近年來，江蘇省淮安市洪澤區(qū)人民法院積極踐行司法為民、公正司法工作主線，創(chuàng)新探索“3+1”糾紛調(diào)處模式，通過轉(zhuǎn)理念、搭平臺(tái)、明舉措等一系列工作實(shí)踐，扎實(shí)推進(jìn)物業(yè)糾紛多元化解，將大量物業(yè)糾紛化解在源頭。涉物業(yè)糾紛案件受理數(shù)由2014年的324件、2015年的290件，下降到2016年1-10月的45件，取得了良好效果。

　　轉(zhuǎn)理念  引入多元解紛爭(zhēng)。近年來，隨著洪澤工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快發(fā)展，中心城區(qū)人口目前已達(dá)12萬，居民小區(qū)84個(gè)，41家物業(yè)公司入駐，相應(yīng)的法院審理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，由2010年的56件迅猛增長(zhǎng)至2013年的430件。通過查閱案卷、實(shí)地走訪業(yè)主、物業(yè)公司、社區(qū)、住建局等分析成因，并形成書面調(diào)研報(bào)告，物業(yè)糾紛大多為業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，而這類糾紛訴訟數(shù)額雖小，卻呈現(xiàn)出涉訴小區(qū)多、群體性強(qiáng)、息訴難度大等特點(diǎn)。同時(shí)發(fā)現(xiàn)，在應(yīng)對(duì)物業(yè)糾紛化解方面，缺乏一套行之有效的事前防范、事中協(xié)調(diào)、事后監(jiān)督的解決機(jī)制，社會(huì)多元解紛力量并未形成有效合力。為此，從2014年初開始，洪澤法院在“無訟村居”創(chuàng)建工作中，探索引入業(yè)委會(huì)、社區(qū)、專業(yè)調(diào)解組織、人民調(diào)解組織、住建局等社會(huì)多元解紛力量，完善物業(yè)糾紛多元化糾紛解決機(jī)制，逐步建立起以“自行和解、社區(qū)調(diào)解、行政調(diào)處與司法裁決有序結(jié)合”的“3+1”鏈條式糾紛處理模式。

　　“僅憑法院一家單打獨(dú)斗，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，有時(shí)效果并不理想。引入社會(huì)力量參與化解物業(yè)糾紛，激活并整合了社會(huì)解紛力量，和諧了社區(qū)鄰里關(guān)系，緩解了法院案多人少壓力，我院將沿著落實(shí)矛盾糾紛多元化解方向，做實(shí)做細(xì)物業(yè)糾紛化解多元聯(lián)動(dòng)工作，擔(dān)負(fù)起司法為民的責(zé)任與使命。”洪澤法院黨組書記、代院長(zhǎng)王亞林說。

　　搭平臺(tái)  對(duì)接糾紛解民憂。“房子一天都沒有住過，沒有享受到物業(yè)服務(wù)，憑什么還找我要物業(yè)管理費(fèi)，社區(qū)、住建局、物價(jià)局的各位領(lǐng)導(dǎo)，你們來評(píng)評(píng)理。”高良澗街道某小區(qū)業(yè)主朱某與物業(yè)公司就是否該交物業(yè)費(fèi)起了爭(zhēng)執(zhí)，對(duì)前來調(diào)解的工作人員道出了自己的不滿。

　　“法官，讀了貴院贈(zèng)送的《法官告訴你》以案釋法讀本，其中有一個(gè)和我相類似的案例，在前面幾次調(diào)解中，我還沒認(rèn)識(shí)自己的不對(duì)，現(xiàn)在能否考慮這兩年我不在家，確實(shí)沒有享受到物業(yè)服務(wù)的特殊情況，請(qǐng)物業(yè)公司方面適當(dāng)減少物業(yè)費(fèi)。”今年10月8日，在多次協(xié)調(diào)未果后，朱某與物業(yè)公司來到法院訴調(diào)對(duì)接中心，在法官的依法釋明下，朱某走出了拒交物業(yè)費(fèi)的“誤區(qū)”，最終該起矛盾糾紛未進(jìn)入訴訟，就得到妥善化解。

　　為有效推動(dòng)“3+1”物業(yè)糾紛調(diào)處機(jī)制落到實(shí)處，搭建以社區(qū)和法院兩個(gè)解紛平臺(tái)，并以此為中心，凝聚解紛力量，實(shí)現(xiàn)糾紛發(fā)現(xiàn)在早、處置在小。以社區(qū)為中心的平臺(tái)，就是由小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供場(chǎng)所，作為3層級(jí)協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)糾紛的辦公室，“3”指的是第一層級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主、實(shí)際使用人）自行協(xié)商模式；第二層級(jí)在各社區(qū)參與主持下的社區(qū)協(xié)調(diào)模式；第三層級(jí)在社區(qū)服務(wù)站主持下的行政調(diào)處模式。以法院為中心的平臺(tái)，就是將“1”對(duì)于上述矛盾糾紛未能化解的，依法引入訴訟渠道，進(jìn)入司法調(diào)解，發(fā)揮法院訴調(diào)對(duì)接中心在糾紛引導(dǎo)、分流的作用，利用律師工作站、人民調(diào)解室、全國(guó)模范法官?gòu)堎F銀調(diào)解工作室等平臺(tái)，做好訴前、訴中調(diào)解，如仍調(diào)解不成的，則依法予以裁判。

　　明舉措  創(chuàng)新機(jī)制惠民生。加大普法宣傳力度。經(jīng)過一番調(diào)研，發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)合同糾紛業(yè)主行使抗辯權(quán)不當(dāng)，存在諸如長(zhǎng)期未住人而拒繳、主觀歸責(zé)于物業(yè)公司而拒繳等“誤區(qū)”，該院選取相關(guān)典型案例，通過開展巡回審判、組織物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主參加旁聽庭審等方式，實(shí)現(xiàn)“審理一案，教育一片”。

　　“法院把庭審搬到小區(qū)，讓我們近距離感受到法律的神圣、法院的威嚴(yán)、法官的莊重。今后的物業(yè)管理需要更加精細(xì)化，我們只有多關(guān)注并回應(yīng)業(yè)主的需要，才能避免物業(yè)糾紛。”高良澗街道某小區(qū)的物業(yè)公司管理人員王某，在旁聽庭審后告訴筆者。

　　定期召開聯(lián)席工作會(huì)議。注重搜集、整理調(diào)解、審判中發(fā)現(xiàn)的有關(guān)物業(yè)服務(wù)中存在的問題，及時(shí)以司法建議的形式反饋至有關(guān)部門和物業(yè)公司，并將受到的反饋信息記入到物業(yè)糾紛調(diào)處工作記錄中。并在每半年召開的聯(lián)系工作會(huì)議上，將其列為重要討論事項(xiàng)，研究解決問題的方法并制定相關(guān)措施。對(duì)于矛盾重大的物業(yè)服務(wù)糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)上報(bào)，由高良澗街道辦事處、社區(qū)服務(wù)站牽頭，其他聯(lián)動(dòng)單位參加，及時(shí)化解處理。

　　社會(huì)調(diào)解置于司法介入之前。物業(yè)糾紛首先經(jīng)過“3”的模式化解處理，處理不成的，方才進(jìn)入司法調(diào)解。“這種引導(dǎo)糾紛雙方優(yōu)先選擇先行適用成本低、便利、高效的方式，通過雙方協(xié)商、第三方調(diào)解使得一大批糾紛息訟于訴外，有助于最大限度降低糾紛帶來的負(fù)面影響，和睦小區(qū)鄰里之間的關(guān)系。”洪澤法院副院長(zhǎng)朱秀山如是說。