在商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中，除了開(kāi)發(fā)商需加強(qiáng)自身約束，強(qiáng)化制度管理，提高企業(yè)誠(chéng)信度外，消費(fèi)者也要提高法律意識(shí)和自我保護(hù)意識(shí)。

 

筆者針對(duì)本院2012年以來(lái)審理的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)和分析，目的是為了進(jìn)一步認(rèn)識(shí)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛產(chǎn)生的原因及探討預(yù)防的對(duì)策。

 

一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件分析：

 

商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件受理數(shù)量呈階段性、小區(qū)性。也就是說(shuō)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件訴訟的提起是隨著我區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)情況而出現(xiàn)的，某一小區(qū)的開(kāi)發(fā)及交付，都相應(yīng)產(chǎn)生了一定數(shù)量的糾紛。

 

訴訟的群體性。提起訴訟的僅是部分維權(quán)意識(shí)強(qiáng)烈的買(mǎi)受人，大部分買(mǎi)受人處于觀(guān)望狀態(tài)，一旦案件的審理結(jié)果對(duì)己有利，則其他同種情況的買(mǎi)受人會(huì)立刻提起訴訟。

 

另外，從當(dāng)事人在訴訟中的地位看，統(tǒng)計(jì)案件中無(wú)一例外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均作為被告，這說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)侵犯購(gòu)房者權(quán)益的情況較為突出，購(gòu)房人在購(gòu)房過(guò)程中承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較多。同時(shí)從審理的結(jié)果看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商敗訴的比例較高，占100％。這說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信用和守約意識(shí)比較淡薄。而且從我院2012年至今審結(jié)的573件商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件看，案件的審結(jié)情況呈現(xiàn)兩頭高的特點(diǎn)，撤訴率41％，調(diào)解率僅為15％。造成的原因主要是因?yàn)樯唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件影響面較廣，涉及購(gòu)房戶(hù)的切身利益，如果開(kāi)發(fā)商誠(chéng)意較大，則雙方容易達(dá)成和解而撤訴，而一旦雙方意見(jiàn)分歧較大，則矛盾的尖銳性凸顯，調(diào)解結(jié)案難度增大，則多為判決結(jié)案。

 

二、案件類(lèi)型特點(diǎn)及引發(fā)原因分析:

 

開(kāi)發(fā)商虛假承諾導(dǎo)致交付不能或不能如期交付。買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，因資金不到位等原因?qū)е聼o(wú)法按期交房，買(mǎi)受人訴訟要求開(kāi)發(fā)商支付逾期交房違約金，或訴訟要求開(kāi)發(fā)商交付房屋并賠償無(wú)法按期交房的損失，確認(rèn)雙方買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或應(yīng)予撤銷(xiāo)并雙倍返還購(gòu)房款。

 

開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售廣告及宣傳材料中作出說(shuō)明和承諾，在交付房屋時(shí)未能履行商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋或配套設(shè)施，導(dǎo)致買(mǎi)受人訴訟要求開(kāi)發(fā)商履行合同、承擔(dān)違約責(zé)任或賠償責(zé)任。

 

開(kāi)發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，買(mǎi)受人訴訟要求交付合格房屋，或解除合同、返還購(gòu)房款并支付利息，或修復(fù)房屋、賠償損失。

 

開(kāi)發(fā)商未盡協(xié)助義務(wù)。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定，預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付適用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)并更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。開(kāi)發(fā)商違反上述條款，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)或合同約定的期限內(nèi)，未及時(shí)協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，或未在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理房屋所有權(quán)初始登記，買(mǎi)受人要求開(kāi)發(fā)商按照《解釋》規(guī)定或合同約定為其辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，并支付違約金。

 

開(kāi)發(fā)商提供的房屋測(cè)繪面積與實(shí)際面積不符。開(kāi)發(fā)商交付房屋的套內(nèi)適用面積或者建筑面積的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的面積差距較大，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、雙倍返還面積誤差比超過(guò)3％部分的房?jī)r(jià)款。

 

買(mǎi)賣(mài)雙方在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中或預(yù)售合同中約定的公共維修基金、天然氣初裝費(fèi)等由買(mǎi)受人承擔(dān)，買(mǎi)受人交納后，開(kāi)發(fā)商未按合同履行，買(mǎi)受人訴訟主張開(kāi)發(fā)商構(gòu)成違約或欺詐，要求返還相關(guān)費(fèi)用。

 

商品房買(mǎi)賣(mài)合同一般為開(kāi)發(fā)商單方提供的格式條款合同，并且合同中開(kāi)發(fā)商任意增加附加條款，從而限制買(mǎi)受人的權(quán)利，增加買(mǎi)受人的義務(wù)，免除或減輕開(kāi)發(fā)商的部分責(zé)任，而買(mǎi)受人自我保護(hù)意識(shí)差，簽訂合同時(shí)未認(rèn)真仔細(xì)閱讀合同主文和附加條款，導(dǎo)致雙方對(duì)合同條款產(chǎn)生歧義。

 

值得注意的是，在所有的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，提起訴訟的原因多存在多項(xiàng)原因并存的情況，少見(jiàn)僅為一項(xiàng)的情況，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商的違約存在多方面。

 

三、解決糾紛的對(duì)策及建議:

 

國(guó)家應(yīng)規(guī)范商品房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)。買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中處于弱勢(shì)地位，國(guó)家應(yīng)完善保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的配套法律法規(guī)，加強(qiáng)商品房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的全面整頓。切實(shí)保護(hù)買(mǎi)受人權(quán)益，避免造成買(mǎi)受人對(duì)訴訟時(shí)因?qū)﹂_(kāi)發(fā)商的口頭承諾無(wú)法舉證而敗訴的現(xiàn)象。

 

政府要加大對(duì)商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)管力度。目前，商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻偏低，監(jiān)管力度不足，一些不具備條件的企業(yè)通過(guò)掛靠、承包等方式，取得了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資格，而相關(guān)職能部門(mén)、被掛靠的企業(yè)又未能對(duì)其進(jìn)行有效管理，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生問(wèn)題和糾紛較多不可忽視的因素。政府應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批程序，加強(qiáng)項(xiàng)目的跟蹤管理，依法查處違法、違規(guī)開(kāi)發(fā)建設(shè)行為；要把好市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，依法嚴(yán)厲打擊抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金、無(wú)證或者超越經(jīng)營(yíng)范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等行為，把不具備相關(guān)資質(zhì)和資金實(shí)力的企業(yè)堅(jiān)決清退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)；要規(guī)范商品房面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和辦法，依法查處面積縮水行為；強(qiáng)化合同管理，依法查處合同欺詐行為；強(qiáng)化竣工驗(yàn)收制度，切實(shí)把好交付使用關(guān)；加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理，依法查處違法廣告行為。

 

商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)需加強(qiáng)自身約束，強(qiáng)化制度管理，提高企業(yè)誠(chéng)信度。開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和誠(chéng)信是保障投資者獲得投資收益的前提條件。商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)擯棄目光短淺，唯利是圖的自我毀滅作風(fēng)，切實(shí)提高企業(yè)的管理水平、服務(wù)水平、建造資質(zhì)，保證交付房屋質(zhì)量，從根本上減少糾紛的發(fā)生。

 

買(mǎi)受人要提高法律意識(shí)和自我保護(hù)意識(shí)。實(shí)踐中，購(gòu)房者大多法律意識(shí)淡漠，交易致使匱乏，風(fēng)險(xiǎn)防范和處理能力不足，在權(quán)利受到或即將受到損害時(shí)，未能及時(shí)通過(guò)行使不安抗辯權(quán)、同時(shí)履行抗辯權(quán)等法律原則和制度保護(hù)自己的合法權(quán)益。因此，買(mǎi)受人在與開(kāi)發(fā)商簽訂合同時(shí)，應(yīng)仔細(xì)閱讀并理解合同條款，弄清合同中是否有應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)義務(wù)而免除或減輕其責(zé)任的條款。