近年來，日益增多的物業(yè)服務(wù)糾紛案件給全國各地法院都帶來了不小的審判壓力。究其原因，不僅僅在于物業(yè)服務(wù)糾紛案件類型多樣、所涉及的法律關(guān)系復(fù)雜、案件帶有群體性特征導(dǎo)致處理難度較大。本文試從司法裁判所涉的利益衡量與法律解釋角度，談一談處理該類糾紛的看法。

 

一、利益衡量：合同的履行與業(yè)主相關(guān)權(quán)利的沖突

 

1、沖突的產(chǎn)生

 

在《物業(yè)服務(wù)解釋》頒布之前，物業(yè)服務(wù)合同通常被稱為物業(yè)管理合同。就這一名稱問題，學(xué)界曾進(jìn)行過討論。有觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)管理中的“管理”一詞具有行政隸屬的服從性意義，反映了傳統(tǒng)物業(yè)管理模式的特征，難以體現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)管理專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的平等服務(wù)關(guān)系本質(zhì)，宜用“人居服務(wù)”或“物業(yè)服務(wù)”的稱謂取而代之。多數(shù)學(xué)者對(duì)此較為贊同。受該觀點(diǎn)的影響，《物權(quán)法》將過去的“物業(yè)管理企業(yè)”改稱為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，《物業(yè)管理?xiàng)l例》隨之做出相應(yīng)修改，也將“物業(yè)管理企業(yè)”統(tǒng)統(tǒng)改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。此次《物業(yè)服務(wù)解釋》開宗明義，定位于“物業(yè)服務(wù)糾紛”，非常準(zhǔn)確地界定了所要調(diào)整的法律關(guān)系。物業(yè)服務(wù)糾紛，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間在履行物業(yè)服務(wù)合同中產(chǎn)生的糾紛，屬于債權(quán)糾紛。它不同于物業(yè)管理糾紛，后者是共同管理人(即業(yè)主)因?qū)^(qū)分所有的建筑物的使用、收益、支配而發(fā)生的糾紛。因此，業(yè)主擁有物業(yè)管理權(quán)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要承擔(dān)物業(yè)服務(wù)的義務(wù)。當(dāng)然，不可否認(rèn)的一點(diǎn)是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，其對(duì)建筑物的共有部分擁有事實(shí)上的管理的權(quán)利，該種管理的權(quán)利乃基于企業(yè)的委托授權(quán)，在該語境之下，“管理指向的是物業(yè)管理企業(yè)與建筑物業(yè)之間的主客體關(guān)系”，其既是一種權(quán)利，也是一種義務(wù)。在這一層面上來講，管理與服務(wù)具有相同的含義。

 

一般說來，業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)際擁有的管理權(quán)利，在內(nèi)容上應(yīng)該是一致的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理應(yīng)當(dāng)以業(yè)主授權(quán)的內(nèi)容為基礎(chǔ)。但在特殊情形下，也會(huì)發(fā)生沖突。例如，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同，但合同的內(nèi)容侵害部分業(yè)主的合法權(quán)益，這時(shí)產(chǎn)生的問題就是，部分業(yè)主與其他業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)發(fā)生沖突，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理權(quán)利與部分業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)發(fā)生沖突，物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行該合同的相關(guān)約定將導(dǎo)致部分業(yè)主的合法權(quán)益受損。此時(shí)部分業(yè)主為保護(hù)自己的合法權(quán)益，可以依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定行使撤銷權(quán)，但撤銷權(quán)的性質(zhì)、效力及行使等問題尚待探討。

 

2、業(yè)主撤銷權(quán)的效力

 

筆者認(rèn)為，就業(yè)主撤銷權(quán)設(shè)立的目的來看，是為了防止業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)濫用權(quán)利作出決定而損害業(yè)主的合法權(quán)益。但就業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同內(nèi)容行使撤銷權(quán)，就不僅僅是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)濫用權(quán)利的問題，還往往涉及到業(yè)主之間的利益分配問題。如在《物權(quán)法》頒布后的所謂首例業(yè)主撤銷案件中，多數(shù)業(yè)主(377戶)贊同在小區(qū)內(nèi)新設(shè)一道圍墻，以防止外來車輛和人員隨意進(jìn)出小區(qū)，但少數(shù)業(yè)主(8戶)認(rèn)為，該圍墻減少了他們實(shí)際使用的公共面積，侵害其合法權(quán)益。此時(shí)，判斷能否因部分業(yè)主行使撤銷權(quán)而將物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)內(nèi)容歸于無效的問題，實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)化為對(duì)行使撤銷權(quán)的部分業(yè)主與其他業(yè)主之間的利益進(jìn)行衡量問題。這屬于民法上的價(jià)值判斷。何者的利益需要優(yōu)先保護(hù)或者何者利益具有更高的價(jià)值位階，則需依賴于相關(guān)法理及利益衡量之方法加以確定。依據(jù)我國學(xué)者提出的民法價(jià)值判斷問題的實(shí)體性論證規(guī)則，在沒有足夠充分且正當(dāng)理由的情況下，不得主張限制民事主體的自由，如果對(duì)部分業(yè)主權(quán)利的限制是基于更高價(jià)值位階利益的考慮，則限制的理由可謂足夠充分且正當(dāng)：如基于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共利益而對(duì)少數(shù)業(yè)主權(quán)利進(jìn)行適當(dāng)限制是合理的，則此時(shí)少數(shù)業(yè)主主張行使撤銷權(quán)就很難得到支持。相反，倘若被限制的部分業(yè)主的權(quán)利具有更高的價(jià)值位階，則對(duì)其自由不得加以限制，其撤銷權(quán)之主張便應(yīng)該得到支持。因此，在某些特殊情形之下，業(yè)主撤銷權(quán)的效力亦不可一概而論，法院在裁判該類案件時(shí)，需要于具體個(gè)案中合理運(yùn)用利益衡量之方法，尤其是加強(qiáng)裁判文書的說理部分，以理服人，保證判決的正當(dāng)性和妥當(dāng)性。

 

二、法律解釋：物業(yè)服務(wù)合同履行中業(yè)主抗辯的“正當(dāng)理由”

 

1、問題的提出

 

業(yè)主拒交欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)是司法實(shí)踐中的一大難題，《物業(yè)服務(wù)解釋》第6條對(duì)此作了針對(duì)性規(guī)定，根據(jù)該規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)過書面催交程序，業(yè)主無正當(dāng)理由仍拒交或欠交的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向人民法院提起訴訟，并可得到法院支持。這一規(guī)定無疑為物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交服務(wù)費(fèi)用提供了有力的支持，但針對(duì)于具體的案件裁判而言，仍然涉及一個(gè)問題，即所謂“正當(dāng)理由”該如何認(rèn)定，正當(dāng)理由的判斷標(biāo)準(zhǔn)何在?這仍是審判實(shí)踐操作中需要明確的。

 

2、對(duì)“正當(dāng)理由”的認(rèn)定

 

其實(shí)，《物業(yè)服務(wù)解釋》中的相關(guān)條文，對(duì)正當(dāng)理由問題暗含了一定的說明，如第5條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。”據(jù)此，“違規(guī)收費(fèi)”即是業(yè)主抗辯的一項(xiàng)正當(dāng)理由。第6條的后段，則從反面折射出正當(dāng)理由的問題，該段規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照合同履行義務(wù)后，業(yè)主以未享受或無需接受相關(guān)服務(wù)進(jìn)行抗辯的，無法構(gòu)成正當(dāng)理由。就事實(shí)來看，業(yè)主欠費(fèi)抗辯的理由主要來自兩方面，其一為物業(yè)收費(fèi)不合理;其二為物業(yè)未提供服務(wù)或服務(wù)不周。依據(jù)法律解釋方法中的體系解釋與目的解釋，結(jié)合抗辯產(chǎn)生的事實(shí)原因，筆者認(rèn)為，對(duì)正當(dāng)理由的理解與判斷，可分為兩個(gè)層次：第一，違法或違約損害業(yè)主利益的，構(gòu)成抗辯的正當(dāng)理由。具體言之，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，違法違規(guī)收費(fèi)，或者違反合同的約定，損害業(yè)主利益的，可以作為業(yè)主抗辯的正當(dāng)理由;第二，在不存在違法或明顯違約的情況下，對(duì)于業(yè)主以服務(wù)存在瑕疵提出的抗辯，需要以誠實(shí)信用原則為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，進(jìn)而確定業(yè)主抗辯之正當(dāng)理由能否成立。

 

3、訴訟中的證明及糾紛解決機(jī)制

 

對(duì)業(yè)主而言，基于正當(dāng)理由的抗辯權(quán)的行使固然為其保障自身合法權(quán)益提供了有力保護(hù)，但也應(yīng)該看到，抗辯權(quán)的賦予同樣給業(yè)主濫用權(quán)利留下了機(jī)會(huì)。為防止業(yè)主濫用正當(dāng)理由進(jìn)行抗辯，保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，當(dāng)業(yè)主基于正當(dāng)理由行使抗辯權(quán)的，必須對(duì)其據(jù)以主張的正當(dāng)理由進(jìn)行證明。即業(yè)主此時(shí)必須舉證證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)有違法違規(guī)違約之行為或證明其服務(wù)有不符合誠實(shí)信用要求之事實(shí)。否則，不僅業(yè)主的抗辯無效，其行為本身亦將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。而對(duì)于司法實(shí)踐中越來越多的物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛案件，也必須建立相應(yīng)的糾紛解決機(jī)制，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營管理，對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)管，完善業(yè)主自治體系等等，只有這樣，欠費(fèi)糾紛才有可能有效避免。