摘要：關于承租人優先購買權的性質有很多學說觀點，本文主張形成權說。承租人優先購買權對出租人、承租人、第三人有不同的效力，但我國《合同法》對第三人的效力的規定較為模糊，亟需完善。承租人優先購買權的行使需要滿足四個條件：租賃關系合法有效存在、出租人出賣租賃房屋、合理期限內行使、同等條件，同時，也會受到一些條件的限制。當承租人的優先購買權受到侵害時，出租人應承擔損害賠償責任。本文以承租人優先購買權為中心，通過對承租人優先購買權的性質、效力、行使、救濟等相關問題的討論，以求促進承租人優先購買權的制度保護與立法完善。

 

關鍵詞：承租人優先購買權，性質，效力，適用范圍，救濟

 

 

優先購買權，也稱先買權，是指"特定人依約定或法律規定，于所有人出賣動產或不動產時，有依同樣條件優先購買的權利。"優先購買權主要包括合伙人的優先購買權、股東的優先購買權、共有人的優先購買權以及承租人的優先購買權。本文主要研究的是承租人的優先購買權。承租人優先購買權，是指作為承租人的公民、法人在租賃合同有效期內，在出租人出賣租賃物時，依照法律的規定在同等條件下優先于其他購買人購買租賃物的權利。我國《合同法》第230條、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《若干問題解釋》）第21至24條對承租人的優先購買權都有所規定。下文將對承租人優先購買權的性質、效力、行使、救濟進行探討。

 

一、關于承租人優先購買權的性質

 

對于承租人優先購買權的性質，學界眾說紛紜，有很多不同的學說。在我國民法界，主要有物權說、債權說、形成權說（附條件形成權說）、請求權說等。

 

（一）物權說。該學說認為，"承租人優先購買權是因租賃合同的成立而使承租人享有的一項物權，它是給出賣人增加的合法負擔"。承租人優先購買權是一種法定的而非約定的權利，可以對抗第三人且為不特定的第三人，是一種對世權。出賣人已將租賃房屋讓與他人并且辦理完畢權力轉移手續后，承租人仍可主張出賣人與第三人之間的行為無效，并可請求第三人將房屋轉讓給自己。我國大陸學者多贊成此種觀點。

 

（二）債權說。該學說認為，"優先購買權是指合同或法律規定對出賣人的處分權的限制，使得出賣人不能將標的物以同等條件出賣給第三人而只能出賣給權利人"。承租人的優先購買權是依買賣關系而設立的，是一種附從性的權利，附隨于買賣關系，本質上屬于債權。承租人僅具有請求與出租人就租賃物訂立買賣合同的請求權，而出賣人出賣租賃物時，承租人依同樣條件購買的，出賣人有承諾的義務。如果出賣人不通知承租人而直接與第三人訂立合同出賣租賃物的，承租人只能對出賣人主張損害賠償，而不能主張優先購買租賃物。我國臺灣地區有部分學者采納此觀點。

 

（三）形成權說（附條件形成權說）。該學說認為，"承租人可以主張依據出賣人與第三達成的買賣條件建立自己與出賣人之間的買賣關系"。當出賣人有意將房屋賣給第三人時，承租人只要表示愿意以同等條件購買而無須征得出賣人同意即與出賣人之間形成一個買賣合同。我國臺灣學者通說認為這項權利是附停止條件的，只有在出賣人將標的物出賣于第三人時才能行使，是附條件的形成權。而我國大陸學者認為，優先購買權是形成權，但是所謂的"附條件"是不妥的。理由如下：1、附條件或期限乃屬于法律行為附款，不能作為權利附款，當然權利行使為意思表示，得附條件。2、即令權利得附條件，但依民法理論，條件僅為約定的不確定的事實，而不能為法定事由，優先購買權中的所有人出賣標的物顯為法定事由，不能作為條件。3、所有權人出賣標的物，為優先購買權取得條件，不具備此條件，優先購買權尚不存在，根本不發生因此條件為停止條件而不能行使優先購買權的問題。

 

（四）請求權說。該學說認為，"優先購買權是先買權人對出賣人的買賣合同訂立請求權，而依買賣合同訂立請求權的法理，買賣合同尚須經出賣人之承諾才能成立"。優先購買權人有權請求出賣人優先將財產轉讓給自己，出賣人也有義務滿足優先購買權人的請求，而不能把財產轉讓給他人，優先購買權人有權請求人民法院宣布買賣無效，有權請求出賣人繼續履行義務。我國臺灣地區學者普遍采納此種觀點。

 

（五）本文觀點。筆者贊成形成權說。首先，承租人優先購買權不是物權。物權是一種絕對權、對世權，能夠對抗不特定的第三人，權利人不必借助義務人的積極行為就可以自行實現其權利，而承租人優先購買權的義務人是具體的、特定的，必須依靠義務人的積極行為才能夠得以實現。其次，承租人優先購買權不是債權。債權具有平等性，而優先購買權是一種優先權，具有特權性質，不具備平等性，此外，如果將優先購買權定性為債權，將不利于對先買權人的權利進行充分的保護。最后，承租人優先購買權也不是請求權。請求權是指權利人要求他人為一定行為的權利，他人也有選擇為或者不為的權利，而承租人的優先購買權在實踐中是不能被拒絕的，其能否實現完全取決于承租人的意思，出賣人在承租人提出優先購買時承擔的是強制締約義務，這與請求權的本質不符。因此，承租人優先購買權更傾向于是一種形成權，一旦承租人向出賣人為購買之意思表示，則在出賣人與承租人之間形成出賣人與第三人等同內容的合同，而無須出賣人之承諾。房屋出租人將房屋出賣給第三人是形成權得以產生的條件，并不是形成權所附的停止條件。只有在房屋出賣人有出賣房屋的意愿時，優先購買權才得以產生。若房屋根本不出賣，或僅僅因互易或贈與而導致房屋所有權變動，只要未發生刻意規避現行立法的行為，就不會產生所謂的優先購買權的問題。

 

二、關于承租人優先購買權的效力

 

（一）對出租人的效力

 

1、通知義務

 

《合同法》第230條規定："出賣人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。"由此可見，出賣人有通知的義務。出賣人應當在合理的期限內將出賣房屋的意思、房屋的價格等通知承租人，對于通知的方式則沒有過多的約束，可以采取書面方式，也可以采取口頭方式，只要能夠確定意思表示到達承租人即可。

 

2、締約義務

 

承租人一旦提出愿意在同等條件下購買房屋，就意味著承租人在行使優先購買權，無論出賣人是否同意，都必須與承租人訂立買賣合同，出賣人承擔強制締約義務。

 

3、損害賠償義務

 

《若干問題解釋》第21條規定："出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。"當出租人沒有在合理期限內通知承租人，或者串通第三人侵害承租人優先購買權時，承租人可以請求出租人承擔損害賠償義務。

 

（二）對承租人的效力

 

1、在合理期限內行使權利

 

《若干問題解釋》第24條第3款規定出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買，之后向人民法院主張優先購買權的，法院不予支持。這一款明確規定了承租人在接到出租人的通知后的猶豫期，承租人必須在15日內做出是否以同等條件購買租賃房屋的決定，一旦過了這個期限，承租人喪失優先購買權，無法請求出租人承擔損害賠償的責任。

 

2、在同等條件下行使權利

 

為了保護出租人的利益，體現交易的公平性，承租人只能在同等條件下行使其優先購買權，同等條件主要是指標的物與價金等同，下文第三部分會有具體闡述。只有規定同等條件，才能避免承租人與第三人串通利用優先購買權損害出租人的利益。

 

3、不得轉讓其權利

 

優先購買權是附隨基礎租賃關系而存在的，是專屬于承租人的權利，承租人不能保留基礎租賃關系而單獨轉讓優先購買權。只有在承租人死亡，其繼承人維持租賃關系的情況下，優先購買權才轉移給繼承人享有。

 

（三）對第三人的效力

 

《若干問題解釋》雖然規定了當出租人侵害承租人優先購買權時，承租人請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持，但對出租人與第三人之間的買賣合同的效力具體如何卻沒有規定。筆者認為，侵害優先購買權應區分第三人是善意還是惡意，并應當看房屋是否已經辦理了過戶手續，在此基礎上再來判定與第三人的買賣合同的效力。

 

1、第三人善意且已公示

 

《若干問題解釋》第24條第4款規定第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的，承租人向人民法院主張優先購買權的，法院不予支持。第三人在訂立買賣合同時不知道或者不應當知道出賣的房屋上存在租賃關系，可以推定第三人為善意。如果房屋買賣合同符合法律規定，并且房屋已經辦理了過戶手續，為了保護善意第三人的利益，優先購買權不得對抗已完成產權變更登記的第三人，承租人不得行使優先購買權，第三人與出租人之間的買賣合同有效。如果出租人之前未履行通知義務，則承租人可以請求出租人承擔損害賠償責任。

 

2、第三人善意但未公示

 

如果第三人雖非惡意購買房屋而侵害了承租人的優先購買權，但是承租人在提起訴訟時該房屋并未辦理產權變更登記，承租人亦明確表示愿意購買承租房屋，且請求撤銷出賣人與第三人的房屋買賣合同并請求損害賠償的情形，從保護承租人的角度出發可以撤銷出賣人與第三人的房屋買賣關系。善意第三人可以要求出租人承擔締約過失責任。

 

3、第三人惡意且已公示

 

如果第三人明知優先購買權存在的情況下，沒有去了解出租人是否履行通知義務就盲目受讓標的物，這種情況可以認定第三人為惡意。《合同法》第52條第2款規定惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，合同無效。因此，應該認定第三人與出租人之間的買賣合同無效。若承租人在提起訴訟時該房屋已經辦理產權變更登記，為了保護承租人的利益，法院應該撤銷該變更登記，由承租人行使優先購買權。

 

4、第三人惡意但未公示

 

如果出租人與第三人惡意串通侵害承租人的優先購買權，但出租人與第三人尚未辦理房屋產權登記，除了由出租人承擔賠償承租人損失的以外，惡意第三人亦應承擔連帶責任，此外還應當賦予承租人根據《合同法》第52條第2款請求認定出租人與第三人的房屋買賣合同無效的權力。

 

（四）效力的沖突及解決

 

1、與共有人優先購買權的沖突及解決

 

共有人對共有財產享有優先購買權，當共有房屋出租后，其他共有人欲出讓房屋時，共有人的優先購買權與承租人的優先購買就會產生沖突。《若干問題解釋》第24條第1款明確規定房屋共有人行使優先購買權時，承租人主張優先購買權的，法院不予支持。共有人的優先購買權是從共有權中派生出的一項權利，它是基于共有人對共有物的所有而對共有人所有權的一種法律保護。承租人的優先購買權是從租賃權中派生出的一項權利，它是基于承租人對租賃物的租賃而對承租人租賃權的一種法律保護，租賃權只是基于合同而產生的一種權利。共有人作為整個共有財產的所有人，其與共有財產的利害關系較之于承租人更為密切，其對共有財產的關注較之于承租人更為盡心，其對共有財產所負的維護義務和責任較之于承租人更為重大，因此，根據權利與義務相一致的原則，共有人的優先購買權較承租人的優先購買權應更為優先。

 

2、承租人之間優先購買權的沖突與解決

 

（1）承租人與次承租人之間

 

《合同法》第224條第1款規定:"承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。"在合法轉租的情況下，次承租人同樣享有優先購買權，此時，承租人與次承租人的優先購買權就會發生沖突。對于沖突的解決，目前主要有兩種觀點，一是承租人先買權優先論，一是次承租人先買權優先論，筆者比較贊成次承租人先買權優先論。次承租人是租賃房屋的實際占有者，與房屋的聯系較承租人而言更為緊密，在實際占有過程中，次承租人往往會對租賃房屋投入高昂的裝修、廣告費用，只有賦予次承租人更優先的購買權，才能保護次承租人的利益，提高物的利用率。此外，在轉租的情況下，承租人注重房屋的收益價值，而次承租人注重房屋的使用價值，使用價值是房屋租賃的核心價值，因此，次承租人的優先購買權應優于承租人的優先購買權。

 

（2）共同承租人之間

 

當數人同時承租某一租賃物時，如果該租賃物要被出賣，而幾個共同承租人都想單獨購買該租賃物，此時，共同承租人之間的優先購買權發生沖突。《德國民法典》中有共有人整體取得的觀點，認為法律賦予承租人的優先購買權是將共同承租人看做一個整體而賦予的，筆者贊同這一觀點。當共同承租人都主張優先購買權時，他們的優先購買權都是平等的，因此可以通過協商的方式決定由誰購買，協商不成，競價購買。

 

三、關于承租人優先購買權的行使

 

《合同法》第230條規定："出賣人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。"可見，承租人優先購買權的行使條件有如下四個：租賃關系合法有效存在、出租人出賣租賃房屋、合理期限內行使、同等條件。

 

（一）承租人與出租人之間必須存在合法有效的租賃合同

 

承租人優先購買權是承租人享有的權利，是基于承租人與出租人之間合法有效的租賃合同而派生的權利，租賃關系的存在是承租人優先購買權存在的前提和基礎。如果租賃合同不成立、無效或因履行期限屆滿而終止，則承租人不再享有優先購買權。

 

（二）出租人以出賣方式轉讓房屋所有權

 

出租人將租賃房屋出賣給第三人，是行使承租人優先購買權的啟動要件，只有出租人開始出賣房屋，承租人才得以行使權利，那么如何定義"出賣"呢？《合同法》第130條的規定："買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同"。所以，當出賣人因贈與、遺贈、繼承、公用征收等無需支付價款的情況下轉讓房屋時，承租人不得行使優先購買權。但是以下兩個特殊情況需要具體分析：

 

1、互易。互易是指特定物與特定物的交換，而買賣是指金錢與特定物的交換，兩者性質不同，一般情況下，承租人不得行使優先購買權。但是如果對待給付為替代物，而承租人也能提出該替代物，則承租人得行使優先購買權。

 

2、拍賣。《若干問題解釋》第23條規定："出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權"。這里明確規定了在拍賣的情況下，出租人需提前5日通知承租人，但對承租人參加拍賣后該如何行使優先購買權未做規定。拍賣以價高者得為原則，因此筆者認為，承租人可以在參加拍賣時放棄優先購買權，與其他競拍者競價購買，亦可以等待其他競拍者競拍完畢后，以與競價最高者相同的條件行使其優先購買權。

 

（三）承租人需在合理期限內行使優先購買權

 

首先，承租人只能在租賃合同的有效期限內行使優先購買權，如前所述，租賃關系是承租人優先購買權的基礎，只有在租賃期限內才享有租賃物的使用權，才能行使優先購買權。其次，承租人必須在租賃期限內的合理期限行使優先購買權，逾期未行使則不受法律保護。對合理期限的界定需要進行如下討論：

 

1、起算點。即出租人應當在何時通知承租人。理論界目前有兩種觀點，一種是在出租人有出賣意圖時起算，還有一種是在出租人與第三人就買賣合同條款達成合意時起算，筆者贊同后一種觀點。承租人優先購買權在同等條件下才能行使，在出租人僅有出賣意圖而未與第三人達成合意訂立合同時，同等條件還無法確定，承租人無從行使優先購買權。只有在出租人有出賣意思并與第三人就買賣合同條款達成合意時，同等條件才能得以確定，承租人才能行使其優先購買權。

 

2、期限的長度。規定期限的長度是為了促使承租人盡快行使其權利，防止權利濫用，促進交易盡快達成。各國立法都對期限長度有所規定。如《德國民法典》第510條第2款規定："對于土地，先買權只能在收到通知后兩個月的期間屆滿前行使，指定行使期間的，指定期間取代法定期間"。《瑞士民法典》第681條第1款規定："先買權人欲行使先買權的，須在知悉契約的締結和內容之日起的三個月內行使該權利。新所有人在不動產登記簿上已逾兩年的，先買權不得再行使"。《俄羅斯民法》也規定不動產優先購買權的行使期限為一個月，動產為十天，最長不得超過三個月。我國《若干問題解釋》第24條第3款規定承租人行使權力的期限為15天，廢止了《城市私有房屋管理條例》第11條和《民通意見》第118條三個月的合理期限的規定，筆者認為，這是立法的進步。三個月的期限從各國立法來看，都屬于較長的期限，毫無疑問，期限越長，對權利人就越有利，期限越短，對義務人就更有利。規定三個月的期限過多的保護了承租人的利益，沒有考慮到出租人可能是急需用錢而急于轉讓房屋等緊急情況，一定程度上是損害出租人的利益的，違反了民法中的公平原則。如今規定15天的期限則兼顧了承租人與出租人的利益，考慮到了出租人急于賣房變現的需要，又不至于讓承租人匆忙決定是否行使優先權。

 

（四）承租人只能在同等條件下行使優先購買權

 

同等條件是對房屋承租人行使優先購買權的限制。這首先尊重了作為出賣人的所有人的所有權，不至于因優先購買權的行使，使出賣人的利益遭受損失。同時，表明確立優先購買權并沒有剝奪其他人的購買機會。如果不能提供同等條件，則按價高者得的市場原則決定物的歸屬，因此不違反公平競爭的原則。對同等條件的理解，是適用優先購買權的難點，同時又是承租人行使優先購買權的關鍵。

 

對于同等條件的內涵，有絕對同等說與相對同等說之分。絕對同等說主張權利人的購買條件與第三人的購買條件完全一致，《德國民法典》采用這一觀點，在第505條第2款規定："一經行使先買權，先買權人與先買義務人之間的買賣合同即按照先買義務人與第三人約定的相同的條款而成立。"相對同等說主張權利人的購買條件與第三人的購買條件大致相等，即可視為同等條件。筆者認為，絕對同等說的要求過于苛刻，在實踐中難以實現，要求合同條款完全一致是沒有必要的，會使優先購買權的行使過于僵化，不利于先買權的實現，導致實質上的不平等；而相對同等說的范圍過于寬泛，同樣不利于實際操作，還有可能人為的擴大法官的自由裁量權，亦不可取。關于同等條件的認定，應當符合以下幾點：

 

1、價格應當相同。即承租人允諾支付的價格應等同于第三人在合同中允諾支付的價格。價格條件是同等條件中最基本的條件，用價錢來衡量承租人與第三人的條件最為客觀。[ ]價格可以由出賣人決定，也可以由第三人決定。

 

2、付款期限對等。即承租人允諾付款的期限應先于或等同于第三人在合同中允諾付款的期限。原則上，承租人承諾的付款期限不得超過第三人與出賣人約定的期限，否則就不構成同等條件，但出賣人同意承租人延期支付的除外。

 

3、付款方式等同。即承租人允諾的付款方式應等同于第三人允諾的付款方式。如第三人承諾一次付清的，承租人也必須一次付清。如第三人承諾分期付款的，則除非承租人向出賣人提供了相應的擔保，否則不得分期付款，這是因為出賣人信賴第三人的付款能力而同意其分期付款，但出賣人并不一定會信任承租人的支付能力，《德國民法典》第509條對此有明文規定。

 

除上述幾點外，如果第三人與出租人之間訂立的合同中規定了從給付義務，而承租人又無法履行的，若從給付義務為合同生效要件且能以金錢代替，則視為同等條件；若從給付義務不影響合同的生效，則不予考慮。

 

綜上所述，筆者認為，在認定同等條件時，不能只考慮某一個條件，如只看價格條件是否相同，而應當綜合考慮上述因素，使承租人與第三人更加公平的競爭。當然，如果承租人提供了優于第三人的條件，其當然能行使其優先購買權而不必考慮同等條件這一限制。

 

（五）承租人優先購買權的限制

 

《若干問題解釋》第24條規定："具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優先購買權的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；（四）第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的"。該條文規定了承租人不得主張優先購買權的四種情形，由于第1款和第3款在前文已有敘述，在此就不再贅述。第2款從第三人的身份角度限制了承租人的優先購買權，當第三人為出租人的近親屬時，承租人不得主張優先購買權，這主要考慮到的是出租人與近親屬之間的身份關系，同時，對近親屬的范圍做了嚴格的限定，只能是出租人的配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女，其他親屬一律不得以其身份限制承租人的權利。第4款中"善意"應當參照《物權法》第106條，即1、受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；2、以合理的價格轉讓；3、轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

 

四、關于承租人優先購買權的救濟

 

《若干問題解釋》第21條規定："出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持"。此條文廢除了《民通意見》第118條關于出租人與第三人之間買賣合同無效的規定，極大的保護了善意第三人的利益，但是如前文所述，沒有考慮到第三人與出租人惡意串通情形下合同效力如何的問題。

 

此外，還需對出租人的損害賠償責任加以界定。買賣不破租賃，可能短期內承租人不會因為優先購買權被侵害無法行使而遭受損失，因此，如何確定損害賠償額是一個難題。當租賃期限屆滿時，承租人不得不另外尋租或購買其他不動產來代替該不動產，在另外尋租和購買其他不動產的過程中必然會有一些財產上的損害，損害賠償的范圍由此確定，損失額應當根據當時市場價格的變化規律確定承租人另外尋租及搬家的費用，若承租人不再另外尋租，則應當賠償承租人購買替代不動產時比行使優先購買權購買租賃房屋所多付的金額。

 

在房價不斷上漲的今天，房屋租賃已成流行，租賃關系普遍存在。立法者承認優先購買權，簡化租賃關系，對承租人行使優先購買權適當限制，兼顧出租人與承租人的利益，維護了當前的經濟秩序。但是我國法律對承租人優先購買權的規定過于凌亂而簡陋，承租人與出租人之間的糾紛不斷，立法者應當對承租人優先購買權的行使、法律救濟做更具有可操作性的規定，從而穩定經濟秩序，提高交易效率。