居住在南京的薛某在宿遷市區有自建房屋一套，由其子薛二居住管理。2012年5月，薛二以該房屋系自己所有為由，將房屋以42萬元的價格出售給劉三，并與劉三簽訂一份房屋買賣合同，合同約定若因薛二的原因導致房屋不能過戶，薛二則向劉三退還42萬元購房款并賠償10萬元違約金。合同簽訂后，劉三向薛二交付了42萬元房款，薛二將房屋交付給劉三。后劉三要求薛二過戶，薛二的父親得知后不同意出售該房屋，劉三過戶不能，遂向法院起訴要求薛二按合同約定退還42萬元購房款并賠償10萬元違約金。薛二抗辯自己對訴爭房屋無權處分，雙方所簽訂的合同無效，不應按合同約定賠償10萬元違約金。

 

本案在處理過程中，對于雙方當事人所簽訂的合同是否有效存在兩種不同意見。

 

第一種意見認為：該合同系無效合同。理由是《中華人民共和國合同法》第一百三十二條規定：“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分”；第五十一規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”法律明文規定締約者締約時應對買賣之標的物享有所有權或處分權，無處分權人在權利人拒絕追認或訂立后合同后未取得處分權，該合同應為無效。該觀點系無權處分合同系效力未定學說的延伸，在權利人追認或訂立合同后取得處分權的，合同為有效合同。本案中因權利人張父拒絕追認，薛二事后亦未取得處分權，薛二對該合同履行不能，該合同屬無效合同，劉三不能按照合同約定要求薛二賠償違約金。

 

第二種意見認為：該合同系有效合同。理由是法律上的處分包括負擔行為和處分行為。《合同法》第五十一條中的“處分”應當是處分行為，而不包括負擔行為。出賣他人之物合同屬于負擔行為，該合同的效力，不以處分人對標的物享有所有權或處分權為要件，也不當然地受雙方主觀上是否善意之影響，該處分合同是確定有效的。《合同法解釋（二）》第十五條規定：“出賣人就同一標的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第五十二條規定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標的物所有權，請求追究出賣人違約責任的，人民法院應予支持。”違約責任是以存在有效合同為前提的，該條規定實際上已經承認了出賣他人之物合同的有效性，也承認了買賣合同的效力不受處分權有無之影響。在審判實務中，許多法院都依據該條之規定裁判此類案件，追究出賣人的違約責任，從而比較周到地保護了善意買受人的權益。

 

筆者同意第二種意見。《物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”從比較法的角度來看，1994年《國際商事合同通則》（PICC）第3.3.（2）規定：“合同訂立時一方當事人無權處置該合同相關聯之財產的事實本身，不影響合同的效力”，《歐洲合同法原則》（PECL）第4.102條的規定與該規定基本相同。《最高人民法院關于買賣合同的司法解釋》第三條已經對該問題予以明確，確定了無權處分的買賣合同為有效合同，該條規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”該司法解釋起草小組認為：“出賣他人之物的合同應認定為有效；但該出賣之標的物所有權是否發生轉移，則處于效力待定狀態。”在以后審理無權處分合同時，應依上述規定確定無權處分合同為有效合同。依據上述理由，本案薛二與劉三簽訂的合同應為有效合同，劉三可以根據合同的約定，追究薛二的違約責任，要求薛二賠償其10萬元違約金。