某小區業主委員會為依法成立，并在轄區街道辦備案登記，共有業主委員會成員7人。2013年起，其代表該小區全體業主與某物業公司簽訂為期2年的《物業委托服務合同》，2015年又續簽兩年。2016年4月，該業主委員會以其與物業公司之間簽訂《物業委托服務合同》時未經業主大會授權為由訴至法院，要求確認雙方所續簽的《物業委托服務合同》無效。經查，該業主委員會提起本次訴訟由業主委員會7位委員中的4位以會議紀要形式簽字確認，未經業主大會討論，亦未取得業主大會授權和雙過半數業主同意。

　　本案的爭議焦點為業主委員會在未取得業主大會授權的情況下是否具有要求確認物業服務合同無效的訴訟主體資格？

　　第一種觀點認為，依據《物權法》第七十六條和《物業管理條例》第十一條的規定，涉及建筑區劃內的重大事項均應由全體業主共同決定，確認合同無效所產生的法律后果顯然比解聘物業服務企業所產生的法律后果影響更為重大，舉輕以明重，確認合同無效當然屬于應由全體業主共同決定的重大事項。因此，業主委員會請求確認合同無效，必須取得業主大會授權或經雙過半數業主同意，否則不具有訴訟主體資格。

　　第二種觀點認為，依據《物業管理條例》第十五條第（2）項的規定，業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同屬于其法定職責，既然有代表業主簽訂合同的權利，業主委員會就應當有權提起訴訟請求確認合同或相關條款無效的權利，且最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條也直接規定了業主委員會有請求確認合同無效的訴訟主體資格，該規定并未設置任何前置條件。是否取得授權或是否經表決通過都屬于業主內部自治行為，并不能否認業主委員會的訴訟主體資格。

　　對此，筆者同意第一觀點。首先要說明的是雖關于業主委員會的法律地位及性質目前尚存爭議，但對業主委員會的訴訟主體資格問題理論和實務界均已達成共識，即認可業主委員會可以作為民事訴訟的主體參與訴訟。筆者同意第一種觀點并非否認業主委員會有參與民事訴訟的主體資格，但筆者認為業主委員會該資格的取得應以業主大會授權或經專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意為前提，理由如下：

　　一、從權力的來源來講，業主大會與業主委員會制度構建的基礎是建筑物區分所有權中業主的共有權和管理權，包括業主對共有部分管理、使用、收益、處分的權利和對共有事務知情、參與和決策的權利。無論是共有權還是管理權的取得都是基于業主對專有部分的單獨所有權所產生，如沒有專有部分的所有權，便不可能產生共有權及管理權。業主委員會本身并不具有專有部分的所有權，其也不可能直接取得基于專有部分所有權所產生的共有權及管理權，其權利來源為法律、業主和業主大會的授權。

　　二、從法律規定來看，現有法律、法規未賦予其直接做出該行為的權力。《物權法》第七十六條和《物業管理條例》第十一條具體列舉了應由全體業主共同決定的事項，包括制定和修改業主大會議事規則及建筑物和附屬設施的管理規約、選舉或者更換業務會成員、選聘和解聘物業服務企業或其他管理人、籌集和使用維修基金、改建和重建建筑物及其附屬設施以及有關共有和共同管理權利的其他重大事項。從上述規定可以看出，涉及物業管理區域內有關共同管理和有關物業管理區域內的可能影響到業主實體權利的重大事項均應由全體全體業主共同決定。而《物業管理條例》第十五條對業主委員會權利范圍規定為召集業主大會會議并報告物業管理的事實情況、代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同、了解業主及物業使用人的意見和建議并監督和協助物業服務企業履行物業服務合同、監督管理規約的事實及業主大會賦予的其他職責。從上述規定可以看出，業主委員會定位為業主大會或全體業主具體事務的執行機構，法律和行政法規都未賦予其直接做出影響全體業主實體利益的權力，其當然無權直接做出相關意思表示和行為。請求確認合同無效為消滅業主與物業服務企業之間的物業服務合同關系的民事法律行為，顯然屬于直接影響全體業主實體權利的行為，應由全體業主共同決定，業主委員會或業主委員成員無權直接作出決定。

　　三、從法律規則的邏輯結構來談，任何法律規則都有假定條件、行為模式和法律后果三部分組成，其中假定條件又包含主體的行為條件和法律規則的適用條件。業主委員會代表業主與物業服務企業簽訂物業服務合同雖為《物業管理條例》第十五條第二項賦予的法定職責，但該規定省略了適用的主體行為條件---業主委員會已由業主大會選舉產生且業主大會已作出選聘具體物業服務企業的決議。同理，最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條也省略了上述主體行為條件，即業主委員提起訴訟請求確認合同或相關條款無效需以業主大會做出相關決議或雙過半數業主同意為前提。

　　四、從合同的相對性來說，業主委員會雖經法律授權可代表業主與物業服務企業簽訂物業服務合同，但業主委員會事實上并非物業服務合同相對人，也并非具體權利、義務的承擔者，業主和物業服務企業才是物業服務合同的向對方，合同的有效或無效產生的法律后果都是由業主和物業服務企業直接承擔。既然在業主與物業公司之間建立權利、義務關系需要全體業主或業主大會的授權，那請求確認合同無效也理應取得雙過半數業主同意或業主大會的授權。只有保證全體業主對引起該法律后果產生的原因行為有充分的知情權和直接的決策權，才符合權利、義務對等原則。

　　五、從司法實踐來看，2005年，最高人民法院《關于春雨花園業主委員會是否具有民事訴訟主體資格》的復函中明確“業主委員會是業主大會的執行機構，根據業主大會的授權對外代表業主進行民事活動，所產生的后果由全體業主承擔。”該復函也明確業主委員會對外代表業主從事民事活動需依據業主大會的授權。司法實踐中，全國多數法院也實際采納該觀點。

　　六、從立法精神和社會后果來講，要求業主委員會提起該類訴訟時取得業主大會授權實際并不排除和限制業主委員會及業主的訴權，相反，更有利于體現和保護全體業主的共同利益。取得業主大會授權，業主委員會提起該類訴訟才能在實體上代表全體業主的共同利益，才符合《物權法》及《物業管理條例》的立法精神，才能避免業主委員會權利的濫用，才能避免損害全體業主共同利益發生的可能性。

　　綜上，筆者認為業主委員會只有在取得業主大會授權后才具備請求確認物業服務合同無效的訴訟主體資格，否則不具備訴訟主體資格。