2001年11月8日，泰州市某企業(yè)服務(wù)站與原告袁某簽訂資產(chǎn)租賃經(jīng)營協(xié)議書一份，約定將紡線、紡紗、測試等全套設(shè)備以及土地、廠房租賃給原告使用，并就租金、租期、雙方權(quán)利義務(wù)進行了約定，泰州市某鎮(zhèn)人民政府和泰州市高港區(qū)某法律服務(wù)所在協(xié)議書上面簽章予以公證和見證。2008年11月26日，原告袁某與被告徐某簽訂租賃協(xié)議一份，該協(xié)議約定原告將紡紗設(shè)備、廠房和土地轉(zhuǎn)租給被告使用，約定租期為30年，租金初定為38800元/年，并就雙方權(quán)利義務(wù)和違約責(zé)任進行了約定，泰州市高港區(qū)某法律服務(wù)所在協(xié)議上面簽章予以見證。2009年3月10日，原、被告經(jīng)協(xié)商，簽訂補充說明一份，該說明約定在原有租賃協(xié)議的基礎(chǔ)上，將租金調(diào)整至50000元/年，泰州市某企業(yè)服務(wù)站和泰州市高港區(qū)某法律服務(wù)所在補充說明上予以簽章。2011年10月14日，本案所涉租賃廠房的大門被人鎖住至今。自2011年10月5日后，被告至今未向原告繳納相應(yīng)租金，原告多次向被告催要租金未果。原告分別于2011年12日28日、2012年7月15日向被告發(fā)出書面通知，要求被告按期繳納相應(yīng)租金，并提出解除租賃協(xié)議，但被告仍未繳納。原告遂于2012年8月24日訴至泰州市高港區(qū)法院，要求解除租賃協(xié)議并要求被告給付所欠租金。

 

另查明，原告已經(jīng)向出租方泰州市某企業(yè)服務(wù)站足額繳納至2012年6月底的相應(yīng)租金。被告徐某在所租賃場地投資成立泰州市高港區(qū)某紡織有限公司，該公司注冊法定代表人為岳某。

 

 

 

原告袁某訴稱，原、被告于2008年11月26日簽訂廠房、設(shè)備租賃協(xié)議，并于2009年3月10日簽訂補充說明一份，該協(xié)議及說明有泰州市某企業(yè)服務(wù)站以及泰州市高港區(qū)某法律服務(wù)所的簽章見證。在2011年10月5日前，雙方均正常地履行了約定義務(wù)，享受了權(quán)利。但自2011年10月5日后，在對被告使用租賃物沒有構(gòu)成妨害的情況下，被告至今拒付11個月的租金45833元。雖經(jīng)原告多次口頭及書面追討，被告仍然未按期如數(shù)繳納相應(yīng)租金。請求法院判令：1、解除2008年11月26日的租賃協(xié)議；2、被告給付自2011年10月至2012年8月共計11個月的租金45833元；3、被告承擔(dān)本案的訴訟費。

 

被告辯稱，1、原告要求解除協(xié)議的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)，因為合同約定的租賃期限是30年，租期并未到期。2、因為原告沒有及時繳納總出租方泰州市某企業(yè)服務(wù)站的租金，且前進村村委會與所租賃廠房和土地存在權(quán)益糾紛，前進村村委會書面通知我方暫停繳納租金，此后原告才補交了多年所欠租金。此外，前進村村委會的群眾代表將我方所租賃廠房大門鎖至至今，導(dǎo)致我方無法正常生產(chǎn)，對我方造成了很大損失。所以，我方認為是原告的過錯和責(zé)任才導(dǎo)致我方暫停繳納租金。我方同意繳納所欠被告11個月的租金，但前提是原告應(yīng)當(dāng)解決原告與前進村村委會的矛盾以方便我方生產(chǎn)、經(jīng)營。3、我方要求按照每年38800元的標準向原告繳納租金。原告所述租金為50000元/年不屬實，根據(jù)補充說明約定，房屋的租金實際為38800元/年，另外11200元是我方支付本案原告的工資，不應(yīng)當(dāng)在本案中處理。如果原告將廠房大門被鎖的事情解決，我方同意按照50000元/年（含原告工資）支付租金。請求依法判決。

 

泰州市高港區(qū)法院經(jīng)審理認為，（一）關(guān)于原告要求解除租賃合同的訴訟請求。根據(jù)合同的相對性原理，被告徐某辯稱其拒付租金的理由"原告與前進村村委會就所租賃廠房及用地存在權(quán)益糾紛，該村委會通知被告暫停繳納所欠原告租金"不能成立。此外，即便原告與前進村村委會存在糾紛，導(dǎo)致所租賃廠房大門被鎖，并未影響被告方的正常生產(chǎn)經(jīng)營。現(xiàn)原告以被告未繳納租金為由要求解除雙方之間的租賃合同，應(yīng)予支持。（二）關(guān)于租金標準的認定。被告辯稱租金應(yīng)該按照38800元/年計算，因為2009年3月10日原、被告所簽訂的補充說明中載明其中11200元系支付原告的工資。法院認為，原、被告雙方已經(jīng)就租金調(diào)整至50000元/年達成一致意見，且自調(diào)整之后被告都是按照50000元/年的標準向原告繳納了租金，補充說明中載明的"其中壹萬壹仟貳佰元系支付袁某的工資"僅僅是指部分租金款項的實際用途不同，但該11200元仍然應(yīng)認定為租金中的一部分，故法院認為租金應(yīng)該按照50000元/年的標準計算。被告以上述辯稱為由要求按照38800元/年的標準計算租金，沒有事實依據(jù)，法院不予采信。

 

據(jù)此，高港法院依照《中華人民共和國合同法》第二百二十六條、第二百二十七條之規(guī)定，判決如下：

 

一、解除原告袁某與被告徐某于2008年11月26日簽訂的租賃協(xié)議；

 

二、被告徐某于本判決生效之日起10日內(nèi)給付原告袁某自2011年10月至2012年8月共計11個月的租金45833元。

 

 

 

本案的主要爭議焦點在于：被告以村委會通知其暫停給付原告租金的抗辯理由是否成立？原告要求解除與被告之間租賃合同的訴訟請求有無事實和法律依據(jù)？

 

關(guān)于爭議焦點，存有兩種不同處理意見：

 

第一種意見認為，被告徐某主觀上并沒有拒付租金的故意，只是因為前進村村委會與總出租方泰州市某企業(yè)服務(wù)站就所租賃廠房及用地存在權(quán)益糾紛，前進村村委會書面通知其暫緩繳納原告的相應(yīng)租金，被告未給付原告租金是因為存在不可抗力，且原、被告之間合同的租賃期限是30年，目前尚未到期，故原告以被告未給付租金為由訴請解除與被告之間的租賃合同，應(yīng)予駁回。

 

第二種意見認為，承租人徐某無正當(dāng)理由逾期不支付租金的，出租人原告可以解除合同。理由如下：原、被告簽訂租賃協(xié)議，并約定每年按季度給付租金，被告徐某尚欠原告袁某自2011年10月至今的租金，經(jīng)原告多次口頭及書面催要，被告仍未繳納。故原告要求解除2008年11月26日原、被告所簽訂的租賃協(xié)議并主張被告給付自2011年10月至2012年8月共計11個月的租金45833元，符合法律規(guī)定，依法應(yīng)予支持。被告辯稱因原告與前進村村委會就所租賃廠房及用地存在權(quán)益糾紛，前進村村委會書面通知其暫緩繳納原告的相應(yīng)租金，且所租賃廠房大門被群眾鎖住至今，故被告拒付租金。法院認為，根據(jù)合同的相對性原理，無論原告與前進村村委會就所租賃廠房及用地有無權(quán)益糾紛，被告以此為由拒付租金沒有法律依據(jù)。同時，根據(jù)原告所提供的錄音視頻內(nèi)容、法院向泰州市公安局高港分局白馬派出所所調(diào)取的相關(guān)詢問筆錄內(nèi)容以及法院到租賃場地現(xiàn)場所調(diào)取的照片視頻資料可顯示，雖然所租賃廠房大門被鎖，但并未影響被告方的正常生產(chǎn)經(jīng)營，故被告的上述辯稱不應(yīng)采信。

 

筆者同意上述第二種意見，根據(jù)《合同法》第二百二十六條和第二百二十七條的規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，租賃合同雙方之間系平等的民事法律關(guān)系，無論前進村村委會就所租賃廠房和土地是否存在權(quán)益糾紛，也應(yīng)該按照民事糾紛予以協(xié)商處理，協(xié)商不成的可以依法向人民法院提起訴訟。根據(jù)合同的相對性原理，村委會通知被告暫停給付原告租金并不能成為被告拒付租金的不可抗力抗辯理由，被告的行為可以視為無正當(dāng)理由未支付租金。此外，前進村村委會的群眾代表將所租賃廠房大門鎖住至今，筆者認為廠房小門仍然可以進出，且徐某在需要時仍然可以請村民開鎖打開大門以便車輛進出，所以并未影響徐某的正常生產(chǎn)經(jīng)營。被告認為系因為原告的過錯和責(zé)任才導(dǎo)致其暫停繳納租金的辯解不能成立。綜上，筆者認為原告訴請解除案涉租賃合同，應(yīng)予支持。