大量新建小區(qū)入住后,由于物業(yè)管理法律法規(guī)尚不健全,直接導致了以物業(yè)費糾紛為主的矛盾糾紛呈逐年高發(fā)態(tài)勢。

　　江蘇省司法廳一項調(diào)查顯示,僅南京市去年第四季度就發(fā)生物業(yè)糾紛863起,同比增長52.74%,蘇州市去年第四季度達到869起,同比增長47.79%。而在揚州市,去年兩級法院審理的物業(yè)糾紛案件數(shù)則達到了近1000起,其中90%的案件都是物業(yè)公司將業(yè)主告上法庭,討要物業(yè)費。

　　是什么原因?qū)е略驹谝粋€屋檐下的業(yè)主和物業(yè)公司,成為死對頭?

　　與物業(yè)簽訂合同需仔細

　　當購買了沿街商鋪的萬某被物業(yè)公司因拒交物業(yè)費告上法庭時,他隨即進行了反訴,要求物業(yè)公司賠償近9000元損失以及違約金3500余元。

　　萬某訴稱,自2005年入住后,發(fā)現(xiàn)屋頂漏雨,物業(yè)公司先后于2006年、2007年對屋頂進行了維修,但漏雨問題至今未能根本解決,致使他的房子受到了損失,加上維修費用花了近9000元。

　　“由于物業(yè)公司違反合同約定,沒有盡到物業(yè)服務的責任,給我造成了損失,我有權拒絕支付物業(yè)費。”萬某說。

　　但他的意見沒有得到法院的支持。

　　法院認為,萬某與物業(yè)公司之間的《前期物業(yè)管理協(xié)議》合法有效,雙方均應當按照協(xié)議約定行使權利、履行合同確定的義務。在萬某受損責任未明的情況下,就拒絕承擔交納物業(yè)費的義務并要求物業(yè)公司賠償損失,于法無據(jù)。

　　2011年6月,揚州市一家物業(yè)公司到維揚區(qū)法院起訴稱,2008年3月和梅嶺街道某小區(qū)的開發(fā)商簽訂了《物業(yè)管理委托合同》,4月1日起就對該小區(qū)進行了物業(yè)管理,收費嚴格按照物價局核準的標準執(zhí)行。但23戶小區(qū)業(yè)主拖欠了一年物業(yè)費,少則幾百元多則數(shù)千元,訴請法院判決業(yè)主歸還拖欠的物業(yè)費共計2萬余元。

　　23名業(yè)主對拖欠事實基本沒有異議,但卻向法官倒了一肚子苦水。

　　業(yè)主王某表示,小區(qū)的保安和保潔員的人數(shù)相比于剛開始,出現(xiàn)嚴重縮水；業(yè)主李某則稱,小區(qū)里經(jīng)常可以隨意進出陌生人和停放大型機動車,管理十分松散,感覺不安全,物業(yè)公司對此應負責；還有的業(yè)主則稱房子有漏水等現(xiàn)象,報修很長時間也沒人管。

　　但由于沒有拿出實質(zhì)性的證據(jù),法院在審理后沒有采納業(yè)主的辯駁意見,23名業(yè)主被判敗訴。

　　《法制日報》記者采訪了解到,由于物業(yè)合同基本上是在購買房屋時,就已和開發(fā)商簽訂,業(yè)主委員會當時并沒有成立。

　　買房的時候,大部分業(yè)主的注意力并不是在物業(yè)服務的條款上,不少業(yè)主只是隨手翻翻格式化的物業(yè)委托合同,就簽了字,甚至不少人還有“住進去再說”、“服務不好就不交費”等想法,導致在合同約定初期,就埋下了糾紛的種子。一旦物業(yè)管理出現(xiàn)問題,面對具體物業(yè)服務在合同條款方面的缺失,很難通過拒交物業(yè)費達到目的。

　　物業(yè)公司逼業(yè)主當被告

　　江蘇寶應人魏某因擔心房價飆漲,在兒子高考那年,就在縣城買了一套100多平方米的住宅。合同約定入住時間是2007年年底,但到了入住時間,卻遲遲不見入住通知書,一年之后才被通知入住。由于違反合同約定,開發(fā)商只好按約定的條款賠償了延期交房違約金。

　　可在接下來的交房過程中,就不那么順利了。讓魏某納悶和不能接受的是,物業(yè)公司要求他補交2007年年底以后的物業(yè)費,還要再預交1年物業(yè)費,否則拿不到新房鑰匙。

　　因為雙方僵持不下,魏某始終沒有拿到房子。2010年上半年,老魏向仲裁部門申請仲裁,請求裁決開發(fā)商承擔由此產(chǎn)生的逾期交房的責任,即從2008年年底到2010年年初的延期交房違約金兩萬元。仲裁部門認為,開發(fā)商提供了齊全的證明文件,委托有資質(zhì)的物業(yè)公司代理交房業(yè)務,符合交易慣例和有關規(guī)定,裁定魏某敗訴。

　　由于一直沒有業(yè)主委員會,靠零零散散的幾個并不熟悉的業(yè)主單一維權,很難奏效。而到房管部門投訴,基本上沒有人理睬。魏某很郁悶。

　　江蘇省揚州市維揚區(qū)人民法院一份《分析拖欠物業(yè)管理費案件頻發(fā)成因并提出對策》的報告顯示,90%以上的案件,都是業(yè)主被物業(yè)公司“逼到被告席上”的。

　　多重問題得不到監(jiān)管

　　記者了解到,相對于物業(yè)糾紛迅猛增長的態(tài)勢,如何加大對房地產(chǎn)開發(fā)商及其物業(yè)公司的有效規(guī)范和監(jiān)管,卻始終“停滯不前”。

　　江蘇省一名法官在審理物業(yè)糾紛類案件時發(fā)現(xiàn),由于“炒房一族”數(shù)量龐大,直接造成了房屋“空置率”的居高不下。這種情況反映在物業(yè)維護上,就是入住率不高導致物業(yè)費收取難度加大,資金短缺嚴重影響了物業(yè)公司對小區(qū)建筑設施的維修、養(yǎng)護和管理以及小區(qū)安防設施的啟用、維護。

　　“業(yè)主空置住房,實際上是主動舍棄了物業(yè)服務權利,但并不能自然免除合同規(guī)定的交費義務。”上述法官表示,空置物業(yè)雖然減輕了物業(yè)服務的負擔,但是否能享受一定的物業(yè)費折扣,合同上大多都沒有約定。

　　此外,糾紛中還暴露出不少物業(yè)公司在收費時不開具正規(guī)發(fā)票的問題,這也是產(chǎn)生矛盾的原因所在。“物業(yè)費沒有正式發(fā)票,相關信息得不到公開,極容易產(chǎn)生新的矛盾。”上述法官說。

　　記者了解到,隨著房地產(chǎn)市場的降溫,部分物業(yè)公司或倒閉或退出開發(fā)領域,直接導致物業(yè)服務承諾不能兌現(xiàn)。同時,物業(yè)公司抱住既得利益不放,在對公用附屬配套設施的管理與租賃收益的使用、賬目的公開等違規(guī)操作上,與業(yè)主缺乏有效溝通,雙方互信度差,加上不少樓盤在數(shù)年內(nèi)遲遲不成立業(yè)主委員會,導致業(yè)主維權缺乏相關組織支持,也是物業(yè)糾紛迅速增長的原因。

　　揚州中院民一庭法官李春艷表示,業(yè)主以拒絕交費作為“談判”的砝碼是不明智的。糾紛發(fā)生后,除了向業(yè)主委員會投訴外,還可以先向所在地街道和房管部門反映。

　　記者還了解到,除了新建小區(qū)的物業(yè)糾紛突出外,老舊小區(qū)、拆遷小區(qū)的物業(yè)問題也不容小覷。

　　近年來,蘇州、南京等地在部分老舊小區(qū)嘗試“自治管理”模式。然而,盡管低廉的物業(yè)費讓業(yè)主每年少交了幾百至數(shù)千元的物業(yè)費,但物業(yè)管理的不專業(yè)、不規(guī)范卻無法回避。

　　“尤其是巨額的安防經(jīng)費需要支出,往往這些老舊小區(qū)容易出現(xiàn)嚴重問題。”南京市一名街道干部說,老舊小區(qū)的停車難、收費高等諸多問題,還直接影響了小區(qū)業(yè)主對物業(yè)公司的認同感和理解支持,小矛盾誘發(fā)大糾紛屬普遍現(xiàn)象。