huì)影響擴(kuò)大，越來(lái)越多具有相同遭遇的買(mǎi)受人傾向于通過(guò)法律手段獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

　　二是從訴訟主體看，除1件金融借款糾紛案件原告為銀行外，其余案件原告均為買(mǎi)受人。

　　究其原因：（1）、購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較多，消費(fèi)心理不成熟，容易受到售樓廣告的誘惑，無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)對(duì)大量房地產(chǎn)銷(xiāo)售信息作出正確和理性的判斷。（2）、在房產(chǎn)市場(chǎng)慘淡遇冷的背景下，購(gòu)房者為轉(zhuǎn)嫁損失，傾向于以樓盤(pán)規(guī)劃變更、與廣告宣傳不符、存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題等主張合同無(wú)效或解除合同，最低也要通過(guò)獲取違約金等形式補(bǔ)償降價(jià)損失。（3）法制觀念已經(jīng)深入人心，買(mǎi)受人的依法維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)，糾紛發(fā)生后能夠依法理智訴訟。

　　三是從立案方式上看，多是成批立案。340件案件都是集中立案，占總案件數(shù)的93.92%，同一天立案數(shù)少則兩三件，多則幾十件。說(shuō)明案件具有群體性，容易產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。

　　究其原因：涉房糾紛關(guān)乎民眾切身利益，商品房銷(xiāo)售糾紛案件買(mǎi)受人基于一致的訴求，往往會(huì)“抱團(tuán)訴訟”，加之判決具有判例效應(yīng)，一個(gè)買(mǎi)受人成功獲得經(jīng)濟(jì)賠償，會(huì)引起其他買(mǎi)受人的效仿，同類(lèi)案件數(shù)量會(huì)越來(lái)越多。

　　四是從結(jié)案方式看，調(diào)解結(jié)案為主，原告撤訴為輔。已審結(jié)的337件案件中，調(diào)解結(jié)案179件，占總數(shù)的53.12%；撤訴79件，占總數(shù)的23.44%，調(diào)撤率76.58%。且撤訴的原因多是自動(dòng)達(dá)成調(diào)解協(xié)議。

　　究其原因：（1）、商品房合同糾紛既涉及開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的重大利益，且往往具有群體性特征，以調(diào)解方式結(jié)案更有利于平抑糾紛，既回避了因法律之后引起的適用困難，也更符合情理容易被當(dāng)事人接受，社會(huì)效果良好。（2）開(kāi)發(fā)商為避免不良影響繼續(xù)擴(kuò)大，為確保后續(xù)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的良性進(jìn)展，傾向于與原告調(diào)解，主動(dòng)給付違約金來(lái)“息事寧人”。

　　五是從案件結(jié)果看，均已原告勝訴，某集團(tuán)賠違約金、解除購(gòu)房合同等結(jié)案。

　　究其原因：（1）開(kāi)發(fā)商的守約意識(shí)淡薄。銷(xiāo)售廣告、宣傳材料與交付時(shí)不一致的糾紛。開(kāi)發(fā)商往往會(huì)在利益的驅(qū)動(dòng)下，在宣傳是進(jìn)行夸大性甚至是欺詐性宣傳吸引顧客。從我院受理的案件來(lái)看，絕大多數(shù)案件都起因于開(kāi)放商不能兌現(xiàn)宣傳承諾、履行合同義務(wù)，如不能如期辦理商品房權(quán)屬備案登記、安裝配套設(shè)施、商品房存在質(zhì)量瑕疵、面積誤差等。（2）現(xiàn)行法律的頒布和施行確實(shí)在維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益方面發(fā)揮了重要作用。2003年6月1日最高院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》頒布實(shí)施后，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中的常見(jiàn)問(wèn)題進(jìn)行細(xì)致釋明，法院審理有法可依，爭(zhēng)議少，購(gòu)房者權(quán)益得到全面保護(hù)。

　　三、對(duì)策與建議

　　一是加強(qiáng)政府監(jiān)管，杜絕監(jiān)督盲點(diǎn)。在商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售過(guò)程中，具體牽涉到開(kāi)發(fā)商資質(zhì)審批、征地拆遷、立項(xiàng)審批、規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、建設(shè)用地審批與頒正、設(shè)計(jì)與施工等單位的招投標(biāo)、質(zhì)量監(jiān)管、批準(zhǔn)預(yù)售、驗(yàn)收備案、房產(chǎn)權(quán)證辦理等事務(wù)相關(guān)的多個(gè)部門(mén)。如果相關(guān)部門(mén)管理不到位或者缺失，不僅會(huì)間接地誘發(fā)糾紛，客觀上還會(huì)增加糾紛的化解難度，尤其在宏觀調(diào)控趨嚴(yán)、市場(chǎng)前景不明時(shí)，行政行為的不規(guī)范更容易被放大并成為糾紛的導(dǎo)火索。針對(duì)審判中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，司法機(jī)關(guān)應(yīng)主動(dòng)發(fā)送司法建議，加強(qiáng)與相關(guān)職能部門(mén)對(duì)接，特別是要主動(dòng)與國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃等部門(mén)溝通，主動(dòng)協(xié)調(diào)，為化解群體性糾紛及房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展出謀劃策。

　　二是準(zhǔn)確把握政策精神，依法行使審判職權(quán)。法院要密切關(guān)注國(guó)家政策變化，準(zhǔn)確把握法律規(guī)定與國(guó)家政策的關(guān)系，堅(jiān)持民事審判促進(jìn)宏觀政策落實(shí)和調(diào)控目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的價(jià)值取向。在案件處理中，堅(jiān)持合同自由、誠(chéng)實(shí)信用和公平原則，充分尊重過(guò)當(dāng)事人意思自治，依法確定當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)；在分清責(zé)任的基礎(chǔ)上，根據(jù)雙方的過(guò)錯(cuò)程度、損失情況等，合理確定違約責(zé)任。

　　三是主動(dòng)延伸審判職能，積極化解矛盾糾紛。注重通過(guò)個(gè)案判決加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，對(duì)較為典型、突出的爭(zhēng)議問(wèn)題積極撰寫(xiě)案例分析，制作房地產(chǎn)糾紛指導(dǎo)手冊(cè)點(diǎn)評(píng)相關(guān)法律問(wèn)題，以總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、提示風(fēng)險(xiǎn)，促使當(dāng)事人對(duì)裁判結(jié)果有明確的預(yù)期，減少盲目訴訟和不當(dāng)維權(quán)現(xiàn)象。主動(dòng)走訪企業(yè)、召開(kāi)座談會(huì)，通過(guò)宣講法律法規(guī)、案例剖析，進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識(shí)，規(guī)范企業(yè)行為。

　　最高院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條明確規(guī)定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

　　占絕對(duì)數(shù)量逐年攀升。2012年我院受理該類(lèi)案件4件，2013年上升到40件，2014年激增到227件，2015年1-7月已受理103件。

　　四是從結(jié)案方式上看，以調(diào)解結(jié)案為主。179件案件以調(diào)解結(jié)案，88件案件以撤訴結(jié)案，調(diào)撤率71.39%。

　　2013金融借款合同糾紛1件，銀行起訴，明發(fā)因出具推薦擔(dān)保函，提供連帶擔(dān)保責(zé)任。

　　2014年審結(jié)逾期辦證要求支付違約金的案件208件，其中調(diào)撤170件，除1件超過(guò)訴訟時(shí)效駁回原告訴訟請(qǐng)求外，均以某集團(tuán)敗訴告終。

　　2015年受理112 件，審結(jié)78件，66件調(diào)解結(jié)案，12件撤訴結(jié)案，21件在審，13件執(zhí)行案件。

　　商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件呈現(xiàn)的特征

　　通過(guò)對(duì)我院受理的該類(lèi)案件進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件主要表現(xiàn)為以下幾方面特征：

　　第一，原告為買(mǎi)受人的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件占絕對(duì)比例。這充分說(shuō)明了以下兩點(diǎn)：一方面，買(mǎi)受人在購(gòu)房過(guò)程中承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較多，消費(fèi)心理不成熟，容易輕信售樓廣告的誘惑，在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法對(duì)大量房地產(chǎn)銷(xiāo)售信息作出正確和理性的判斷，消弱了買(mǎi)受人的自我保護(hù)能力，從而導(dǎo)致原告為買(mǎi)受人的案件數(shù)量和比例比較多。另一方面，開(kāi)放商利益受利益驅(qū)動(dòng)，守約意識(shí)淡薄。

　　第二，該類(lèi)案件具有群體性，容易產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。一般房屋買(mǎi)賣(mài)合同多為集團(tuán)訴訟，且訴訟請(qǐng)求相似，裁判文書(shū)示范性強(qiáng)，結(jié)案方式基本屬于同一類(lèi)型。

　　審理過(guò)程中存在的問(wèn)題

　　在審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件過(guò)程中，突出存在以下問(wèn)題：

　　（一）關(guān)于交付的問(wèn)題

　　雖然在最高人民法院《解釋》第十一條規(guī)定了轉(zhuǎn)移占有為交付完成，但買(mǎi)賣(mài)雙方就商品房是否具備交付條件常發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，且在商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中占有相當(dāng)大的比例。交付的質(zhì)量條件是什么？根據(jù)我國(guó)建筑法第六十一條第一款規(guī)定：“交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書(shū)，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。”該條文第二款規(guī)定：“建筑工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”若出賣(mài)人在不具有交付條件的情況下，通知買(mǎi)受人接受交付的，因其交付的標(biāo)的物不具有交付條件，買(mǎi)受人可以拒絕接受；若出賣(mài)人已具備了交付條件，而買(mǎi)受人拒絕接受者，則由買(mǎi)受人承擔(dān)拒絕接受的違約責(zé)任。

　　六是引起糾紛的原因：出賣(mài)人未在《解釋》規(guī)定或合同約定的期限內(nèi)為產(chǎn)權(quán)人辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，或未在規(guī)定的期限內(nèi)辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人訴訟要求出賣(mài)人按照《解釋》規(guī)定或合同約定為其辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，并支付違約金；或要求解除合同或由出賣(mài)人賠償損失。主要是某集團(tuán)未在約定期限或者法律規(guī)定期限內(nèi)為產(chǎn)權(quán)人辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，或未在規(guī)定的期限內(nèi)辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人訴訟要求出賣(mài)人按照法律規(guī)定或合同約定為其辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，并支付違約金；或要求解除合同或由出賣(mài)人賠償損失。

　　二、權(quán)屬登記通常先由開(kāi)發(fā)商完成初始登記，之后才由各個(gè)買(mǎi)受人分別辦理。初始登記主要系由開(kāi)發(fā)商向權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)提供立項(xiàng)批文、土地使用權(quán)證、測(cè)繪資料等證明文件，在此過(guò)程中開(kāi)發(fā)商可要求買(mǎi)受人配合提供相應(yīng)材料。在開(kāi)發(fā)商完成初始登記后買(mǎi)受人可自行申辦產(chǎn)權(quán)，其間需開(kāi)發(fā)商提供相應(yīng)材料（如單元測(cè)繪圖紙等）的，開(kāi)發(fā)商負(fù)有相應(yīng)協(xié)辦義務(wù)。