一、問題的引出：這樣的房產(chǎn)查封是否應(yīng)該解除？

 

某法院在執(zhí)行中查封了登記在被執(zhí)行人李某名下的房產(chǎn),案外人張某提出執(zhí)行異議,向法院提交了房屋買賣合同及付款依據(jù)，主張其在法院查封前已購買了該房產(chǎn),支付了房款且已實(shí)際入住,只是因李某長期在外地而未能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，依照《最高人民法院<關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定>》（以下簡稱《查封規(guī)定》），法院應(yīng)當(dāng)解除對(duì)該房屋的查封措施。對(duì)此，申請(qǐng)執(zhí)行人王某認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第六條、第九條的規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓采用登記生效主義,未經(jīng)登記,不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，該房產(chǎn)登記在李某名下，應(yīng)屬李某財(cái)產(chǎn)，法院有權(quán)查封扣押，要求駁回張某異議。

 

上述案例中凸顯的問題，正是處理案外人針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)提出執(zhí)行異議時(shí)的法律適用問題。近年來，因買賣房屋沒有辦理過戶登記手續(xù)而引發(fā)的執(zhí)行異議案件和衍生訴訟呈增多趨勢，針對(duì)該類異議案件，是適用《物權(quán)法》依據(jù)登記生效規(guī)則確認(rèn)房屋權(quán)屬，駁回案外人異議，還是適用最高人民法院《查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)規(guī)定》確定產(chǎn)權(quán)，解除查封措施？法律適用的不明確給該類案件的司法實(shí)踐帶來障礙，面對(duì)實(shí)務(wù)中現(xiàn)實(shí)存在的截然不同的觀點(diǎn)和做法，本文試圖通過厘清法理思路，確定對(duì)案外人不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行異議的統(tǒng)一審查標(biāo)準(zhǔn)。     

 

二、實(shí)踐中的不同選擇

 

基于對(duì)《物權(quán)法》與《查封規(guī)定》的不同理解，實(shí)踐中對(duì)于涉及第三人利益不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行及異議審查上有著迥然不同的做法。

 

1、依據(jù)《執(zhí)行規(guī)定》第17條的規(guī)定，對(duì)善意第三人購買予以保護(hù)。

 

2004年11月出臺(tái)的《查封規(guī)定》的第17條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)的，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”按照此條的規(guī)定，第三人只要符合以下的三個(gè)要件，即使未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，人民法院仍不得執(zhí)行：1、第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款；2、第三人已經(jīng)實(shí)際占有；3、未辦理過戶登記手續(xù)的，第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)。因?yàn)檫@種情形下，交易的雙方當(dāng)事人均以其履約行為明確表示轉(zhuǎn)移房產(chǎn)所有權(quán)的合意，僅因客觀情況而暫時(shí)沒有進(jìn)行登記公示，房產(chǎn)買受人即已取得了該房產(chǎn)的準(zhǔn)法律物權(quán)，為保護(hù)其對(duì)交易房產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)，再將該房產(chǎn)作為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)采取強(qiáng)制措施成為不當(dāng)。

 

2、依據(jù)《物權(quán)法》，強(qiáng)調(diào)物權(quán)登記原則，未經(jīng)登記不發(fā)生效力。

 

2007年3月頒布的《物權(quán)法》完善和發(fā)展了我國的物權(quán)制度，就不動(dòng)產(chǎn)登記問題作了較科學(xué)、系統(tǒng)的規(guī)定，對(duì)解決不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行難題具有重要作用。《物權(quán)法》第9條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。《物權(quán)法》第14條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模暂d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。按照上述規(guī)定，物權(quán)轉(zhuǎn)讓、變更的唯一要件就是登記。因此，雖然李某與張某簽訂了房屋買賣合同，并支付了價(jià)款，但房屋權(quán)屬并不因此發(fā)生變動(dòng)，法院根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記的名字對(duì)該房屋進(jìn)行查封并無不當(dāng)。

 

三、問題的分析

 

由于《物權(quán)法》的法律位階、效力均優(yōu)于《查封規(guī)定》，許多人認(rèn)為根據(jù)上位法優(yōu)于下位法、新法優(yōu)于舊法的的原則，《查封規(guī)定》第17條與《物權(quán)法》確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效主義相違背時(shí)，實(shí)踐中理應(yīng)優(yōu)先適用《物權(quán)法》，但筆者認(rèn)為，《查封規(guī)定》第17條與《物權(quán)法》并不沖突，理由主要有以下幾個(gè)方面。

 

首先從歷史的沿革來看，最高法院出臺(tái)《查封規(guī)定》的目的在于解決現(xiàn)實(shí)中登記程序的不完善等問題，而且從實(shí)施的效果來看這一規(guī)定也確實(shí)糾正了執(zhí)行中出現(xiàn)的偏差，對(duì)真實(shí)權(quán)利人（即案外人）的權(quán)益予以了保護(hù)，符合民法的公平原則。《物權(quán)法》出臺(tái)以后雖然對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更采取嚴(yán)格的登記生效主義，但是善意取得等制度的設(shè)立也體現(xiàn)出物權(quán)法對(duì)于因程序瑕疵的真實(shí)權(quán)利人保護(hù)的精神。正如一些學(xué)者認(rèn)為，物權(quán)登記的法律效力應(yīng)為一種權(quán)利推定效力，所謂權(quán)利推定，即意味著當(dāng)出現(xiàn)名義物權(quán)人與真實(shí)物權(quán)人不一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)以真實(shí)物權(quán)人為準(zhǔn)，而不能僅以名義物權(quán)人確定物權(quán)歸屬。因此，筆者認(rèn)為《查封規(guī)定》第17條與《物權(quán)法》的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效主義并不沖突，相反兩者對(duì)不同情況的區(qū)別處理正說明我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的日趨完善。

 

其次從法律規(guī)定的效力來看，《查封規(guī)定》第17條規(guī)定“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)的，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”這一規(guī)定僅包含查封類的控制性措施，未涵蓋處置性措施。從法律效力來看控制性措施并不會(huì)對(duì)權(quán)利的歸屬產(chǎn)生影響，這也就意味《查封規(guī)定》第17條并不涉及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)，因此也就不存在與物權(quán)法登記生效主義的原則相違背的問題。

 

最后從權(quán)利的性質(zhì)來看，無論是申請(qǐng)執(zhí)行人還是案外人對(duì)查封的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利都應(yīng)屬于債權(quán)的范疇，兩者之間的沖突也屬于債權(quán)之間的沖突。《查封規(guī)定》第17條討論了執(zhí)行行為效力與案外人債權(quán)效力何者優(yōu)先的問題，是從債權(quán)沖突處理的角度問題作出了權(quán)衡，并不涉及物權(quán)法的范疇，因此并不互相沖突。

 

四、實(shí)踐中應(yīng)注意的問題

 

不可否認(rèn)，實(shí)踐中的確存在被執(zhí)行人利用《查封規(guī)定》第17條的規(guī)定，和第三人惡意串通，逃避人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的情形。以筆者辦理過的一起案外人異議案件為例，法院查封被執(zhí)行人房產(chǎn)后，肖某向法院提出執(zhí)行異議，主張因債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓，被執(zhí)行人已將房產(chǎn)抵償給肖某，并由肖某實(shí)際占有和使用。后法院經(jīng)審查查明，肖某系被執(zhí)行人委托代理人的妻子，其既不能提供債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)依據(jù)，且并未實(shí)際占有、使用查封的房產(chǎn)，法院對(duì)其提交的抵償協(xié)議真實(shí)性未予以認(rèn)可，最終駁回其異議。因此，筆者認(rèn)為，在審查處理此類執(zhí)行異議案件時(shí)，對(duì)證據(jù)及交易真實(shí)性的審查認(rèn)定至關(guān)重要，同時(shí)實(shí)踐中還需對(duì)案外人 “實(shí)際占有”、 “無過錯(cuò)”等條件的認(rèn)定進(jìn)一步予以明確和界定。