今年2月20日國務院出臺五項加強房地產市場調控的政策措施，以下簡稱“新國五條”，進一步細化了限購、限貸的要求，并規定二手房交易個人所得稅按差額20%繳納。這項規定出臺后，為了規避相關的規定，在房產交易中，陰陽合同甚至假離婚的怪招頻出。

　　而昨日，江蘇省高院民一庭發布關于“新國五條”對法院工作的影響及對策建議。今后為了規避“新國五條”，通過假離婚簽訂協議，約定房屋歸配偶一方，而弄假成真難以復婚，再向法院主張此前離婚協議無效，如果沒有證據證明簽訂離婚協議是受到脅迫或欺詐，當事人可能會面臨丟了婚姻還沒了房子的結局。

　　買房那些事

　　為買房而離婚成尋常事

　　3月份，南京樓市大爆發，二手房成交1.4萬多套，新房認購逼近萬套。在這些交易中，有多少家庭曾為買房而離婚？民政部門的統計數據可以猜出大概：3月份南京全市離婚4684對，是去年同期的2.4倍。

　　“我們也不想離婚，但是不離婚就沒辦法買房。”市民李女士最近剛剛與丈夫到民政局辦了離婚手續。她與丈夫在婚前都分別貸款買過一套小房子，為了迎接小生命，兩人決定換一套大的，而限貸政策規定一個家庭只能貸款兩次，兩人為了貸款只好離婚。

　　現代快報記者了解到，限購令也導致離婚的情況較為普遍。“我不是那種很有錢的炒房人，買房純粹是為了等升值。”年初在江浦某樓盤“搶”了一套房的周先生表示，此前他和愛人已經有兩套房，一套自住一套出租，為了這次買房只好離婚。

　　“為了買房而離婚的現象，現在已經比較尋常了。我們一般不會主動去教，限貸限購政策出來很久，買房人自己比較精通的。”城東一家售樓處工作人員表示，像他們這種單套總價在300萬元以上的樓盤，很多買房人都要費一番周折。

　　買房人多，房東頭一熱毀約

　　“今年樓市好起來之后，雖說交易量大了，但是有的交易我們也更累，房東坐地漲價甚至簽了合同之后還要漲價的現象太多。”南京一家大中介的負責人無奈地說。

　　江寧岔路口附近的中介小李介紹說，3月上旬南方花園一套各方面條件都不錯的房子要出售，結果同時有十來個買房人去看房，房主馬上把報價從95萬漲到99萬。“后來我這邊的買房人提出來，自己可以99萬全款買房，房主才拍板定下來跟我這邊的買房人簽合同。”小李表示，雙方已經簽訂合同，買房人也支付了兩萬定金，沒想到還有不少人去看房，房主后來提出漲到101萬。

　　“買房人肯定不同意，但如果不買的話，又擔心后面房價還要漲。”小李說，最近這種簽訂合同后房主繼續漲價的現象，他自己就遇到了3次。

　　經適房未滿5年就賣還不少

　　“在我們這一帶，未滿5年就上市交易的現象很多。”銀龍花園附近某中介小魏說。在這個城東南最大的經適房小區中，有相當數量的房源都未滿5年，而不少房主上市交易的愿望比較強烈。小魏表示，有的房主分到了多套房，嫌出租收益慢，就想賣掉；有的是想賣掉做生意；還有的遇到經濟困難而不得不賣房。

　　按照南京對經適房管理的規定，房主在取得經適房后，必須滿5年才能上市交易，否則根本無法辦證。

　　小魏介紹說，現實中買賣雙方一般會簽合同約定，買房人將大部分房款交給房主，房主將房子交付給買房人居住，等滿5年之后雙方再一起去過戶。

　　不過這種交易的風險太大，正規中介一般都不愿意染指。

　　“誰知道幾年后房子漲價了多少，萬一到時候房主不愿意配合去過戶，買房人就很被動。”小魏說，在銀龍花園這種糾紛并不少。

　　易引發糾紛

　　由于“新國五條”實施細則尚未出臺，基于各方對政策執行不確定的預判，房地產市場出現了諸多異常現象，損招頻出，并引發了一系列法律問題。這一切現象均被江蘇省高院列入了“新國五條新情況”，這些“新情況”極易引發訴訟。

　　一 假離婚爭取貸款或避稅

　　由于“新國五條”規定了更嚴格的限購、限貸條件，購房人開始絞盡腦汁規避限購、限貸政策。

　　已經有一套或多套房的夫妻雙方通過協議離婚的方式，約定將原有房屋歸一方所有，另一方名下無房產，從而獲得購房資格或貸款優惠。

　　而一些有多處房產的賣房人，為了不繳納個人所得稅，通過協議離婚的方式使夫妻一方成為只擁有唯一一套住房的產權人，從而規避個稅征收。而假離婚在現實中，很可能假戲真做，最后夫妻雙方發生糾紛。

　　二 陰陽合同增多

　　“新國五條”規定，二手房交易征收差價20%個稅的條款。而在現實交易中，賣房人往往約定房價凈得，而將營業稅、個人所得稅等稅收都約定由買房人承擔。買房人為了減少繳納的稅款，很可能在真實的房屋買賣合同之外，簽訂另一份用于網簽的合同，通過做低交易價格達到避稅目的。

　　而新房則通過虛報裝修價格，增加應當扣除的費用以規避稅收。由此一來，之后合同履行中可能引發雙方對合同真實性以及房屋真實價格的糾紛。

　　三 借名購房增多

　　除了假離婚外，一些購房人由于屬于限購或限貸人群不能買房，通過借用他人的名義購買房屋。如此一來，可能會出現名義購房人與實際購房人爭奪房屋所有權的糾紛。同時，還可能出現因拖欠貸款導致銀行起訴名義購房人要求償還貸款，名義購房人以其非真實債務人而抗辯的糾紛。

　　四 以房抵債情形可能增多

　　還有一種規避“新國五條”的方法，買賣雙方通過簽訂虛假民間借貸合同，合同中約定以房抵債。而實際上是房屋買賣，通過法院訴訟或者簽訂和解協議申請法院確認的方式，達到規避限購和稅收的目的。

　　五 中介機構違規增多

　　“新國五條”出臺后，一些房產中介公司為了招攬業務，多賺傭金，幫助房屋買賣雙方簽訂陰陽合同，或者提供諸如辦假離婚、偽造繳納社會保險費憑證、簽訂虛假民間借貸合同、陰陽合同等建議，規避房產新政。

　　六 商業用房、保障房糾紛增多

　　由于商鋪、車庫等經營性用房不受新政調控影響，投資此類房產的增多，諸如商鋪使用權出售糾紛、包租銷售糾紛等可能增多。

　　此外，有購房者可能將目光轉向保障房，一些不符合保障房申購資格的人通過購買申購資格，獲取保障房，后對合同效力產生爭議。一些購房人購買保障房后，約定等符合上市條件后再行過戶，隨著房價的漲跌到房屋過戶時可能引發糾紛。

　　司法建議

　　近日，為了準確把握“新國五條”可能對法院審判工作帶來的影響，江蘇省高級人民法院民一庭在南京、蘇州召開了座談會，廣泛聽取了住建部門、房地產專業律師、房地產案件審判法官的意見，對“新國五條”實施后可能產生的糾紛提前預判，積極做好司法應對。

　　一：主動做好對房產新政細則出臺后的跟蹤研判

　　加強與住建、房產、稅務等相關部門的溝通聯系，及時發現案件審理中出現的苗頭性、傾向性問題，有針對性地提出司法建議，從源頭上堵塞政策漏洞。

　　二：準確把握新政實施后相關房地產案件審理的基本原則

　　全省法院系統要準確理解、正確適用“新國五條”規定的限購、限貸、稅收等措施，根據即將出臺的實施細則，及時調整審理思路，區分剛性、改善性購房和投機性購房，通過司法裁判提升政策的調控效果。

　　要按照誠實信用的原則，強化當事人的誠信意識和市場風險意識，依法維護房屋買賣合同、租賃合同的效力，對惡意違約的依法追求違約責任，避免讓司法裁判成為當事人違反誠信、謀取不當利益的途徑和手段。

　　同時還要正確區分正常的市場風險與履約客觀條件變化的不同法律后果，合理平衡新政細則出臺后繼續交易的可能性和利益失衡的嚴重程度，準確適用情事變更原則。

　　三：依法打擊規避房地產新政的行為，假離婚成真可能毀婚丟房

　　人民法院要加強案件甄別，對于發現假離婚、簽訂陰陽合同、借名買房、違規購買保障房等規避政策的行為，準確認定真實的交易關系，依法裁判。對于通過假離婚簽訂協議，約定房屋歸配偶一方所有的，另一方事后因弄假成真，難以復婚而主張協議無效的，除能舉證證明脅迫或欺詐事由外，不予支持。

　　人民法院在審理中發現存在偽造合同、對房屋買賣事實爭議較大等可能涉嫌虛假訴訟情形的，應當加大司法審查力度，對于查明屬于虛假訴訟的，依法判決駁回訴訟請求。