大量新建小區入住后,由于物業管理法律法規尚不健全,直接導致了以物業費糾紛為主的矛盾糾紛呈逐年高發態勢。

　　江蘇省司法廳一項調查顯示,僅南京市2011年第四季度就發生物業糾紛863起,同比增長52.74%；蘇州市達到869起,同比增長47.79%。而在揚州市,去年兩級法院審理的物業糾紛案件數則達到了近1000起,其中90%的案件都是物業公司將業主告上法庭,討要物業費。

　　是什么原因導致原本在一個屋檐下的業主和物業公司,成為死對頭?

　　與物業簽訂合同需仔細

　　當購買了沿街商鋪的萬某被物業公司因拒交物業費告上法庭時,他隨即進行了反訴,要求物業公司賠償近9000元損失以及違約金3500余元。

　　萬某訴稱,自2005年入住后,發現屋頂漏雨,物業公司先后于2006年、2007年對屋頂進行了維修,但漏雨問題至今未能根本解決,致使他的房子受到了損失,加上維修費用花了近9000元。

　　“由于物業公司違反合同約定,沒有盡到物業服務的責任,給我造成了損失,我有權拒絕支付物業費。”萬某說。

　　但他的意見沒有得到法院的支持。法院認為,雙方簽訂的物業協議合法有效,雙方應當按約定行使權利、履行合同確定的義務。在萬某受損責任未明的情況下,就拒絕承擔交納物業費的義務并要求物業公司賠償損失,于法無據。

　　記者采訪了解到,買房的時候,大部分業主的注意力并不是在物業服務條款上,不少業主只是隨手翻翻物業委托合同,就簽了字,甚至不少人還有“住進去再說”、“服務不好就不交費”等想法,導致在合同約定初期,就埋下了糾紛的種子。一旦物業管理出現問題,面對具體物業服務在合同條款方面的缺失,很難通過拒交物業費達到目的。

　　物業公司逼業主當被告

　　江蘇寶應人魏某因擔心房價飆漲,在兒子高考那年,就在縣城買了一套100多平方米的住宅。合同約定入住時間是2007年年底,但到了入住時間,卻遲遲不見入住通知書,一年之后才被通知入住。由于違反合同約定,開發商只好按約定的條款賠償了延期交房違約金。

　　可在接下來的交房過程中,就不那么順利了。讓魏某納悶和不能接受的是,物業公司要求他補交2007年年底以后的物業費,還要再預交1年物業費,否則拿不到新房鑰匙。由于一直沒有業主委員會,靠零零散散的幾個并不熟悉的業主單一維權,很難奏效。而到房管部門投訴,基本上沒有人理睬。魏某很郁悶。

　　江蘇省揚州市維揚區人民法院一份《分析拖欠物業管理費案件頻發成因并提出對策》的報告顯示,90%以上的案件,都是業主被物業公司“逼到被告席上”的。

　　物業信息不透明易生矛盾

　　記者了解到,相對于物業糾紛迅猛增長的態勢,如何加大對房地產開發商及其物業公司的有效規范和監管,卻始終“停滯不前”。

　　江蘇省一名法官在審理物業糾紛類案件時發現,由于炒房一族數量龐大,直接造成了房屋空置率的居高不下。這種情況反映在物業維護上,就是入住率不高導致物業費收取難度加大,資金短缺嚴重影響了物業公司對小區建筑設施的維修、養護和管理以及小區安防設施的啟用、維護。

　　“業主空置住房,實際上是主動舍棄了物業服務權利,但并不能自然免除合同規定的交費義務。”上述法官表示,空置物業雖然減輕了物業服務的負擔,但是否能享受一定的物業費折扣,合同上大多都沒有約定。

　　此外,糾紛中還暴露出不少物業公司在收費時不開具正規發票的問題,這也是產生矛盾的原因所在。“物業費沒有正式發票,相關信息得不到公開,極容易產生新的矛盾。”上述法官說。

　　揚州中院民一庭法官李春艷表示,業主以拒絕交費作為“談判”的砝碼是不明智的。糾紛發生后,除了向業主委員會投訴外,還可以先向所在地街道和房管部門反映。