2009年7月20日，邱某購(gòu)買了無(wú)錫市濱湖區(qū)的某小區(qū)住宅一套，約定交付期限為2011年6月30日。2011年6月27日，開發(fā)商發(fā)給邱某交房通知書等，通知其購(gòu)買的房屋已具備交付條件，可以辦理接房手續(xù)了。7月3日，邱某在物業(yè)公司有關(guān)人員的陪同下，對(duì)房屋進(jìn)行了檢查驗(yàn)收。驗(yàn)房記錄單上記錄了房屋存在的一些問題：地下室墻腳有水影、墻面霉斑、衛(wèi)生間有積水等。邱某簽字后寫明“業(yè)主希望整改后重新讓業(yè)主確認(rèn)”，當(dāng)日沒有收取房屋鑰匙，而是將大修理基金和契稅交給開發(fā)商，并把辦理“雙證”的費(fèi)用交給辦證公司，但沒有交納物業(yè)費(fèi)。邱某在交房費(fèi)用清單（入住會(huì)簽單）上簽字。2012年4月1日，邱某辦理了房屋的產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證，但是一直沒有領(lǐng)取房屋鑰匙，也沒有入住，從2011年7月1日起沒有交過物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司催討未果的情況下訴至法院。

　　業(yè)主并未享受物業(yè)服務(wù) 物業(yè)公司訴求被駁回

　　本案爭(zhēng)議的核心問題在于涉案物業(yè)是否因?qū)儆凇段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)”。

　　濱湖法院經(jīng)審理認(rèn)為：當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納”。本案中，邱某在收房時(shí)，由于房屋存在問題要求整改，因而沒有收房，物業(yè)公司也沒有將房屋鑰匙交給邱某，雙方?jīng)]有完成入住交接這個(gè)重要環(huán)節(jié)。雖然辦理了房屋所有權(quán)證，但這并不能證明邱某已經(jīng)收房。最終法院判決駁回物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。

　　一審宣判后，原告不服，提起上訴，無(wú)錫市中級(jí)人民法院審理認(rèn)為，原審判決事實(shí)清楚，程序合法，適用法律正確，最終判決駁回上訴，維持原判。

　　房屋未實(shí)際交付 業(yè)主未享有服務(wù)無(wú)需交物業(yè)費(fèi)

　　對(duì)于本案的爭(zhēng)議問題，存在兩種看法：

　　一種觀點(diǎn)認(rèn)為，既然房屋所有權(quán)已屬于邱某，則房屋應(yīng)當(dāng)視為已經(jīng)交付的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)。邱某于2012年4月1日辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證后，房屋所有權(quán)已經(jīng)歸邱某。根據(jù)涉案建筑的《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收合格證》等，在交付涉案房屋時(shí)，商品房整體質(zhì)量屬于已經(jīng)符合交付條件。邱某主張的房屋問題不構(gòu)成拒收房屋理由，驗(yàn)房的質(zhì)量瑕疵問題不是房屋的根本性質(zhì)量問題，屬于房屋質(zhì)量保修內(nèi)容。在產(chǎn)權(quán)已經(jīng)確定的情況下，邱某所有房屋已經(jīng)享受了物業(yè)服務(wù)，應(yīng)支付相應(yīng)費(fèi)用。

　　另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)房屋的實(shí)際交接情況，認(rèn)定涉案物業(yè)未交付買受人，業(yè)主不應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)。本案中，邱某已于2012年4月1日辦理了涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證，但其成為權(quán)利人之時(shí)，尚不能當(dāng)然推定其已實(shí)際占有、使用了涉案房屋。尤其是涉案房屋在收房時(shí)，因存在某些問題需整改而并未收房，物業(yè)公司也未將房屋鑰匙交給邱某，雙方并沒有完成入住交接這個(gè)重要環(huán)節(jié)。雖然邱某已經(jīng)辦理了產(chǎn)證登記，但并未實(shí)際行使對(duì)涉案物業(yè)的所有權(quán)，也未享受相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，無(wú)需交納物業(yè)費(fèi)。

　　法院采納了第二種意見。理由如下：

　　一、《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納”，指按照正常程序建設(shè)單位尚未出售或尚未通知業(yè)主收房，或由于商品房出售人原因致使房屋未達(dá)到交付使用條件等情況下，使買受人(非自身原因所致)并未購(gòu)買或未收房而并未享受物業(yè)服務(wù)，故在此前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。當(dāng)然該規(guī)定并不意味著買受人可以利用這樣的規(guī)定而故意拖延收房。一般情況下，若買受人無(wú)正當(dāng)理由拒絕收房的，以出賣人書面通知收房的日期為房屋交付日，此后物業(yè)服務(wù)費(fèi)由買受人承擔(dān)，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)也轉(zhuǎn)由買受人承擔(dān)。本案中，業(yè)主的房子確實(shí)已經(jīng)享受了相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，但是因?yàn)榉课菸茨芡瓿沈?yàn)收交付，業(yè)主客觀上無(wú)法享受物業(yè)服務(wù)，也就不需要交納物業(yè)費(fèi)。

　　二、入住交接才使業(yè)主成為被服務(wù)對(duì)象，才需按照合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。本案涉及到了入住交接和物業(yè)管理兩個(gè)問題。房屋買賣中的交付,從嚴(yán)格意義上講,應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)法律規(guī)定,只有產(chǎn)權(quán)證才是產(chǎn)權(quán)人享有和行使有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的惟一合法憑證。但是在實(shí)際操作中,由于開發(fā)商銷售的房屋絕大多數(shù)都是期房,而房屋在驗(yàn)收交接后至產(chǎn)權(quán)證辦理期間,往往有一個(gè)較長(zhǎng)的周期,這就使標(biāo)的物的實(shí)際交付和權(quán)屬證明的取得之間無(wú)法完全同步。因此,入住交接就成為房屋買賣交付中的一個(gè)重要環(huán)節(jié),買賣雙方往往以此環(huán)節(jié)作為驗(yàn)收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個(gè)主要程序。現(xiàn)業(yè)主對(duì)開發(fā)商的交付提出了自己的意見且未接受房屋鑰匙,則說明業(yè)主對(duì)房屋的交付并不認(rèn)可,房屋未完成實(shí)際占有的轉(zhuǎn)移,也未享有物業(yè)公司服務(wù)，則不應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)。

　　三、支付物業(yè)費(fèi)的起始日期，一般情況下，房屋所有權(quán)人應(yīng)按約定支付相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。本案中，邱某雖已經(jīng)登記為業(yè)主，但與那些已實(shí)際使用房屋或具備使用條件但因自己的原因而未使用房屋的業(yè)主存在根本性的區(qū)別，屬因客觀原因尚不能完全行使業(yè)主對(duì)其所有的物業(yè)應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利。物業(yè)公司并未舉證已經(jīng)對(duì)驗(yàn)房問題予以處理維修，也未舉證邱某因自身原因而拒絕收房。在未有證據(jù)證明邱某應(yīng)收房而不收房的情況下，由邱某交納物業(yè)費(fèi)并不合理。