法院把新聞發布會開到住建局去了。9月21日下午，蘇州市吳江區人民法院與區住建局聯合召開新聞發布會，發布二手房買賣合同糾紛審判報告和典型案例，全區200余家中介機構負責人到場參加。二手房買賣經常出現哪些問題？在買賣過程中要注意什么？諸如此類的問題，都可以在這場新聞發布會上找到答案。

　　二手房市場異常火爆

　　各種糾紛井噴增長！

　　2016年春節，對很多吳江人來說都是一個難忘的時間點。人們辭舊迎新過后，原本平穩的吳江房市突然迎來了巨變，吳江區特別是商品住房聚集的太湖新城、經濟技術開發區，房價一度呈現持續大幅上漲的態勢。

　　“吳江的房價怎么漲成這樣了？”這個話題成為了人們茶余飯后的談資，已經買房的人暗自慶幸，沒有買房的人恨自己沒有早點出手。隨著房價暴漲，原本波瀾不驚的二手房交易市場突然異常火爆起來，在吳江法院，曾經偶有發生的二手房買賣合同糾紛案件也隨之井噴增長。

　　據該院民一庭庭長厲昱中介紹，2016年該院受理二手房屋買賣合同糾紛案件294件，新收案件占全院民事案件的2.95%，相比2014年和2015年，漲幅分別達到了512%和332%。今年以來，全院已經受理了二手房屋買賣合同糾紛案件176件，總體呈現出急劇上升后逐步回落趨穩的態勢。厲昱中表示，該類案件的產生，很大程度上是由于房價大幅上漲后部分出賣方坐地起價和蘇州地區限購限貸新政的推出。

　　“新政的實施導致很多房屋買賣交易沒有完成，有些買受人會拒付或者要求我們要求退還中介費。”受邀來參加本次新聞發布會的房產中介工作者李小姐這樣說道。據了解，目前，除二手房出賣人和買受人以外，房產中介也經常會卷入矛盾糾紛之中。今年以來，吳江法院新收居間合同糾紛已達41件，收案數量有一定程度攀升。

　　案件復雜矛盾突出

　　處理起來可不簡單！

　　2016年1月10日，老張與老吳簽訂合同，約定老張以136萬元買下老吳的一套房屋，并支付了定金3萬元。但是后來，老吳并不配合辦理相關手續，無奈之下，老張把老吳告上法院，要求繼續履行合同。讓老張萬萬沒想到的是，在案件審理過程中，素未謀面的老徐竟以同樣理由、就同一套房屋訴至法院，稱其于2016年3月10日與老吳簽訂房屋買賣合同，并支付了部分購房款，房屋鑰匙也已交付。

　　法院認定老吳的行為屬于典型的一房二賣，老吳和老徐都成為了受害者。最終，老張同意解除與老吳之間的房屋買賣合同，由老吳返還定金3萬元，并賠償經濟損失32萬元，房屋最終賣給了老徐。

　　厲昱中介紹，除了這樣比較常見的一房二賣合同效力問題認定以外，房屋買賣與民間借貸交叉并存、夫妻一方單方出售共同財產、無權處分人擅自處分財產、拆遷安置房部分共有人擅自處分財產、代理人超越代理權限訂立合同、陰陽合同、中介炒房合同、買賣房號合同、惡意串通逃避債務合同等等，也都是二手房買賣合同效力認定的難點所在。

　　同時，違約情形各不相同、合同解除問題、違約責任承擔等因素，也使得二手房買賣合同的認定變得非常復雜。法院在處理這類案件的時候，也必須面對訴訟程序繁瑣、審理周期較長、矛盾對抗嚴重、調解難度加大等問題。

　　營造良好交易環境

　　需要各方職責堅守！

　　2010年10月8日，老陳與老楊在某中介公司的撮合下，簽訂了一份三方協議，約定老陳將從某房產公司購得的商品房更名給老楊，又約定簽訂協議后視為中介介紹成功，房屋成功更名至老楊名下后，老楊應立即付清中介費7000元。但是想要省一筆中介費的老楊動了壞心思，撇開中介公司，自行完成了房產交易。

　　得知真相的中介公司訴至法院，要求老楊支付中介費7000元。法庭上，老楊辯稱自己是后來通過其他渠道獲得該房源信息，但未能提供證據證實自己的說法。最終，經過法院調解，雙方同意由老楊一次性支付中介費3000元。在這樣的房屋買賣居間合同中，如果任由當事人買房看房后，跳開中介公司，逃避支付傭金的義務，那對于中介來說顯屬不公。

　　為了有效預防并切實減少二手房買賣中的各類糾紛，厲昱中對二手房交易中的各方當事人，都提供了對策和建議。對買受人來說，應當慎重選擇房源、仔細斟酌合同條款、及時辦理過戶登記、保證交易過程全程留痕、謹記借名登記有很大的風險；對出賣人來說，不可主動違約、切莫輕易出賣尚未取得產證的房屋、不要簽陰陽合同、應當如實告知共有人及房屋基本情況的真實信息、萬萬不可一房二賣；對中介機構來說，必須嚴格審查買賣雙方的資格、確保合同條款清晰明確、督促買賣雙方按照合同履行各自的義務。

　　營造良好的二手房交易環境，需要各方的共同努力，買受人、出賣人和中介機構在捍衛自己權利的同時，也應自覺履行相應的義務。