針對物業(yè)糾紛日趨增多的新形勢，靖江法院將物業(yè)糾紛源頭治理作為重點課題，開展物業(yè)糾紛的化解與調研活動，并從經歷中擷取三個片段，展現靖江法院物業(yè)糾紛化解工作。

 

片段一：早上8:30，立案大廳速裁小組。

 

在一陣激烈的爭吵聲里，速裁組法官李嬌正在調解一起物業(yè)糾紛案件，一男一女發(fā)生了爭吵。

 

“我家房子漏水的問題沒解決，你們還好意思問我收物業(yè)費，我家什么時候不漏水了，我什么時候交物業(yè)費。”

 

“你們家滲水，是開發(fā)商遺留問題，我們上門也修了好幾趟。”

 

“你們跟開發(fā)商是一家的，找不到他，我就找你。”

 

李法官見勢頭不對，趕緊制止正在爭吵的業(yè)主朱某與物業(yè)公司職員何某，然后緩和下語氣，說：“有問題咱們解決問題，吵只會壞事”。朱、何二人也冷靜了下來，停止了爭吵。

 

李法官采用的“背靠背”的調解方式，先與朱女士溝通，給她講清涉及的相關法律規(guī)定，并告知她在訴訟中存在的法律風險。朱女士聽后，態(tài)度軟化下來，表示愿意協商解決。隨后李法官又找來何某，讓他換位思考，體量業(yè)主的難處，和諧解決這件事情。一番談話，朱女士與物業(yè)公司達成調解協議，物業(yè)公司免去違約金，收取本金，朱女士兩天之內付清。化解第一個物業(yè)糾紛案件，李法官沒來得及休息，又讓書記員將第二名業(yè)主領進了調解室。

 

立案庭庭長梅嶺介紹稱， 2009年法院受理物業(yè)糾紛23件，2010年受理173件，2011年受理452件，2012年受理887件，案件急劇攀升。訴訟案件還只是物業(yè)糾紛的冰山一角。據初步估計，全市潛藏的物業(yè)糾紛數多達15000件，超過市法院一年審理的案件數，形勢不容樂觀。

 

片段二：晚上8:00，春江花城小區(qū)外。

 

春江花城有一批物業(yè)糾紛，需要向當事人送達訴狀副本和傳票。蘭壘和黃振興分在一組，蘭壘問黃振興，為什么要八點開始送達？

 

“白天我和另一同事已經來過一次了，家里基本沒人，都上班去了。前面幾次送達經驗，我發(fā)現小區(qū)里的人有晚飯后散步的習慣，所以定在八點開始送達，找到人的可能才高。”黃振興很有經驗地說。

 

邊爬樓梯邊聊天，不知不覺間，到了六樓，敲響送達的第一家的房門。開門的是一個五十多歲的男子，在送達人表明身份，并出示證件，說明來意。開門的男子正是被告盧某某，不過他對前來送傳票之事并不配合，并試圖將房門關上。黃振興對這事見怪不怪了，耐心地跟盧某某解釋，說：“收傳票只是法院的程序，有道理到法院來講，法院是講證據、講道理的地方，如果你拒收，開庭你不去，對你自己也不利。”一番口舌下來，盧某某才勉強收下傳票和訴狀副本。

 

接下來送的幾家，基本都在頂樓。問了黃振興才知道，因開發(fā)商遺留問題，小區(qū)頂樓大多存在滲水、漏水的情形，常年得不到解決，所以頂樓的業(yè)主將矛頭指向物業(yè)公司，拒繳物業(yè)費。這個小區(qū)9年內已經換了5家物業(yè)公司，在法院常年案件不斷。

 

一晚上，蘭壘和黃振興送了9家，累的氣喘吁吁。在回去的路上，黃振興說，送達是法院處理物業(yè)糾紛的第一難，傳票不能有效送達，法院程序就走不下去，只能一次又一次的夜間送達、假日送達，各種滋味，只有他們自己才清楚。

 

片段三：下午3:00，新江海小區(qū)。

 

烈日炎炎，靖江的今年的天氣比往年更熱一些，民一庭庭長陸舜州邀請?zhí)m壘陪他走訪轄區(qū)內的小區(qū)，對物業(yè)糾紛現狀進行調研。走進小區(qū)陸庭長隨即訪問了在路上碰到的幾名業(yè)主，聽聽他們對小區(qū)物業(yè)服務的看法。歸納起來，問題主要集中在反映停車困難、違章搭建、商業(yè)擾民這幾塊。

 

劉建亮，靖江市家樂物業(yè)管理有限公司的負責人（以下簡稱家樂公司），聽說此次來意后，便將一肚子苦水倒了出來。新江海小區(qū)物業(yè)費實際收取率在全市算中等偏上水平，但家樂公司仍有數十萬物業(yè)費沒有收到。對小區(qū)業(yè)主反映的三大問題，劉建亮有著自己的解釋。小區(qū)預設車位只有300多個，但小區(qū)業(yè)主汽車擁有量達900多輛，停車難是全市小區(qū)的普遍現象。對于少數業(yè)主違章搭建，擅自將車庫改作商業(yè)用途，他們也上門協調過，但效果欠佳。劉建亮覺得很委屈，物業(yè)公司能力有限，小區(qū)里的問題，并不是物業(yè)公司一家能解決的。

 

告別劉建亮后，陸庭長語重心長地說：“物業(yè)糾紛的解決，還是需要政府、法院、物業(yè)公司、業(yè)主共同努力，從源頭消弭隱患，多方聯合化解矛盾。希望我們的努力，能給老百姓營造和諧幸福的小區(qū)生活”。

 

這只是市法院開展物業(yè)糾紛調研的一個縮影。今年，市法院通過與住建局協調，了解了81個小區(qū)的物業(yè)資料，從中挑取具有代表性的春江花城、新江海、景馨花園、靖安苑等小區(qū)進行實地走訪、調研，并準備在近期將向市有關部門提出司法建議。