安某借曹某60萬元到期未還，曹某起訴到法院，法院判決安某還款，但判決生效后安某未按時履行法律文書確定的義務，曹某申請法院強制執行，要求拍賣安某名下的一處房產。法院依法查封了安某的該處房產。該房屋居住人侍某提出異議，稱該房產是其一年之前花85萬元從安某手購買，付清了房款，因為安某一直未提供房產證才未過戶。

 

對債務人已出賣但未辦理過戶的房屋，法院是否能夠進行強制執行，存在兩種不同的觀點：

 

第一種觀點是，因房屋沒有辦理過戶，所有權沒有發生轉移，因此房屋可以成為強制執行的對象。

 

第二種觀點認為房屋買賣合同有效，買賣雙方應按照合同的約定繼續履行，因為房屋買受人已經支付了價款，并實際占有和管理了房屋，法院應解除查封。

 

筆者基本贊同第二種觀點，但有例外情況，特定情況下，在保護房屋買受人的利益同時應附加一定條件以保護申請執行人的合法權益。

 

一、債權具有平等性。侍某作為買賣房屋合同的買受人，其享有對合同標的的物上請求權這一債權，曹某作為借款合同的出借人，享有要求借款人歸還借款的債權，兩種債權一般般情況下不存在哪個優先的問題，都應當受到法律同等的保護，在如果實現其中一種債權而另外一種債權就必然無法實現的情況下，法院應慎重對待，公平處理。因此，法院不能為了執行貸款人的債權而強制執行房屋，否則與債權的平等性是相悖的。

 

二、法的公平、正義、秩序的價值理念。法律的價值是公平、正義和秩序，法院執法也要體現法律的價值，即通過法院審判、執行活動最大限度的實現社會的公平、正義和秩序。在房屋買受人已支付全部房屋價款并實際占有、管理該房屋的情況下，強制執行其占有使用中的房屋，對于房屋買受人的合法利益必然會造成極大的損害，特別是房屋這種對人們重要程度很大的物品，這會增加新的訴累，如果其權益無法得到有效的救濟，極易引發社會的不安。

 

三、司法解釋的精神——對不強制執行已出賣的房屋附加一定條件。《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十六條“被執行人將其財產出賣給第三人，第三人已經支付部分價款并實際占有該財產，但根據合同約定被執行人保留所有權的，人民法院可以查封、扣押、凍結;第三人要求繼續履行合同的，應當由第三人在合理期限內向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、凍結。”第十七條：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結;第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。” 第十九條：“被執行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財產，已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，雖未辦理產權過戶登記手續，但申請執行人已向第三人支付剩余價款或者第三人同意剩余價款從該財產變價款中優先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結。”

 

根據該司法解釋的第十七條，人民法院不得查封、扣押、凍結案例中的房屋要具備兩個條件，一是買受人已支付完全部對價并實際占有，二是買受人對未辦理過戶登記沒有過錯。根據該司法解釋第十六條，該條還是強調市場交易的有效性、安全性的，雖然該條并未指明適用于不動產，但“財產”顯然包括不動產。另外，根據該司法解釋第十九條，雖然房屋買受人并未辦理過戶登記，如果買受人已支付了部分或全部價款，并實際占有該房屋，在以房屋買受人為被執行人的案件中，法院是可以查封該房屋的（注意：本條規定的是房屋買受人為被執行人而非出賣人為被執行人），因此，不難看出該司法解釋原則上對現有交易是持肯定態度的，一般情況下保障買賣合同中買受人的合法權益，但也附有一定的條件，如第十六條中規定了合理期限內向法院交付余款；第十九條中規定了支付剩余價款或者第三人同意剩余價款從該財產變價款中優先支付。雖然該解釋第十七條未作類似第十六條、第十九條附加條件的規定，但根據司法解釋體現出來的精神看，如果買收受在合理期限內支付了剩余價款，對未辦理房屋過戶登記沒有過錯，我們就可以認定為符合第十七規定中的支付了全部的價款，法院應當解除查封。

 

四、例外情形。如出讓人與受讓人惡意串通，以轉讓行為來達到逃避債務或規避執行目的的，可以執行該房產。

 

綜上，如果受讓人是善意的，雖未辦理登記，但已實際占有、使用，或者正在辦理過戶登記尚未辦理完畢的，或者本應辦理完畢，因政府的原因，如統一中止辦理過戶登記等情況致使尚未辦理記的，法院應當按照實事求是和公平的原則，保護購買人的合法權益，確認其對受讓房產的所有權，以維護交易安全。