核心提示：針對規避房地產新政的行為所導致的糾紛，法院將會加強案件甄別，對于發現假離婚、簽訂陰陽合同、借名買房、違規購買保障房等規避政策的行為，準確認定真實的交易關系，依法裁判。

　　 自2月20日國務院出臺五項加強房地產市場調控的政策措施以來，江蘇各地二手房交易火爆，離婚率也隨之上升。

　　由于“國五條”實施細則尚未出臺，基于各方對政策執行不確定的預判，房地產市場出現諸多異常現象，并引發一系列法律問題。

　　“新國五條”出臺至今 市場亂象頻現

　　“國五條”最具有殺傷力的是二手房交易征收20%個稅的條款。為避免適用該條款，二手房交易雙方趕在新政實施前簽約，二手房網簽數量大幅上升。在“國五條”公布后，南京房產交易大廳出現連夜排隊的狀況，日平均網簽數達1600多套，比出臺前上漲30%。由于網簽只是雙方簽訂合同，合同的履行尚未真正結束，還剩下貸款辦理、產權交接、尾款支付等一系列事項，有的買賣雙方為避開新政，倉促交易，導致出現后續的合同履行糾紛。

　　據了解，在司法實踐中已出現賣房人預期房價上漲，在與買房人網簽后反悔，要求解除合同，買房人要求賠償定金、違約金、中介費等糾紛。截至3月13日，僅江陰市人民法院就受理職業炒房者解除房屋買賣合同案件61件，此類糾紛隨著房價的變化可能增多。另外，父母與子女之間為避稅急于過戶，家庭內部成員之間可能會產生繼承、買賣、遷讓等糾紛。

　　同時，“國五條”對二手房交易的嚴厲措施，使一些剛性需求和改善性需求轉向商品房市場，在政策尚未明朗之前，開發商認為商品房需求會增加。據了解，近期南京、蘇州等地新開盤的價格有所上升，導致開發商的優勢地位進一步加強，購房者的議價空間變窄，當商品房價格上升幅度較大的情況下，采取預售方式銷售商品房的開發商可能會選擇主動違約，進而可能引發開發商與購房者之間的違約糾紛。

　　法院梳理六大類規避購房政策行為

　　江蘇省高級人民法院民一庭法官潘軍峰告訴央視網記者，根據他們的分析和歷次限購政策出臺后的經驗，本次“國五條”正式實施后，將可能出現六大類規避購房政策的行為，這些行為極易產生糾紛。

　　一是假離婚情形可能增多。由于“國五條”更嚴格的限購、限貸條件，購房人為了規避限購、限貸政策，夫妻雙方通過協議離婚的方式，約定將原有房屋歸一方所有，另一方名下無房產，從而獲得購房資格或貸款優惠。對于有多處房產的賣房人，為了不繳納個人所得稅，通過協議離婚的方式，使夫妻一方成為只擁有唯一一套住房的產權人，從而規避個稅征收。實踐中可能出現假戲真做，沒有分得財產的夫妻一方主張協議離婚無效而引發糾紛。

　　二是簽訂“陰陽合同”情形可能增多。實踐中，賣房人往往約定房價凈得，而將營業稅、個人所得稅等稅收都約定由買房人承擔，買房人為了減少繳納的稅款，在真實的房屋買賣合同之外，簽訂另一份用于網簽的合同，通過做低交易價格達到避稅目的。或者通過虛報裝修價格，增加應當扣除的費用以規避稅收。之后合同履行中可能引發雙方對合同真實性以及房屋真實價格的糾紛。

　　三是借名購房情形可能增多。購房人由于屬于限購或限貸人群不能買房，通過借用他人的名義購買房屋。實踐中可能會出現名義購房人與實際購房人均主張其為所購房屋的產權人，爭奪房屋所有權的糾紛，也可能出現因拖欠貸款導致銀行起訴名義購房人要求償還貸款，名義購房人以其非真實權利人為抗辯的糾紛。

　　四是以房抵債情形可能增多。買賣雙方通過簽訂虛假民間借貸合同，合同中約定以房抵債，實際上是房屋買賣，通過法院訴訟或者簽訂和解協議申請法院確認的方式，達到規避限購和稅收的目的。

　　五是中介機構違規情形可能增多。房產中介公司為了招攬業務，多賺傭金，幫助房屋買賣雙方簽訂陰陽合同，或者提供諸如辦假離婚、偽造繳納社會保險費憑證等建議，規避房產新政。此外，由于“新國五條”對限貸的規定更嚴格，擔保公司為了多獲得收入，為不具有貸款資格或者信貸記錄不良的購房人提供擔保，通過各種關系獲得銀行貸款。當借款人出現償還貸款違約的情形，涉及擔保公司的糾紛可能會增多。

　　六是商業用房、保障房糾紛可能增多。由于商鋪、車庫等經營性用房不受新政調控影響，投資此類房產的情形會增多，諸如商鋪使用權出售糾紛、包租銷售糾紛等可能增多。此外，有的剛性需求者可能將目光轉向保障房，一些不符合保障房申購資格的人通過購買申購資格，獲取保障房，后對合同效力產生爭議。一些購房人購買保障房后，約定等符合上市條件后再行過戶，隨著房價的漲跌到房屋過戶時可能引發糾紛。

　　潘軍峰告訴央視網記者，針對這些規避房地產新政的行為所導致的糾紛，法院將會加強案件甄別，對于發現假離婚、簽訂陰陽合同、借名買房、違規購買保障房等規避政策的行為，準確認定真實的交易關系，依法裁判。

　　對于通過假離婚簽訂協議，約定房屋歸配偶一方所有的，另一方事后因弄假成真，難以復婚而主張協議無效的，除能舉證證明脅迫或欺詐事由外，不予支持。

　　人民法院在審理中發現存在偽造合同、對房屋買賣事實爭議較大等可能涉嫌虛假訴訟情形的，應當加大司法審查力度，對于查明屬于虛假訴訟的，依法判決駁回訴訟請求。