2007年12月20日，原告華泰公司（甲方）與被告李某（乙方）簽訂房屋租賃協(xié)議，約定：乙方租用甲方位于春暉路沿街營業(yè)房兩間及三層5.5間，位置為甲方大門向北第4-5套及三層5.5間；租賃期為3年，從2008年元月1日起至2010年12月30日止；年租金分別為8萬、8.1萬、8.2萬/套，合計人民幣24.3萬元，先交租金后使用；甲方向乙方提供交費號后，乙方須按月按時到水公司、供電局（或相關銀行）交納水、電費，并將每次的交費發(fā)票復印件交甲方三產辦；乙方協(xié)議到期后，如需繼續(xù)承租，同等條件享有優(yōu)先權，如不再承租，則須將房屋及裝璜完好交甲方驗收。2011年8月24日，原告向被告發(fā)出通知，告知李某其所承租的房屋原告擬出售，出售總價約為人民幣670.1325萬元，李某如愿意購買，在接到通知后五個工作日內與原告聯(lián)系，逾期視為放棄優(yōu)先購買權，未到期的租賃協(xié)議將由購買者繼續(xù)履行，直至租期結束為止。被告李某接到通知后書面表示愿意放棄優(yōu)先購買權。2007年至2013年原告共在被告處消費人民幣513251元，部分費用報銷單上有“09年底沖抵（房租）”、“抵房租”、“抵房屋使用費”、“抵沖房屋使用費”等字樣。后因李某未按期讓房，致華泰公司涉訟。

 

庭審中，對于李某辯稱的以餐費抵算房租已抵算至2014年4月的說法，原告華泰公司不予認可，原告稱餐費僅抵算至李某搬出房屋前應支付的房屋使用費，并不是預支的以后的房租。

 

根據法院審理查明的事實，對于租金的支付應當按照雙方合同約定的支付方式，還是從交易習慣，即以原告在被告處消費的餐費抵扣租金；對此，存在兩種觀點：

 

第一種觀點認為，雙方訂立合同后，對租金的支付方式一直是華泰公司在被告處消費的餐費抵扣租金，實際上已對合同約定的租金支付方式進行了變更，這已成為雙方在合同履行中就租金支付方式的交易習慣，且是合同當事人的真實意思表示，符合《合同法》的基本原則，應當予以支持。

 

第二種觀點認為：雙方訂立的租賃合同，自成立時，即生效，且不違背法律的強制性觀念，合同當事人應當按照約定全面履行自己的義務，包括租金的支付方式。但對于租賃期限屆滿后，李某繼續(xù)使用原承租房，華泰公司也繼續(xù)在李某承租經營的酒家消費，并抵扣租金；雙方就此已形成不定期租賃關系。對于不定期租賃關系，按照《合同法》第232條的規(guī)定，合同當事人可以隨時主張解除合同，但出租人要求解除合同的應當在合理期限之前通知承租人。對于華泰公司消費的餐費可抵扣李某占用房屋期間的使用費，超過部分華泰公司應當即時向李某支付。李某亦可就華泰公司消費的餐費另行向其主張權利。

 

筆者同意第二種意見。華泰公司與李某之間簽訂的租賃合同系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效，合同雙方應按合同約定履行義務。雙方爭議焦點為：能否依據原、被告雙方以餐費抵房租、房屋使用費的約定認定被告的房租已交付至2014年4月份。原告至被告處就餐與被告向原告租賃房屋系兩個不同的法律關系，本案原告主張的系房屋租賃，雙方以餐費抵房租的約定只能認定為金錢給付義務的相互抵銷，在餐費超出房租的情形下，不能認定為系交納的日后的房租。租賃期限屆滿后，被告李某繼續(xù)使用該租賃房屋，出租人未提出異議，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。對于不定期租賃，出租人可以隨時解除合同，但應在合理期限之前通知承租人。自原告華泰公司向法院起訴已近三個月，應認定為在合理期限之前通知了被告李某，原、被告之間的租賃關系已經解除?，F(xiàn)原告要求被告騰空并搬出所承租房屋，有事實及法律依據。故法院判決李某于判決生效之日起二十日內將承租的華泰公司的房屋返還給華泰公司，并結清水電費用。