2007年12月20日，原告華泰公司（甲方）與被告李某（乙方）簽訂房屋租賃協(xié)議，約定：乙方租用甲方位于春暉路沿街營業(yè)房兩間及三層5.5間，位置為甲方大門向北第4-5套及三層5.5間；租賃期為3年，從2008年元月1日起至2010年12月30日止；年租金分別為8萬、8.1萬、8.2萬/套，合計人民幣24.3萬元，先交租金后使用；甲方向乙方提供交費(fèi)號后，乙方須按月按時到水公司、供電局（或相關(guān)銀行）交納水、電費(fèi)，并將每次的交費(fèi)發(fā)票復(fù)印件交甲方三產(chǎn)辦；乙方協(xié)議到期后，如需繼續(xù)承租，同等條件享有優(yōu)先權(quán)，如不再承租，則須將房屋及裝璜完好交甲方驗(yàn)收。2011年8月24日，原告向被告發(fā)出通知，告知李某其所承租的房屋原告擬出售，出售總價約為人民幣670.1325萬元，李某如愿意購買，在接到通知后五個工作日內(nèi)與原告聯(lián)系，逾期視為放棄優(yōu)先購買權(quán)，未到期的租賃協(xié)議將由購買者繼續(xù)履行，直至租期結(jié)束為止。被告李某接到通知后書面表示愿意放棄優(yōu)先購買權(quán)。2007年至2013年原告共在被告處消費(fèi)人民幣513251元，部分費(fèi)用報銷單上有“09年底沖抵（房租）”、“抵房租”、“抵房屋使用費(fèi)”、“抵沖房屋使用費(fèi)”等字樣。后因李某未按期讓房，致華泰公司起訴。

 

庭審中，對于李某辯稱的以餐費(fèi)抵算房租已抵算至2014年4月的說法，原告華泰公司不予認(rèn)可，原告稱餐費(fèi)僅抵算至李某搬出房屋前應(yīng)支付的房屋使用費(fèi)，并不是預(yù)支的以后的房租。

 

根據(jù)法院審理查明的事實(shí)，對于租金的支付應(yīng)當(dāng)按照雙方合同約定的支付方式，還是從交易習(xí)慣，即以原告在被告處消費(fèi)的餐費(fèi)抵扣租金；對此，存在兩種觀點(diǎn)：

 

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雙方訂立合同后，對租金的支付方式一直是華泰公司在被告處消費(fèi)的餐費(fèi)抵扣租金，實(shí)際上已對合同約定的租金支付方式進(jìn)行了變更，這已成為雙方在合同履行中就租金支付方式的交易習(xí)慣，且是合同當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，符合《合同法》的基本原則，應(yīng)當(dāng)予以支持。

 

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：雙方訂立的租賃合同，自成立時，即生效，且不違背法律的強(qiáng)制性觀念，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，包括租金的支付方式。但對于租賃期限屆滿后，李某繼續(xù)使用原承租房，華泰公司也繼續(xù)在李某承租經(jīng)營的酒家消費(fèi)，并抵扣租金；雙方就此已形成不定期租賃關(guān)系。對于不定期租賃關(guān)系，按照《合同法》第232條的規(guī)定，合同當(dāng)事人可以隨時主張解除合同，但出租人要求解除合同的應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。對于華泰公司消費(fèi)的餐費(fèi)可抵扣李某占用房屋期間的使用費(fèi)，超過部分華泰公司應(yīng)當(dāng)即時向李某支付。李某亦可就華泰公司消費(fèi)的餐費(fèi)另行向其主張權(quán)利。

 

筆者同意第二種意見。華泰公司與李某之間簽訂的租賃合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效，合同雙方應(yīng)按合同約定履行義務(wù)。雙方爭議焦點(diǎn)為：能否依據(jù)原、被告雙方以餐費(fèi)抵房租、房屋使用費(fèi)的約定認(rèn)定被告的房租已交付至2014年4月份。原告至被告處就餐與被告向原告租賃房屋系兩個不同的法律關(guān)系，本案原告主張的系房屋租賃，雙方以餐費(fèi)抵房租的約定只能認(rèn)定為金錢給付義務(wù)的相互抵銷，在餐費(fèi)超出房租的情形下，不能認(rèn)定為系交納的日后的房租。租賃期限屆滿后，被告李某繼續(xù)使用該租賃房屋，出租人未提出異議，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。對于不定期租賃，出租人可以隨時解除合同，但應(yīng)在合理期限之前通知承租人。自原告華泰公司向法院起訴已近三個月，應(yīng)認(rèn)定為在合理期限之前通知了被告李某，原、被告之間的租賃關(guān)系已經(jīng)解除。現(xiàn)原告要求被告騰空并搬出所承租房屋，有事實(shí)及法律依據(jù)。故法院判決李某于判決生效之日起二十日內(nèi)將承租的華泰公司的房屋返還給華泰公司，并結(jié)清水電費(fèi)用。