一、 添附制度的概述

 

（一）、添附的概念

 

添附是指不同所有人的物結(jié)合在一起而形成不可分離的物或者就他人的物加工成具有新質(zhì)的物。如果要恢復(fù)原來的狀況，在事實(shí)上不可能或是強(qiáng)制分離成本過大，不符合經(jīng)濟(jì)原則，由法律強(qiáng)制規(guī)定來確認(rèn)新物的歸屬問題。這一制度早在古羅馬時期就得到確認(rèn)，如羅馬法中規(guī)定"沿河的土地由于雨水的沖刷向前延伸，新延伸土地的權(quán)屬如何作法律上的處理"。

 

添附是動產(chǎn)所有權(quán)取得的一種重要方式。以添附作為取得所有權(quán)的方法，是羅馬法以來各國確定的一項(xiàng)制度。其立法理由在于：兩個以上的物合并為一體，若要其分離，必然要?dú)p或減少物的價值，支付不必要的費(fèi)用，更何況在添附的情況下，要恢復(fù)原狀往往在事實(shí)上已經(jīng)不可能，因此，從增進(jìn)財富、充分發(fā)揮物的效用的原則出發(fā)，須承認(rèn)添附可以取得所有權(quán)。我國司法實(shí)踐也將添附作為取得所有權(quán)的一種方法。

 

（二）、添附的特點(diǎn)

 

添附的主要特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

 

第一，不同所有人的物結(jié)合在一起形成不可分離物，或就一物加工成另一物而不能復(fù)原。如果不同的所有人的物能夠分開，就不存在某人取得他人動產(chǎn)所有權(quán)的問題。所有人可以通過行使物權(quán)請求權(quán)請求恢復(fù)原狀。添附包括三種形式，即附合、混合、加工，這三種情況都會發(fā)生不同的所有人的動產(chǎn)相結(jié)合的狀態(tài)。在添附的情況下，由于財產(chǎn)密切結(jié)合在一起，要恢復(fù)原狀在事實(shí)上已經(jīng)不可能或者在經(jīng)濟(jì)上繼續(xù)存在，而不能對添附形成物恢復(fù)原狀或加以分離；同時，在加工情況下，也不可能將用于加工原物的勞動剝離出來。

 

第二，添附必須是基于數(shù)個物的結(jié)合形成了單獨(dú)的所有權(quán)，或異物改變了原來狀態(tài)和性質(zhì)。添附必須是不同的所有人之間的物的結(jié)合，這些物既可能是動產(chǎn)，也可能是不動產(chǎn)。當(dāng)不同的所有人擁有的數(shù)個物已經(jīng)在法律上結(jié)合為一物，且以單一的所有權(quán)的形成而存在時，則法律上將構(gòu)成添附。另外，一方使用他人的財產(chǎn)加工改造為具有更高價值的財產(chǎn)，在加工的情況下，加工人已經(jīng)對加工物的形成提供了自己的勞動，屬于勞動與物的結(jié)合，使原物變成了新物，也形成了單獨(dú)的所有權(quán)。

 

第三，添附在法律上的效果，主要是一方取得新物的所有權(quán)。在發(fā)生添附的情況下，法律上必須確定添附形成物所有權(quán)的歸屬，添附形成物既可以歸一人所有，也可以為各個不同的所有人共有。

 

（三）、添附后物的法律屬性

 

添附作為所有權(quán)的取得方式，其取得的客體是什么?即究竟取得的是哪一個物?對于這一問題，在大多法學(xué)家視野中似乎根本稱不上是問題，因?yàn)橹两聃r見有人論述該問題。添附的法理基礎(chǔ)在于物的整體性原理，該原理旨在保持物的完整性，將合成物的各個部分視作一個權(quán)利客體，在這個權(quán)利客體上只能存在一個所有權(quán)，法律排除了作為一個物的其中某一重要成分可以獨(dú)立獲得法律 命運(yùn)的可能性。因此，在附合的法律事實(shí)發(fā)生時，所謂"添附物"因其失去獨(dú)立性，成為合成物之組成部分，喪失了能夠獨(dú)立成為物權(quán)客體之資格，由于物在其屬性上不具有獨(dú)立性，其獨(dú)立性所有權(quán)也歸于史尚寬先生也認(rèn)為，因附合，附合物之所有權(quán)消滅，不動產(chǎn)上之所有權(quán)，擴(kuò)及于附合物之上，其添附物不能單獨(dú)為權(quán)利之客體。可見，添附物并不是法律意義上的物。雖然，添附物在物理意義上并沒有滅失，但是在法律意義上，不能再作為所有權(quán)的客體。一物一權(quán)之含義既指一物上不能存在兩個所有權(quán)，也指物之一部分不能成立以物權(quán)。物的組成上部分不能成立，是物權(quán)客體的特定性、獨(dú)立性的必然推論。

 

既然添附物不能單獨(dú)成為所有權(quán)取得的客體，那么所有權(quán)取得的客體只能是添附形成物、即合成物、混合物、加工物。其實(shí)這種觀點(diǎn)，從各國民法規(guī)定中很容易得出，各國立法均是對添附形成物的所有權(quán)的歸屬做出的規(guī)定，而非所謂添附物。如關(guān)于動產(chǎn)附合的規(guī)定，中國臺灣地區(qū)民法第812條，德國民法典947條，日本民法典244條，意大利民法典第939條等都規(guī)定的是合成物的歸屬，而非所謂的"添附物"的歸屬。中國臺灣學(xué)者史尚寬、謝在全先生在闡釋不動產(chǎn)附合時，也并不認(rèn)為發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)人取得添附之動產(chǎn)所有權(quán)，其依然遵循羅馬法原則，認(rèn)為不動產(chǎn)附合僅發(fā)生不動產(chǎn)所有權(quán)的擴(kuò)張，而不是所有權(quán)取得之效果。

 

二、 房屋租賃下各種法律關(guān)系的探究

 

（一）、房屋租賃合同關(guān)系

 

出租人與承租人以房屋租賃合同作為雙方權(quán)利的載體，根據(jù)契約自由和契約優(yōu)先原則，雙方可對權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定，包括違約責(zé)任、合同履行中的侵權(quán)責(zé)任以及合同履行期限屆滿或是解除后，對于裝飾裝修物歸屬問題的約定，這也是私法自治原則在合同中的運(yùn)用。正如日本學(xué)者我妻榮所述，"對于添附物應(yīng)該歸屬于何人所有的問題，在現(xiàn)行法可以根據(jù)契約自由原則予以確認(rèn)。"

 

（二）、房屋租賃合同的添附類型及法律關(guān)系

 

房屋租賃過程中,承租人為了自身使用的需要，往往會對租賃物進(jìn)行一定的裝飾裝修或增設(shè)他物。裝飾裝修物是指安裝、修飾在建筑物或構(gòu)筑物上的裝飾裝修材料。裝飾裝修物與房屋并非一概地不可分離。但如果其與房屋已經(jīng)結(jié)合為一體而難以拆除、或雖可拆除卻會對于物的價值造成嚴(yán)重影響的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為添附。此外，承租人還可能在原有租賃建筑的基礎(chǔ)上對其進(jìn)行擴(kuò)建、改建或增設(shè)他物。這些擴(kuò)建、改建或增設(shè)之物已經(jīng)固定在房屋之上，雖然可以拆除，但往往拆除和重新安裝的費(fèi)用卻很高，而且一旦拆除也會影響其本身的價值，甚至?xí)p壞房屋本身。所以從經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，應(yīng)當(dāng)將其作為房屋的添附物處理。這兩種發(fā)生在房屋租賃中的添附，都是動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合。

 

在房屋租賃合同中，承租、出租雙方雖然可以用契約自由的原則約定添附物的歸屬，然而一旦發(fā)生糾紛，就很少有人能夠理性地處理添附物的問題。當(dāng)合同無約定時，也涉及到添附物如何處理的問題。由添附制度的價值可以看出， 添附物的歸屬具有強(qiáng)制性，并排除利益受益者的恢復(fù)原狀請求權(quán)的行使，此系經(jīng)濟(jì)效率原則的體現(xiàn)。當(dāng)所有權(quán)通過這一制度確認(rèn)后，權(quán)利獲得者和利益喪失者亦可通過不當(dāng)?shù)美驌p害賠償?shù)戎贫葋砣〉秒p方利益的平衡，這就是出租人和承租人之間形成的添附法律關(guān)系內(nèi)容。

 

（三）、 房屋租賃合同關(guān)系與添附關(guān)系分析

 

添附作為房屋租賃合同履行過程中的一部分，卻不以合同關(guān)系是否成立為基礎(chǔ)，也就是說,房屋租賃中的添附既是合同的一部分又相對獨(dú)立于租賃關(guān)系而存在。這是物的添附在合同中所體現(xiàn)出來的特殊性。因?yàn)閮煞N法律行為在基礎(chǔ)價值、構(gòu)成要件、責(zé)任承擔(dān)都有其自身的特點(diǎn)，如合同法律關(guān)系強(qiáng)調(diào)契約自由和意思自治，但添附制度卻具有強(qiáng)制性。雖然雙方在合同中可以約定添附歸屬，但當(dāng)這種約定不符合經(jīng)濟(jì)原則或有損社會公益時就會被認(rèn)定為無效。由于兩者在法律價值、功能上的不同，兩者并不能相互替代。 筆者認(rèn)為：首先,在房屋租賃合同履行過程中,承租人不論出于什么樣的原因(依約或違約) ,對房屋進(jìn)行了裝飾裝修或增設(shè)他物且構(gòu)成了附合,在合同終止時，必須依添附規(guī)則確定裝飾裝修物及增設(shè)物的所有權(quán)歸屬, 而權(quán)利喪失者可以通過不當(dāng)?shù)美贫葋砥胶怆p方利益，從而發(fā)揮添附制度的功能。其次, 劃分合同責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任，根據(jù)合同無效或是解除中雙方過錯程度承擔(dān)相應(yīng)的締約過失責(zé)任或違約責(zé)任。在這一過程中可能會存在請求權(quán)競合以及過失相抵、損益互擔(dān)的情形，使得法律關(guān)系變得異常復(fù)雜，但是作為添附的物權(quán)效力和租賃合同的債權(quán)效力是不能相互混淆和替代的。最后,上述不當(dāng)?shù)美颠€責(zé)任與違反合同的責(zé)任可能基于同一添附事實(shí)產(chǎn)生，特殊情況下，可能存在請求權(quán)競合的問題，或是可以適用過失相抵規(guī)則。盡管有如此錯綜復(fù)雜的關(guān)系,但從性質(zhì)上看，這兩種責(zé)任的法律基礎(chǔ)、構(gòu)成要件各不相同，在房屋租賃合同中各有適用的情況,二者不能相互混淆或相互替代。

 

三、房屋租賃下添附制度的適用

 

（一）、房屋租賃下添附物的歸屬

 

1、當(dāng)事人約定

 

添附形成物的所有權(quán)歸屬是否可以由當(dāng)事人進(jìn)行約定？對于這一問題，各國立法都沒有明確進(jìn)行規(guī)定，但這實(shí)質(zhì)上涉及到在此問題上是堅持物權(quán)法定主義還是準(zhǔn)許私法自治的問題。"私法自治作為一種自由，它意味著行為主體可以按照自由的意志為自己設(shè)定私法上的權(quán)利和義務(wù)，國家和社會不能進(jìn)行干預(yù)，必須尊重行為主體的意志。"添附制度作為民法上的一項(xiàng)制度，調(diào)整的是平等主體之間的財產(chǎn)關(guān)系，不大可能違背公共利益，在此問題上私法自治原則應(yīng)當(dāng)?shù)玫截瀼亍Ｍ瑫r，我們應(yīng)當(dāng)看到，添附制度是一項(xiàng)強(qiáng)制性規(guī)范，"在添附發(fā)生形成的添附形成物，原則上使為一物而繼續(xù)存在，不認(rèn)為有復(fù)舊請求權(quán)，要使物之所有權(quán)歸屬單一化，即使添附形成物或由一個單獨(dú)所有，或數(shù)人共有。有關(guān)此點(diǎn)理解為強(qiáng)制性規(guī)定。"但同時它又是一項(xiàng)任意性規(guī)范，添附形成物所有權(quán)的歸屬于何人的規(guī)定應(yīng)是任意性規(guī)定，可以由當(dāng)事人自行約定。

 

因此，對于房屋租賃下的添附，可以由當(dāng)事人自行約定經(jīng)過裝飾裝修或擴(kuò)建的租賃房屋所有權(quán)的歸屬，不但可以讓承租人或出租人基于自身的需要決定該所有權(quán)的歸屬，將租賃房屋的使用效用最大化，而且根據(jù)約定確定的所有權(quán)歸屬無論是承租人還是出租人都易于接受，可以有效避免不必要的糾紛。法釋【2009】11號第十一條規(guī)定"承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的人民法院按照下列情形分別處理。"也就是如果承租人和出租人對已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物處理有約定的，應(yīng)當(dāng)按照約定處理，正是出于這樣的考慮。

 

（二）、承租人添附的主觀狀態(tài)

 

添附人實(shí)施添附行為時的主觀狀態(tài)對添附的構(gòu)成及添附規(guī)則的適用具有重要的意義。房屋租賃中，承租人對租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或增設(shè)他物，區(qū)分其主觀上的善意或惡意，作用在于:

 

1、 判斷添附構(gòu)成。承租人對租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或增設(shè)他物，其善意首先表現(xiàn)為取得出租人的同意。我國法律不承認(rèn)未經(jīng)出租人同意的添附。根據(jù)《合同法》第223條規(guī)定:"承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。"承租人未經(jīng)出租人同意擅自裝飾裝修或增設(shè)他物的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為侵權(quán)，出租人可以要求恢復(fù)原狀或賠償損失。由于不構(gòu)成添附，此時承租人仍有權(quán)將自己所有的動產(chǎn)取回，但出租人不負(fù)交付義務(wù)，僅負(fù)容忍承租人將物取回之義務(wù)。

 

2、 確定求償關(guān)系。除取得出租人同意外，承租人的善意還表現(xiàn)為有益添附，即對租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或增設(shè)他物，客觀上有利于出租人財產(chǎn)的增值或房屋利用。而有害添附則屬惡意。依一般規(guī)則，承租人惡意進(jìn)行不動產(chǎn)附合的，除承擔(dān)全部費(fèi)用及損失外，還負(fù)有排除妨害的義務(wù)。當(dāng)然，由于房屋的裝飾裝修是與個人審美情趣和偏好相關(guān)聯(lián)的，具有很強(qiáng)的主觀性，因此，對承租人裝飾裝修或增設(shè)他物的行為是否有害的判斷應(yīng)采一種較為客觀的標(biāo)準(zhǔn)，即客觀上是否導(dǎo)致了房屋的增值，實(shí)現(xiàn)租賃雙方利益的公平分配和最大平衡。

 

（三）、添附產(chǎn)生的合同內(nèi)部關(guān)系與外部效力

 

承租人對租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修及增設(shè)他物的前提和依據(jù)是房屋租賃合同，但這并不意味著承租人的附合行為僅在合同雙方當(dāng)事人間產(chǎn)生法律效力。無論是添附形成物的歸屬問題，還是不當(dāng)?shù)美颠€責(zé)任都有可能影響到租賃合同之外的第三人的利益。因此，必須區(qū)分因承租人的附合行為而產(chǎn)生的合同內(nèi)部關(guān)系和它的外部效力，適用不同的添附規(guī)則。

 

1、合同內(nèi)部關(guān)系。房屋租賃合同的雙方當(dāng)事人，從承租人開始裝飾裝修房屋或增設(shè)他物之日起，就形成了有關(guān)添附的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。但因其僅在出租人和承租人間產(chǎn)生法律效力，性質(zhì)上仍屬合同內(nèi)部關(guān)系。因此，在適用添附規(guī)則時，有必要結(jié)合租賃雙方當(dāng)事人履行合同的各種具體情形加以考慮。法釋【 2009 】11號區(qū)分租賃合同無效、解除及履行期限屆滿等合同終止的不同情形，適用不同的處理規(guī)則，同時又依當(dāng)事人的過錯來決定與此相關(guān)的損害的賠償、補(bǔ)償及其范圍，大概正是基于此種考慮。以第11條第1項(xiàng)為例，它規(guī)定:"因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持。"可以看出，該規(guī)定是把承租人的裝飾裝修物殘值損失，視為因出租人違約而導(dǎo)致的損失后果的一部分，出租人在承擔(dān)合同法上的違約責(zé)任的同時，還需要賠償承租人因添附導(dǎo)致的利益損失。

 

2、添附對第三人的外部效力。添附對第三人的效力產(chǎn)生的前提是，在添附事實(shí)發(fā)生之前，添附物與被添附物上存在其他負(fù)擔(dān)，即為第三人設(shè)立了用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)。各國法律通常規(guī)定，因添附而導(dǎo)致原物所有權(quán)消滅之時，該物存在的其他第三人的權(quán)利(擔(dān)保物權(quán)、用益物權(quán)等)也消滅。例外的情況是，原物的所有人成為新的添附形成物的單獨(dú)所有人時，第三人的權(quán)利在新物上存續(xù)。除此之外，實(shí)踐中還可能存在其他影響第三人權(quán)益的情況。例如承租人在經(jīng)出租人同意后聘請裝修公司，由其包工包料對房屋進(jìn)行裝修或改造，如果承租人沒有按照約定支付費(fèi)用，裝修公司(可能還包括建筑貸款抵押權(quán)人等建筑材料的物權(quán)人)是否有權(quán)要求出租人返還不當(dāng)?shù)美蚪o予適當(dāng)補(bǔ)償？再如，在租賃合同履行過程中，出租人出賣房屋予第三人，第三人的所有權(quán)是否及于房屋的裝飾裝修物，他能否依原租賃合同確定其與承租人的利益補(bǔ)償關(guān)系呢？ 對此，新的司法解釋并沒有予以規(guī)范。對此，筆者認(rèn)為，雖然房屋租賃中的添附行為須以合同關(guān)系為基礎(chǔ)，但前文分析，它所產(chǎn)生的當(dāng)事人間的添附權(quán)利義務(wù)關(guān)系同時具有法律上的獨(dú)立性，所以說合同外第三人的利益受到添附行為的影響，仍應(yīng)該依據(jù)物權(quán)法上的添附規(guī)則來處理，至于隨之產(chǎn)生的利益補(bǔ)償、違約責(zé)任的追究等問題,則應(yīng)在相關(guān)合同的框架內(nèi)解決。

 

（四）、原物價值大小

 

添附制度中在確定添附形成物的所有權(quán)歸屬時，為了避免糾紛，從物的經(jīng)濟(jì)效益出發(fā)，往往會對原物的價值大小進(jìn)行比較，由價值較大的原物所有人取得添附形成物的所有權(quán)。法律上之所以確定這樣的規(guī)則，主要是考慮大價值更大的物所有人更愿意取得物的所有權(quán)，也更能有效地利用該物。法釋【2009】11號第9條到14條均規(guī)定承租人和出租人雙方的利益平衡，并未涉及裝飾裝修或擴(kuò)建的租賃房屋的所有權(quán)歸屬問題，正是因?yàn)榉ㄡ尣杉{傳統(tǒng)的觀點(diǎn)，認(rèn)為出租人作為原房屋的所有人，當(dāng)然的取得裝飾裝修或擴(kuò)建后的租賃房屋所有權(quán)。

 

但添附中傳統(tǒng)的所有權(quán)歸屬確定規(guī)則是建立在不動產(chǎn)的價值都大于動產(chǎn)價值的基礎(chǔ)上的，而隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，動產(chǎn)價值大于不動產(chǎn)價值的情況不斷出現(xiàn)。在房屋租賃中，許多將租賃房屋用于商業(yè)用途的承租人通常對房屋投入重金進(jìn)行裝修，乃至于裝飾裝修或擴(kuò)建的費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原租賃房屋的價值。此時，一味的按照傳統(tǒng)的觀點(diǎn)來確定經(jīng)裝飾裝修或擴(kuò)建后的租賃房屋所有權(quán)，往往并不能更有效地利用租賃房屋，也不利于定紛止?fàn)帲c添附制度初衷并不相符。所以，在租賃過程中，確定經(jīng)裝飾裝修或者擴(kuò)建的租賃房屋所有權(quán)時，不能當(dāng)然的確定出租人作為其所有權(quán)人，而是應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修物或擴(kuò)建物的價值與租賃房屋的價值進(jìn)行比較，在當(dāng)事人沒有約定的情況下，由原物價值較大的所有權(quán)人取得添附后租賃房屋的所有權(quán)。

 

四、房屋租賃下添附利益的返還

 

（一）、利益返還的范圍

 

在房屋租賃過程中，承租人因?yàn)樘砀揭?guī)則的適用而失去原物所有權(quán)并因此遭受不利，可以通過不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)的行使來獲得補(bǔ)償。同時，既然添附后租賃房屋是所有權(quán)歸屬可以由雙方當(dāng)事人進(jìn)行約定，那么在確定利益補(bǔ)償?shù)臄?shù)額時也應(yīng)當(dāng)遵循私法自治的原則由雙方當(dāng)事人在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上確定具體數(shù)額，只有協(xié)商不成的情況下才由受到損害的一方當(dāng)事人依據(jù)不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)向獲取利益的一方要求利益返還。但是，在確定補(bǔ)償范圍的時候是以承租人進(jìn)行裝飾裝修或擴(kuò)建時的費(fèi)用為基礎(chǔ)還是以出租人因?yàn)槿〉醚b飾裝修物或擴(kuò)建的所有權(quán)而獲取的利益為誰?因?yàn)槌凶馊诉M(jìn)行裝飾裝修或擴(kuò)建時花費(fèi)的費(fèi)用和出租人因?yàn)槿〉醚b飾裝修物或擴(kuò)建物而取得的利益往往并不等值。在如何確定補(bǔ)償?shù)姆秶鷨栴}上，王利明教授認(rèn)為承租人可以請求的是"與動產(chǎn)價值相當(dāng)?shù)难a(bǔ)償"。

 

在確定出租人對承租人補(bǔ)償?shù)姆秶鷨栴}上，對因裝飾裝修發(fā)生的附合和擴(kuò)建產(chǎn)生的附合應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行考量。首先裝飾裝修物一般是易耗品，其價值會隨著使用過程慢慢貶損，承租人在對租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修時，應(yīng)當(dāng)對裝飾裝修物的損耗有合理的認(rèn)識，在租賃期滿時，一般認(rèn)為裝飾裝修物的價值已經(jīng)消耗殆盡，此時的出租人并沒獲得任何利益，也就不存在不當(dāng)?shù)美膯栴}；而擴(kuò)建主要是指在原有房屋基礎(chǔ)上加高加層，增加其使用面積，對租賃房屋進(jìn)行擴(kuò)建一般情況下會使房屋增值，也就是擴(kuò)建物的價值不會再租賃期內(nèi)大幅消耗，即使房屋租賃期限屆滿時，擴(kuò)建物仍然具有一定價值，出租人如果取得擴(kuò)建物的所有權(quán)，就應(yīng)當(dāng)依據(jù)不當(dāng)?shù)美虺凶馊诉M(jìn)行利益返還。其次，"房屋的擴(kuò)建牽涉到相鄰人乃至社會公共利益，必須經(jīng)過有關(guān)部門的審批，方為合法而斷定合法與否的主要標(biāo)志是相關(guān)建設(shè)手續(xù)是否辦理齊備。"如果該擴(kuò)建物沒有取得合法建設(shè)手續(xù)，那么該擴(kuò)建物作為非法建筑，有可能會被拆除，出租人也就不能因此而獲得利益。所以在對租賃房屋進(jìn)行擴(kuò)建的場合，也只有在擴(kuò)建物取得合法建設(shè)手續(xù)的情況下，才會發(fā)生出租人的不當(dāng)?shù)美颠€。

 

鑒于裝飾裝修和擴(kuò)建具有上述不同，對因裝飾裝修發(fā)生的附合和因擴(kuò)建發(fā)生的附合中的利益返還數(shù)額也應(yīng)當(dāng)分別予以確定。因裝飾裝修發(fā)生的附合中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為裝飾裝修物的價值水平分?jǐn)偟阶赓U期當(dāng)中，在租賃期限屆滿時消耗殆盡，已經(jīng)沒有任何價值，所以"承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。"而在合同解除的情況下，租賃期間沒有屆滿，裝飾裝修的價值并沒有消耗為零，此時仍應(yīng)認(rèn)定出租人因取得裝飾裝修物的所有權(quán)而享有利益，應(yīng)當(dāng)向承租人返還剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修的殘值損失。因擴(kuò)建而發(fā)生的附合中，由于沒有取得合法建設(shè)手續(xù)的擴(kuò)建物往往會被強(qiáng)制拆除，所以出租人并不能取得該擴(kuò)建物的所有權(quán)，不會發(fā)生不當(dāng)?shù)美那闆r，也就不存在利益返還的問題；如果該項(xiàng)擴(kuò)建取得了合法的建設(shè)手續(xù)，那么出租人一般會取得擴(kuò)建物的所有權(quán)，而擴(kuò)建物的價值并不會在租賃期內(nèi)大幅貶損，即使租賃期間屆滿時，擴(kuò)建物還具有相當(dāng)價值的，所以無論是租賃期間屆滿還是合同解除的情況下，出租人都會因?yàn)槿〉迷摂U(kuò)建物的所有權(quán)而享有利益，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不當(dāng)?shù)美M(jìn)行利益返還。此時，利益返還的范圍可以由出租人進(jìn)行選擇，或者是相當(dāng)于租賃房屋增值部分的價款，或者是按支付之日計算的材料的成本費(fèi)用與勞動力費(fèi)用。

 

（二）、"強(qiáng)迫得利"的限制

 

因添附而取得添附物的所有權(quán)時，所增加的價值如違背受益人的主觀愿望的，稱為"強(qiáng)迫得利"，或"違反其意思的得利"。動產(chǎn)所有人或不動產(chǎn)所有人因?yàn)樘砀椒墒聦?shí)而取得添附物的所有權(quán)，但有時因添附而增加的客觀價值并不符合所有人的主觀利益。例如，租賃房屋的裝飾裝修是由承租人實(shí)際完成的，其中摻雜了強(qiáng)烈的個人審美情趣和利用要求，對于出租人來說，可能完全違背其意愿。因此出租人可能認(rèn)為自己對裝飾裝修物所有權(quán)的取得是被強(qiáng)迫的。強(qiáng)迫得利的情況通常被視為違反所有權(quán)人意思的對所有權(quán)人權(quán)利范圍的干涉，因此不存在所謂的價值補(bǔ)償義務(wù)。根據(jù)法【2009】11號的相關(guān)規(guī)定，在出租人不同意利用裝飾裝修物的情況下，不但可以利用強(qiáng)迫得利制度抗辯承租人的不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)，還有權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀，并賠償因此造成的損失。但必須注意的是，強(qiáng)迫得利理論雖然不失為"以人為本"的新說，但是其所包含的機(jī)會主義誘因可能會完全顛覆添附制度。尤其是在添附利益不符合取得人主觀利益的情況下，主張強(qiáng)迫得利不僅可以使其保留所受的客觀利益，而且有機(jī)會主張侵權(quán)損害賠償。如此就會鼓勵那些添附利益基本符合其利益的添附取得人也來投機(jī)性地主張強(qiáng)迫得利，以拒絕向失權(quán)人返還利益。不當(dāng)?shù)美赡芤虼嗽谔砀街型耆ミm用機(jī)會。因此，有必要對強(qiáng)迫得利的適用條件作一定的限制，至少是否得利不應(yīng)當(dāng)完全取決于出租人的主觀意志，而應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行客觀上的利益考量。特別是在裝飾裝修已經(jīng)征得出租人同意的情況下，更不能輕易地承認(rèn)強(qiáng)迫得利的存在，以維護(hù)添附制度的法律價值。