本期受邀嘉賓

    專家：北京市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)委員陳旭

    法官：江蘇省高級(jí)人民法院民一庭法官馬紹恒、王淳

    律師：北京觀韜律師事務(wù)所律師段永強(qiáng)

    編者按 近一段時(shí)間以來，隨著國(guó)家一系列降低購房貸款利率、減免二手房交易稅費(fèi)等政策的相繼出臺(tái)，各地二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出不同程度的回暖跡象。據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，二手房因其現(xiàn)房、地段、周邊配套環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，近年來正受到越來越多購房者的青睞。同時(shí)，不同于新房買賣，二手房的售房者多為普通居民，交易雙方通常會(huì)與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)生三方法律關(guān)系，再加之交易的房屋已使用過一定年限，使得二手房交易的“規(guī)矩”???可能涉及的法律問題較之新房更加復(fù)雜，二手房交易導(dǎo)致的法律糾紛也日益增多。為幫助廣大讀者在二手房買賣中規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，順利、放心地達(dá)成交易，我們特別選擇了幾個(gè)二手房交易中最常出現(xiàn)的法律問題，通過具體的案例分析，解讀相關(guān)法律規(guī)定。

 

焦點(diǎn)一

房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬應(yīng)如何確定

 

    ［案情簡(jiǎn)介］ 陳某將自己的一處房屋賣于李某，李某向陳某先行支付了30萬元首付款，雙方約定，待李某向銀行辦理完貸款并支付全部房款后再去辦理房屋過戶。然而在李某辦理貸款期間，陳某又與張某就該房屋簽訂了買賣合同，在張某一次性支付全部房款后，陳某與張某去房管局辦理了房屋過戶手續(xù)。李某知情后，起訴至法院，要求法院判決陳某與張某的合同無效，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸其所有。法院經(jīng)審理最終判定，房屋產(chǎn)權(quán)歸張某所有，陳某將30萬元首付款返還李某，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

    “本案是典型的‘一房二賣’問題。”馬紹恒法官介紹，在利益的驅(qū)動(dòng)下，賣房人將其房屋出賣于一人后，又與其他人簽訂了房屋買賣合同，將房屋再次出售，即發(fā)生所謂“一房二賣”問題。

    “一房二賣”所引發(fā)的問題比較復(fù)雜，本案中，兩個(gè)買房人均未實(shí)際占有房屋，但重要的一點(diǎn)是其中一個(gè)買房人完成了房屋所有權(quán)登記。

    馬紹恒法官分析說，法院之所以判定房屋歸張某所有，是基于《物權(quán)法》第九條第一款確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記生效原則，意思即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的發(fā)生、變更和消滅，以登記為準(zhǔn)。因此，本案中已經(jīng)完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)的買房人張某就取得了房屋所有權(quán)，李某只有根據(jù)合同未履行，向賣房人主張違約責(zé)任。

    現(xiàn)實(shí)中，“一房二賣”還存在另一種情況，各買房人均未辦理房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記，且未占有出賣房屋時(shí)向法院提起訴訟，要求判決賣房人履行交付義務(wù)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記。

  對(duì)于這種情形，馬紹恒法官表示，由于各個(gè)買房人均未辦理房屋產(chǎn)權(quán)即所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，因此都是買賣合同的債權(quán)人，其地位是平等的，都有權(quán)請(qǐng)求賣房人交付房屋并辦理過戶。如果買房人的起訴有先后之分，依據(jù)正常的審判進(jìn)度，法官往往會(huì)判決賣房人向第一個(gè)起訴的買房人履行交付和過戶，若賣房人履行了該義務(wù)，此后起訴的買房人，則只有請(qǐng)求賣房人承擔(dān)違約責(zé)任。如果各買房人同時(shí)向法院起訴要求判決其取得所有權(quán)，此時(shí)，由于標(biāo)的物的唯一性，法官只能判決賣房人向其中一人履行義務(wù)。在此情況下，可以參考以下一些因素，比如誰已經(jīng)占有了房屋、誰先支付了購房款、誰的買賣合同訂立在先、誰更需要該房屋等等。

  針對(duì)“一房二賣”給買房人帶來的交易風(fēng)險(xiǎn)，陳旭委員提醒，“一房二賣”問題在《物權(quán)法》及其配套法規(guī)中均有涉及，“一房二賣”的情況在法律層面上是完全可以避免的。

    《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，當(dāng)事人買賣房屋可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。原建設(shè)部頒發(fā)的《房屋登記辦法》還對(duì)《物權(quán)法》中預(yù)告登記制度進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。因此，只要買房人能夠充分及時(shí)利用好預(yù)告登記制度，其合法權(quán)益是可以得到很好保護(hù)的。

    可見，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的登記為準(zhǔn)，即登記簿上登記的人為所有人。但是在現(xiàn)實(shí)中，很多原本屬于夫妻共有或其他家庭成員共有的房屋由于種種原因，卻登記在一個(gè)人的名下。買房人在與賣房人完成了房屋產(chǎn)權(quán)過戶后，房屋其他沒有被登記的共有人起訴主張?jiān)撡I賣無效，要求買房人返還房屋，此時(shí)又該如何處理？

    王淳法官介紹了他審判過的一個(gè)案例：徐某與王某簽訂協(xié)議，將其房屋賣與王某，徐某房產(chǎn)證上僅記載其個(gè)人為所有人。王某將房款付清后，徐某也將房屋過戶給了王某。其后，徐某之妻起訴主張?jiān)撡I賣無效，要求王某返還房屋。法院審理后，認(rèn)為王某應(yīng)當(dāng)取得房屋，判決駁回了徐某之妻的訴訟請(qǐng)求。

    王淳法官解釋說，在法理上，不動(dòng)產(chǎn)登記在法律上的效力之一就是權(quán)利正確性推定力，即在沒有相反的足以推翻該登記的證據(jù)情況下，推定該登記的權(quán)利是正確的，即登記人就是真正的權(quán)利人。通俗的說，買房人善意地（意為不知道也不應(yīng)該知道在登記權(quán)利人之外還有其他權(quán)利人）相信該登記并與登記權(quán)利人進(jìn)行交易的，在完成了過戶登記后，應(yīng)該受到保護(hù)，其他沒被登記的共有人提起的該買賣無效并要求返還房屋的訴訟請(qǐng)求，不能得到支持。

    《物權(quán)法》第一百零六條對(duì)此也做了明確的規(guī)定，善意買房人取得房屋所有權(quán)，主張不知情一方只能以無權(quán)處分為由追究另一方出售房屋后得到的合同價(jià)款。這樣規(guī)定目的是維護(hù)國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)登記制度和相信該登記的善意第三人的利益。

    陳旭委員補(bǔ)充介紹說，日常生活中，夫妻婚后購買的房產(chǎn)只登記在夫或妻一人名下的情況是常見的。因此，買房人在審查相關(guān)材料時(shí)，除了要看賣房人的房屋產(chǎn)權(quán)證外，還應(yīng)要求賣房人出示其戶口簿，以審查賣房人是否為已婚人士，判斷是否為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。除此之外，在賣房人先前為貸款買房的情況下，通過審查賣房人與銀行簽署的《借款合同》中擔(dān)保人情況，也可以看出是否為夫妻共有。因?yàn)椋m然房屋產(chǎn)權(quán)證上是一方名字，但如果是婚后購房，在《借款合同》中往往可以體現(xiàn)出另一方。通過上述方法，買房人就可以避免日后可能出現(xiàn)的此類糾紛。

 

焦點(diǎn)二

賣房人隱瞞房屋實(shí)情要承擔(dān)何種責(zé)任

 

    ［案情簡(jiǎn)介］ 吳女士購買了一處二手房，入住后不久發(fā)現(xiàn)房屋墻壁、吊頂發(fā)生大面積剝落，經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)是消防管道漏水所致。在物業(yè)公司檢查過程中，吳女士得知，該房屋位于消防管道旁，消防水管由于壓力設(shè)計(jì)問題時(shí)常發(fā)生漏水，先前房主賀先生曾多次遇到此類問題。吳女士就賠償問題與房屋開發(fā)商協(xié)商未果，便將賀先生訴至法院，稱賀先生在賣房時(shí)故意隱瞞了房屋容易被漏水侵蝕的真實(shí)信息，要求其按照合同的約定承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。法院最終判定，賀先生先行賠付吳女士相關(guān)損失后，可向房屋開發(fā)商主張賠償責(zé)任。

  陳旭委員認(rèn)為，賣房人違背誠實(shí)信用，隱瞞房屋質(zhì)量問題、居住環(huán)境問題或者偽造房屋有關(guān)文件資料等，買房人事后發(fā)現(xiàn)的，都可以依據(jù)合同法等法律的規(guī)定，向賣房人主張違約責(zé)任。

  《合同法》第四十二條規(guī)定，當(dāng)事人在訂立合同過程中，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

  不過需要注意的是，如果賣方已就房屋質(zhì)量的問題明確告知買方的，賣方不承擔(dān)責(zé)任。如果房屋的隱蔽瑕疵如并非賣方在裝潢、使用過程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據(jù)證明賣方對(duì)此是知曉的，賣方也不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但買方可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。

  一些買房人在入住房屋后，發(fā)現(xiàn)房屋存在被隱瞞的質(zhì)量瑕疵，便請(qǐng)求法院撤銷房屋買賣合同，要求賣房人返還房款。那么，賣房人隱瞞事實(shí)是否導(dǎo)致合同必然被確認(rèn)無效或是被撤銷、解除呢？這需要根據(jù)具體情況由法院最終確認(rèn)。

  陳旭委員表示，在現(xiàn)實(shí)生活中，法院在判決賣房人與買房人簽訂的合同解除，通常是因?yàn)橘u房人隱瞞的事實(shí)已經(jīng)關(guān)系到買房人訂立合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，或因房屋質(zhì)量問題根本不適宜居住。因此，如果沒有達(dá)到法定解除條件或房屋質(zhì)量足以威脅居住安全的情況下，法院不會(huì)因隱瞞事實(shí)而支持買房人退房的訴訟請(qǐng)求。

  基于此，要提醒買房人，如果“居住環(huán)境”等因素是你購買該房屋的重要考慮因素，就應(yīng)特別注意與賣房人進(jìn)行確認(rèn)，可以將自己購房的重要因素寫入買賣合同中。這樣，在房屋情況與賣房人陳述的情況不符時(shí)，可以據(jù)此要求賣房人承擔(dān)違約責(zé)任，甚至依約定可以解除買賣合同。

    此外，段永強(qiáng)律師提醒，買房人在二手房交易中還不可忽視“戶口問題”。他介紹了他代理的一個(gè)案例：程先生購買了一套老式公房，取得產(chǎn)權(quán)證之后，程先生按約定支付了全部房款。數(shù)日后想要遷入戶口才發(fā)現(xiàn)自己所購買的房屋中有其他人的戶口，質(zhì)問賣房人才得知是賣房人購買此房屋時(shí)上家所留下的戶口，賣房人表示自己無能為力，聯(lián)系不到自己的上家。程先生找到房產(chǎn)所在地派出所，派出所表示該戶口沒有遷入地不能辦理遷出。至今為止，程先生的問題仍未能得到解決。

    段永強(qiáng)律師介紹說，目前涉及戶籍管理問題解決起來比較復(fù)雜，對(duì)于買房人而言，為了避免風(fēng)險(xiǎn)，最好的辦法就是在房屋買賣合同簽訂之前，就能充分了解該房屋的戶籍情況，當(dāng)然為防萬一，也可在合同中約定以戶籍遷移為條件的違約責(zé)任，要求未按照約定遷移戶口的賣房人承擔(dān)違約賠償責(zé)任，直至解除合同，也可以以戶籍遷移作為支付部分房款的條件。否則，沒有相關(guān)的具體約定，因很難計(jì)算戶口不能遷移所帶來的損失，也將會(huì)給訴訟帶來更多的麻煩，所以在目前情況下，上述預(yù)防措施是很必要的。

 

焦點(diǎn)三

遇中介機(jī)構(gòu)行為不規(guī)范怎么辦

 

    ［案情簡(jiǎn)介］ 周先生經(jīng)中介公司介紹與汪先生簽訂了房屋買賣合同，中介公司與雙方簽訂居間中保合同及補(bǔ)充協(xié)議。合同簽訂后，周先生向中介公司支付了定金、信息服務(wù)費(fèi)、代辦產(chǎn)權(quán)過戶費(fèi)等。由于三方合同中約定了必須辦理公證，周先生及其家人兩次持有效證件到公證處辦理公證，但中介公司遲遲不能明確公證的委托內(nèi)容。周先生與中介公司就公證內(nèi)容和事項(xiàng)無法達(dá)成一致，周先生與汪先生因上述事項(xiàng)長(zhǎng)時(shí)間不能完成交易。周先生將中介公司告上法庭，要求解除合同，返還定金及各種服務(wù)費(fèi)，賠償解約造成的損失。法院最終支持了周先生的訴訟請(qǐng)求。

    馬紹恒法官分析說，買賣雙方通過中介機(jī)構(gòu)而進(jìn)行磋商，簽訂買賣合同，并向中介機(jī)構(gòu)交納一定的費(fèi)用，因而與中介機(jī)構(gòu)形成了居間關(guān)系，中介機(jī)構(gòu)提供訂約機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，并收取中介費(fèi)用，因其行為不規(guī)范而導(dǎo)致買賣合同與賣房人、買房人和中介機(jī)構(gòu)三方談判時(shí)的內(nèi)容不一致，影響買賣合同履行的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法等法律的規(guī)定，承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

    本案中，中介公司違反合同約定，導(dǎo)致合同長(zhǎng)時(shí)間無法得到履行，已經(jīng)給買賣雙方造成了損失，在無法繼續(xù)履行的情況下，應(yīng)當(dāng)解除合同。而合同無法繼續(xù)履行的原因，系由中介公司的違約行為造成的，其應(yīng)承擔(dān)因違約行為給當(dāng)事人造成的損失。

  購買二手房過程中，買房人還經(jīng)常會(huì)碰到這樣的情況：由買房人支付一定意向金供中介方與賣方談判，而在所簽訂的意向金協(xié)議或者其他類似協(xié)議里，沒有對(duì)一些可能影響買賣的情況如維修基金、戶口、房屋交付等作出約定，但是卻約定了購買意向得到賣方確認(rèn)之后，意向金即轉(zhuǎn)為定金或者其他違約責(zé)任。不少中介方在相關(guān)的協(xié)議中還加入了使自己?jiǎn)渭儷@利的條款，利用買賣雙方當(dāng)事人的違約來牟取利益。

  段永強(qiáng)律師認(rèn)為，意向金的處理應(yīng)遵循“合同自由”原則，根據(jù)雙方的約定處理。在實(shí)踐中，按照法院判決及行業(yè)慣例，意向書中對(duì)意向金的約定及買賣雙方議價(jià)是否成功是意向金能否返還的關(guān)鍵。在議價(jià)成功前，按照規(guī)定，買賣雙方均有權(quán)單方面終止對(duì)中介的委托，意向金應(yīng)當(dāng)返還。議價(jià)成功以后，一般來說，賣方收到中介轉(zhuǎn)付的意向金，買賣雙方即產(chǎn)生定金法律關(guān)系。這意味著任何一方拒絕交易，都要按“定金罰則”處理，即賣方不賣房需雙倍返還，買方不買房不能拿回意向金。

    所以，意向金的使用對(duì)于買賣雙方來說，都是有一定風(fēng)險(xiǎn)的，在簽訂意向金協(xié)議時(shí)要特別注意兩點(diǎn)：一是意向金的處理應(yīng)當(dāng)有明確的書面約定；二是中介方應(yīng)當(dāng)履行告知義務(wù)并遵守誠信原則，否則不能擅自把意向金轉(zhuǎn)為定金。如果意向金協(xié)議約定的內(nèi)容明顯加重了買賣雙方的責(zé)任，從而使中介公司處于無論居間是否成功均可取得相應(yīng)報(bào)酬的有利地位，則這一約定明顯與法律規(guī)定相悖，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院確認(rèn)該條款無效。

  陳旭委員表示，中介機(jī)構(gòu)在房產(chǎn)買賣過程中充當(dāng)重要的角色，建議委托信譽(yù)良好的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易。在商洽交易條件時(shí)，建議將自己關(guān)注的條件寫入合同中。如果只是口頭的約定，日后一旦出現(xiàn)糾紛，就無法進(jìn)行舉證，自己的權(quán)利就無法保障。

  例如購買二手房、簽訂合同時(shí)，約定房屋狀況為“一般精裝”，購房人看到的二手房?jī)?nèi)有廚柜、洗手池、浴缸等設(shè)備，但該等物品未在合同中列出清單。在買房人交清房款準(zhǔn)備入住時(shí)發(fā)現(xiàn)，該等物品已全部拆除搬走。類似這樣的糾紛是常見的情況，在合同沒有明確約定的情況下，買房人主張按照以前的房屋交付是很難得到法院支持的。因此，提醒購房者，簽訂買賣合同應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)問題約定清楚。

 

焦點(diǎn)四

貸款過程中先過戶再抵押的矛盾怎么解決

 

  【案情簡(jiǎn)介】 宋女士與黃先生簽訂了房屋買賣合同，黃先生需要將所購房屋抵押給銀行辦理貸款，而在交易尚未完成時(shí)，宋女士因害怕風(fēng)險(xiǎn)而不愿在未拿到全部房款時(shí)，先將房屋過戶給黃先生辦理抵押。雙方各執(zhí)一詞，交易難以完成，最終只得解除合同。

  王淳法官表示，本案反映了二手房貸款中的一個(gè)困局：賣房人因沒有收到全部房款而不愿將房屋過戶至買房人名下，此時(shí)買房人因不能將房屋設(shè)定抵押而無法貸款用于支付房款，這樣就不能付清房款而取得房屋所有權(quán)，交易行為不但無法完成，而且往往發(fā)生糾紛。

  王淳法官認(rèn)為，房屋買賣中的按揭貸款涉及賣房人、買房人和銀行三方之間的關(guān)系：賣房人將房屋過戶給買房人，買房人將房屋向銀行設(shè)定抵押，貸款用于支付購房款，銀行在取得抵押權(quán)后將貸款直接撥付給賣房人，買房人向銀行返還貸款。由此可見，為了回收房款，需要買房人向銀行貸款，買房人為了取得貸款又需要向銀行提供抵押擔(dān)保，而買房人設(shè)定抵押又需要取得房屋的所有權(quán)。因此，需要賣房人將房屋過戶至買房人的名下，如此，交易才能完成，買賣雙方的交易目的才能實(shí)現(xiàn)。

  對(duì)于一些賣房人擔(dān)心“買房人在房屋過戶后，由于貸款過程出現(xiàn)的某些問題，賣房人遲遲收不到余款”的問題，段永強(qiáng)律師表示，買房人逾期支付房款時(shí)，賣房人除可以要求買房人繼續(xù)支付房款之外，還可以要求買房人支付相應(yīng)的利息或買賣合同中約定的逾期付款違約金，賣房人還可以根據(jù)自己的意愿解除合同，不再出售房屋，并按照買賣合同違約的比例扣除違約金。

  買房人要注意的是，如雙方在房屋買賣合同中約定買房人用銀行貸款支付部分房款，而到時(shí)由于貸款政策調(diào)整或別的原因銀行未能足額放貸的話，買房人如不能按時(shí)以現(xiàn)金形式補(bǔ)足，仍然要承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任，由此產(chǎn)生的貸款問題責(zé)任在買方而不是賣方。

  陳旭委員為擔(dān)心貸款風(fēng)險(xiǎn)的賣房人“支了一招”：在買房人需要貸款購房的情況下，金融擔(dān)保公司可以提供先行提供款項(xiàng)給賣房人，在辦理完過戶手續(xù)后，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（中介）公司直接領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證，然后為買房人辦理抵押貸款，從銀行貸出的款項(xiàng)再歸還中介公司。這樣的操作程序可以解決購買二手房的貸款問題。當(dāng)然，買賣雙方要注意選擇規(guī)模大、信譽(yù)好的中介公司進(jìn)行操作，買房人還需支付一定比例的中介費(fèi)用。

 

    （2009-2-3）