隨著城市化進程的加快，因房屋搬遷引起的財產(chǎn)爭議案件越來越多，審理好這類案件，直接影響著法院審判工作的開展，影響著社會穩(wěn)定。筆者對農(nóng)村集體土地房屋搬遷中形成的法律關(guān)系進行了梳理：

 

（一）產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償方式與貨幣補償方式之間的關(guān)系

 

貨幣補償方式，貨幣補償作為主要方式。其原因：一是貨幣補償操作簡單，且一次性了斷，不會產(chǎn)生延長過渡期限、被拆遷人或使用人不能及時回遷等后續(xù)問題；二是貨幣補償更方便被拆遷人選擇住房，不受地點等方面的限制；三是避免因安置用房質(zhì)量不好而使拆遷雙方產(chǎn)生矛盾；四是更好地體現(xiàn)新《條例》的立法思想，即有條件實行貨幣補償?shù)模M可能實行貨幣補償。

 

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行結(jié)算調(diào)換差價的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。

 

在農(nóng)村房屋拆遷中，如果當事人選擇貨幣補償方式，對拆遷后引起的財產(chǎn)糾紛相對簡單。但如果當事人選擇了產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，對拆遷后引起的財產(chǎn)糾紛相對復雜。

 

（二）按政策人口享受的面積與產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積之間的關(guān)系

 

通行的做法是按合法建筑面積等面積確定安置面積，享受基價。另基于被拆遷戶人口增加，從照顧民生著眼，也可按安置人口確定安置面積，享受基價，兩者就高不就低，不得兼選。產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積小于人口政策照面積時，在確定人口政策照面積時，應(yīng)當扣除產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積，超出的面積，由所有的符合政策照顧的人按份享有。對產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積大于或等于人口政策照面積時，安置人口在拆遷安置房屋中享受的面積可按安置人口在被拆遷的合法建筑中享有的房屋產(chǎn)權(quán)享有份額來計算。

 

按政策人口享受的面積。根據(jù)中華人民共和國土地管理法第六十二條規(guī)定， 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。因此在拆遷過程中，政府都規(guī)定拆遷戶按政策人口應(yīng)當享受的面積。這是對農(nóng)村居民生產(chǎn)、生活的基本保障。這其中存在二種情況：一是符合政策人口安置政策的人，權(quán)利如何保護。二是不符合政策人口安置政策的人，被政府按符合符政策的條件予以了照顧安置。

 

關(guān)于符合政策人口安置政策的人，在取得安置回遷房屋后，如需對安置房屋進行析產(chǎn)分割的，其按政策取得的面積，應(yīng)當視其取得合法物權(quán)，依法給予分割。

 

關(guān)于不符合政策人口安置政策的人，政府按符合政策的條件予以了照顧安置。在取得安置回遷房屋后，如需對安置房屋進行析產(chǎn)分割的。

 

如果當事人對原拆遷房屋享份額的，主要是作為家庭共同成員與戶主一起共同申請建房的， 應(yīng)視其對原拆遷房屋享有份額，其按政策取得的面積，應(yīng)當視其取得合法物權(quán)，依法給予分割。

 

如果不符合政策人口安置政策的人，被政府按以符合符政策的條件予以了照顧安置的、對原拆遷房屋不享有份額的，拆遷對象戶戶主實際占有該面積的，屬于不當?shù)美瑧?yīng)當由政府依法處理，由于不符合政策人口安置政策的人，不享受該政策照顧權(quán)利，其要求分割應(yīng)得面積的應(yīng)當駁回其訴訟請求。

 

如果不符合政策人口安置政策的人，被政府按以符合符政策的條件予以了照顧安置的、對原拆遷房屋享有份額情況無法查清的，考慮到拆遷工作的特殊性，宜確認不符合政策人口安置政策的人對原拆遷房屋享有份額，其按政策取得的面積，應(yīng)當視其取得合法物權(quán)，依法給予分割。

 

被拆遷的合法建筑，在房屋產(chǎn)權(quán)上有份額，應(yīng)當從被拆遷的合法建筑原始申請建房的手續(xù)上進行審查，只要原始作為家庭共同成員與戶主一起共同申請建房的，均應(yīng)當視為在房屋產(chǎn)權(quán)上享有份額。

 

（三）關(guān)于政府人口安置政策的效力關(guān)系

 

在房屋拆遷補償安置實施細則中，一般都對安置人口條件進行了明確的規(guī)定。如有下列情況之一的，可作為安置人口。

 

(1)本區(qū)域范圍內(nèi)，能夠享受農(nóng)村宅基地審批條件的人口作為安置人口(農(nóng)業(yè)人口*㎡/人，非農(nóng)人口*㎡/人)。

 

⑵原戶口在拆遷所在地的現(xiàn)役士兵、1-3級士官（現(xiàn)役士兵、1-3級士官入伍時為農(nóng)業(yè)戶口，作為農(nóng)業(yè)人口享受安置）。

 

⑶按有關(guān)規(guī)定戶口外遷的在讀大、中專學生（作為非農(nóng)人口享有安置面積）。

 

⑷未婚獨生子女、達到法定婚齡的未婚男青年，可按2人計算安置面積。

 

(5) 無子多女戶,達到法定婚齡的未婚女青年,可有1個按2人計算安置面積（未招婿）。

 

(6)無子多女戶,有女兒已婚,可有1個已婚女兒及其家庭成員作為安置人口(已婚女兒及其家庭成員戶籍須在拆遷地塊內(nèi))。

 

(7)未生育或未領(lǐng)養(yǎng)的合法夫妻，可增加1人計算安置面積。

 

(8)勞改、勞教人員在勞改、勞教期間離開本地區(qū)，已注銷戶口，但確需安置的。

 

(9) 被拆遷的合法建筑，在房屋產(chǎn)權(quán)上有份額，戶口在本區(qū)的非農(nóng)業(yè)人口，如果未婚，又未享受過房改或一次性住房補貼，可作為安置人口（有產(chǎn)權(quán)的父母至少有一個是本地農(nóng)業(yè)戶口）；如果已婚（配偶及子女為本區(qū)范圍內(nèi)的非農(nóng)戶口），夫妻雙方均未享受過房改或一次性住房補貼，可與有同一產(chǎn)權(quán)的父母（至少有一個本地農(nóng)業(yè)戶口）按戶型與父母合并享受安置面積。1人戶享受安置面積*平方米、2-4人享受安置面積按人口計算，農(nóng)業(yè)*㎡/人，非農(nóng)*㎡/人，最高不超過*㎡。5-6人以上（含5人）享受安置面積*㎡(掛靠父母合并計算安置面積的人口,其已婚子女不能作為安置人口)。

 

(10)重新組合的家庭，在拆遷地塊家庭只有一個未婚子女的，可參照獨生子女享受安置面積。

 

(11)2004年7月1日戶籍管理制度改革后，戶口轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)，后又遷回原址的，以非農(nóng)人口計算安置面積。

 

(12)煤礦工人的配偶及子女，屬就地農(nóng)轉(zhuǎn)非，且現(xiàn)為村經(jīng)濟合作社成員的，可按農(nóng)業(yè)人口享受安置面積，孫子女為非農(nóng)戶口的，不可享受農(nóng)業(yè)戶口安置政策。

 

有下列情況之一的，不作為安置對象：⑴戶口雖在拆遷范圍內(nèi)，但不符合農(nóng)村宅基地審批條件的人員。⑵已出嫁或已招婿離開本轄區(qū)生活，戶口未遷出的。⑶已分配公房或享受過優(yōu)惠購買公房待遇或享受過一次性住房補貼的。⑷戶口掛靠的。⑸拆遷地塊婚前已在父母家按人口享受過拆遷安置的媳婦或女婿。⑹其他不應(yīng)列入的家庭人口。

 

這些規(guī)定，應(yīng)當在拆遷過程中，經(jīng)過綜合思考分析，多次討論形成的，考慮到了法律規(guī)定和農(nóng)村社會的實際，是相對公平的做法，并且得到了多數(shù)群眾的認可和支持，只有拆遷安置實施細則不存在明顯違反法律規(guī)定的行為，法院在審理拆遷安置后引起的財產(chǎn)糾紛時，不必要明確說明其法律效力，但應(yīng)當參照，依法做出處理。

 

（四）四種拆遷安置價格的關(guān)系

 

回遷基準價格。指原拆遷戶選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償安置方式后，回遷房屋的購買價格。

 

自然增長面積回遷價格。原拆遷戶對超出置換面積或人口安置面積外，政策允許改善居住條件，所享受的控制面積內(nèi)的照顧面積，按回遷基準價格計算。

 

超面積安置回遷市場價格。對超過政策允許改善居住條件，要求額外增加的安置房屋面積，在一定面積幅度內(nèi)，按成本價優(yōu)惠價計算，其價格位于回遷基準價格與貨幣補償?shù)氖袌鰞r格之間。

 

貨幣補償?shù)氖袌鰞r格。就是原拆遷戶將合法建筑的房屋交政府征收拆遷，政府按當雙方約定的市場價格對原拆遷的一種征收房屋補償，原拆遷戶不要求政策安置房屋居住的。

 

基于上述，回遷基準價格﹤自然增長面積回遷價格﹤超面積安置回遷﹤市價格貨幣補償?shù)氖袌鰞r格。

 

（五）按政策人口享受的面積與當事人的居住權(quán)的關(guān)系

 

按政策人口享受的面積。應(yīng)當結(jié)合農(nóng)村宅基地的性質(zhì)、功能綜合分析。農(nóng)村宅基地直接涉及到農(nóng)民的切身利益，事關(guān)農(nóng)村的社會穩(wěn)定與和諧。農(nóng)村宅基地使用權(quán)，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員依法享有的在農(nóng)村集體所有的土地上建造住宅的權(quán)利，它是農(nóng)民維持其生產(chǎn)、生活的一項重要權(quán)利。

 

1、農(nóng)村宅基地使用權(quán)主體的特定性。在我國，農(nóng)村宅基地僅限于本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員享有使用權(quán)，該集體經(jīng)濟組織成員申請宅基地只可以向本集體經(jīng)濟組織提出。

 

2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)取得的無償性。《中華人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定："農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準"。農(nóng)民申請宅基地使用權(quán)，需要經(jīng)過鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級人民政府批準。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得，原則上是無償?shù)摹＿@充分體現(xiàn)了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的福利性，即保障農(nóng)村村民"居者有其屋"。

 

3、村民一戶只能擁有一處宅基地。《中華人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定："農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。"4、農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的范圍特定。國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定："宅基地轉(zhuǎn)讓須符合規(guī)定條件，購買人必須為房屋所在地本集體經(jīng)濟組織成員，我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)一般在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。"由此，我國法律將農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓限定于本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部。由此可以看出，我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有主體的特定性、使用的無償性、數(shù)量的有限性和轉(zhuǎn)讓范圍的特定性等特點，具有濃厚的福利性質(zhì)和較強的社會保障功能，是維系幾億農(nóng)民基本生存權(quán)利的基礎(chǔ)。

 

婚姻雙方在婚姻存續(xù)期間，沒有建筑房屋，離婚時由于原居住的房屋屬于一方的婚前財產(chǎn)，離婚時另一方就必須離開原居住的房屋。但如果在在婚姻存續(xù)期間雙方建筑了房屋，離婚時另一方可能對其建筑的房屋享有居住權(quán)。在拆遷過程中，如果農(nóng)村房屋已拆遷，拆遷過程中，拆遷戶以家庭名義，按政策享受了人口政策照顧面積，這實際上是政府對農(nóng)村居民本人給予的居住安置和保障，這其中包含原來居住面積不足的、婚后未安置宅基地，但通過拆遷安置事實上對宅基地安置予以解決的。此時如果一方離婚，不同意按面積折價歸并，要求安置居住的。如何處理，這直接影響農(nóng)村社會穩(wěn)定。因為事實上，一方當事人在家庭財產(chǎn)中所占的份額并不大，但這又是他們居住的保障。在中國農(nóng)村夫權(quán)意識較強、大部分婦女沒有相對穩(wěn)定的工作，離婚后又不可能居住到娘家，其居住權(quán)如何解決。