在我國的傳統(tǒng)觀念中，地處墳地或者發(fā)生過非正常死亡的所謂“兇宅”是非常不吉利的，人們往往不愿意購買此類房屋。近年來，買受人購買“兇宅”后起訴出賣人要求退房或賠償?shù)募m紛接連發(fā)生。而我國對此類糾紛并無明文規(guī)定，在司法實踐中如何處理實有探討之必要。

 

一、問題的提出

 

案例：2010年12月27日曾某與范某簽訂房屋買賣合同，約定曾某向范某購買位于上海浦東新區(qū)的一處房產(chǎn)。2011年2月16日曾某辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。后曾某從鄰居處得知，該房屋曾租借給案外人孫某，孫某因與其母親及弟弟發(fā)生矛盾，遂將其母親及弟弟殺害在該房屋中。2012年4月曾某向法院提起訴訟要求退房。法院經(jīng)審理認(rèn)定，范某明知案涉房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過兇殺案件，且對買受人曾某隱瞞了該信息，其行為有違誠實信用原則，故對曾某要求撤銷合同并要求范某返還房款的訴訟請求予以支持。

 

在房屋交易中，如果出賣人將房屋為“ 兇宅”的事實告知買受人，極有可能造成交易無法實現(xiàn)或者房屋價格貶損。因此，為了能以正常的市場價格售房，出賣人一般會隱瞞房屋為“ 兇宅”的事實。該行為是否構(gòu)成法律上的欺詐？在買受人不知是“ 兇宅”的情況下購買了該房屋，法律上應(yīng)該如何處理？怎樣救濟(jì)買受人？

 

二、對“ 兇宅”買賣糾紛的法理分析

 

1. 基于善良風(fēng)俗的要求

 

有人認(rèn)為對“兇宅”的忌諱是一種迷信，并不符合民法上善良風(fēng)俗的要求。其實不然，民俗指一個國家或民族中廣大民眾所創(chuàng)造、享用和傳承的生活文化。我國幾乎各類民俗都有趨吉避兇的信仰在內(nèi)。對于“ 兇宅”的忌諱應(yīng)該屬于這樣一種趨吉避兇的信仰民俗。這種忌諱并不違反我國現(xiàn)行法律的禁止性規(guī)定，不違背社會公德，應(yīng)屬于我國民法中的“善良風(fēng)俗”。

 

作為民法基本原則的善良風(fēng)俗，具有法律意義上的道德范疇。房屋出賣人故意隱瞞“ 兇宅”的事實，違背了民眾忌諱“ 兇宅”的善良風(fēng)俗，違反了民法的基本原則，構(gòu)成了對房屋買受人民事權(quán)益的侵犯，可以用侵權(quán)法來救濟(jì)買受人。在國外的民事立法中，違反善良風(fēng)俗致他人損害的行為會產(chǎn)生非常不利的法律后果。如德國民法中違反善良風(fēng)俗對他人故意施加損害的，加害者負(fù)有賠償義務(wù)。日本法則直接宣告違反善良風(fēng)俗的行為無效。

 

2. 基于誠實信用的要求

 

房屋是否為“兇宅”直接影響買受人是否購買，同時也制約著房屋價格，因此其應(yīng)屬于房屋交易中的“重大事實”。出賣人是否有義務(wù)如實、主動告知買受人該信息？民法中的誠實信用原則要求人們在進(jìn)行民事活動時以誠相待，不得做出欺詐行為。據(jù)此，出賣人應(yīng)將與房屋有關(guān)的全部信息充分告知買受人；對于買受人而言，則享有對這些信息的知情權(quán)。即使法律沒有相關(guān)規(guī)定，若出賣人故意隱瞞房屋為“ 兇宅”的重要信息，本質(zhì)上應(yīng)是一種欺詐行為。

 

三、“ 兇宅”買賣糾紛的法律救濟(jì)

 

1. 合同法救濟(jì)

 

對于出賣人隱瞞“ 兇宅”實情的欺詐行為，買受人可以依據(jù)我國《合同法》第54 條規(guī)定主張該買賣行為無效，請求出賣人返還購房款。由于法律對撤銷權(quán)規(guī)定的除斥期間為一年，在除斥期間過后，買受人還可通過違約之訴獲得救濟(jì)。

 

買受人在不知情的情況下購買了“ 兇宅”是否可認(rèn)定為出賣人違約，關(guān)鍵在于“ 兇宅”是否屬于標(biāo)的物的瑕疵。縱然“ 兇宅”房屋本身并無質(zhì)量瑕疵，但通常會使買受人產(chǎn)生恐懼的心理負(fù)擔(dān)，而且導(dǎo)致房屋銷售困難。對精神健康產(chǎn)生負(fù)面心理影響和房屋貶值帶來的物質(zhì)損失都會導(dǎo)致買受人的利益損失，其購買房屋的初衷自然很難實現(xiàn)。

 

出賣人隱瞞房屋為“ 兇宅”的情況下，雙方實際上并沒有就購買“ 兇宅”達(dá)成真實的意思表示。作為標(biāo)的物的“ 兇宅”與當(dāng)事人達(dá)成合意的狀態(tài)不符，使房屋使用效用減少、價值貶損，當(dāng)然構(gòu)成物的瑕疵。出賣人交付有瑕疵的標(biāo)的物，即構(gòu)成違約。根據(jù)《合同法》第94 條有關(guān)法定解除合同中第4 項的規(guī)定，買受人可以解除合同。合同解除的后果即恢復(fù)到訂約前的狀態(tài)，買受人可主張退房，并請求返還購房款，賠償損失。

 

2. 侵權(quán)行為法救濟(jì)

 

除了合同法的救濟(jì)渠道外，購買“ 兇宅”對買受人精神健康利益的損害和財產(chǎn)利益損害，還可以運用侵權(quán)法給予救濟(jì)。當(dāng)然，基于民事責(zé)任竟合的規(guī)定，買受人只能擇違約責(zé)任或者侵權(quán)責(zé)任之一請求救濟(jì)。

 

對于房屋價格降低、交易困難等造成的物質(zhì)利益損失，根據(jù)侵權(quán)法中的過錯責(zé)任原則，應(yīng)該支持買受人請求出賣人賠償其物質(zhì)利益損失的請求。另外，買受人因居住使用“ 兇宅”造成了恐懼心理和精神痛苦，導(dǎo)致嚴(yán)重精神利益損害后果的，可以根據(jù)買受人一方的請求支持相應(yīng)的精神損害賠償撫慰金。