2008年2月，徐某在市區購置了一套商品房，時值18萬元。徐某支付首付款6萬元之后，其余12萬元通過銀行按揭方式支付，按揭期限為5年（2008年2月——2013年2月）。2008年5月，徐某和謝某登記結婚。婚后，雙方對財產及房屋沒有約定，每月以夫妻共同收入償還銀行按揭貸款。2009年3月辦理了房屋產權證，產權證登記徐某為所有權人。2013年6月，徐某與謝某雙方因感情不和訴至法院要求離婚。此時，銀行按揭貸款已經還清，但隨著房地產升溫，該房屋現價值約50萬。對于離婚雙方均同意，但對該房屋的所有權爭執較大，徐某認為房屋是其婚前所購買，應屬于婚前個人財產。但是謝某認為房屋貸款是雙方婚后共同償還的，應屬于夫妻共同財產。

 

本案在處理過程中，存在幾種不同意見。   

 

第一種意見認為，該房屋為徐某婚前所購買，應當認定為徐某的婚前個人財產。但是在二人婚姻關系存續期間，雙方所償還的房屋貸款應屬夫妻共同財產，應依法進行分割。對于房屋升值部分，由徐某對謝某進行合理補償。

 

第二種意見認為，由于該房屋的房貸是雙方共同償還的，扣除6萬元首付作為徐某的個人財產之后，該房屋應認定為夫妻共同財產。

 

第三種意見認為，由于該房屋的房貸是雙方共同償還的，該房屋為共同財產，按照各自出資比例享有該房屋的份額， 6萬元首付款所占有30%的份額歸徐某，剩余70%的份額一人一半，即徐某享有65%的份額，謝某享有35%的份額。

 

筆者同意第一種意見。理由如下：

 

一、從法律關系上看，按揭購房涉及兩層法律關系：(1)買受方與出賣方之間形成的商品房買賣合同關系。在本案中，徐某在婚前交付了首付款，通過按揭貸款的方式購買了該商品房，意味著該商品房的買賣關系已經成立，徐某與開發商形成了房屋買賣合同關系，即徐某貸款購買房屋時先付清首付款6萬元，剩余款12萬元在銀行辦理了按揭貸款手續，銀行通過審查買受人徐某的相關手續后，將貸款金額12萬元直接劃入開發商的賬戶。(2)買受方徐某與貸款銀行之間的按揭關系又形成了借款合同關系。貸款銀行發放貸款之后，買受人徐某與貸款銀行之間就形成了債權債務關系，徐某為債務人，貸款銀行為債權人，債務人徐某須按照貸款合同約定按月向銀行償還貸款。

 

二、謝某在婚后與徐某共同償還銀行貸款的行為構成了謝某享有對徐某主張債權的權利。徐某在婚前購買該商品房，同時也產生了婚前債務，即買受人徐某與貸款銀行之間的債權債務關系。根據我國《婚姻法》第十七條條規定：“夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產：（一）工資、獎金；（二）生產、經營的收益；三）知識產權的收益；（四）繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外；（五）其他應當歸共同所有的財產。夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。”同時第十九條第一款規定：“夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定。”在本案中，徐某和謝某婚后并沒有對夫妻共同財產進行約定，雙方實行的是夫妻共同財產制。用夫妻共同財產償還銀行貸款，可以理解為夫妻婚后用夫妻共同的財產償還了徐某一方的個人婚前債務。所以，共同還款部分的財產應當認定為夫妻共同財產，換句話說，謝某在該房屋中實際是享有徐某婚前財產的債權。

 

三、房屋升值部分，由徐某對謝某進行合理補償。徐某在婚前對房屋投資了6萬元，夫妻雙方在婚后共同償還了12萬元（不含利息），房屋在5年多的時間增值了32萬元，這32萬元的增值又該如何處置？如果將32萬元增值利益全部歸徐某所有，將不利于保護謝某的權益。為了平衡雙方當事人的合法權益，對于房屋升值部分，應由徐某對謝某進行合理補償。根據《最高法院就婚姻法司法解釋征求意見》第十一條第二款：“婚姻關系存續期間由夫妻共同財產還貸部分，應考慮離婚時不動產的市場價格及共同還貸款項所占全部款項的比例等因素，由不動產權利人對另一方進行合理補償”。由此可以看出，房屋升值部分，由徐某對謝某進行合理補償是合情合理的，至于補償多少，應具體考慮離婚時該房屋的市場價格及共同還貸款項所占全部款項的比例等因素。

 

綜上所述，該房屋應當認定為徐某的婚前個人財產，對于雙方所償還的房屋貸款應屬夫妻共同財產，應依法進行分割。對于房屋升值部分，由徐某對謝某進行合理補償。