在我國當(dāng)前的審判實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記糾紛與民事糾紛交叉的情形較為普遍，但是由于我國現(xiàn)行法律法規(guī)對行政與民事交叉案件審理僅有原則性規(guī)定，學(xué)術(shù)界亦無定論，存在諸多意見。從而導(dǎo)致實(shí)踐中案件久拖不決、判決結(jié)果相互矛盾，不利于糾紛的解決和案結(jié)事了的實(shí)現(xiàn)。

 

 

一、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記與民事行為交叉的類型、特點(diǎn)

 

（一）類型

 

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記是不動(dòng)產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)應(yīng)申請人的申請作出的行政行為。物權(quán)法規(guī)定，除法律另有規(guī)定外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記中，一般涉及不動(dòng)產(chǎn)登記行政機(jī)關(guān)、轉(zhuǎn)移方、受讓方這三方當(dāng)事人，由于登記機(jī)關(guān)存在著按照法律法規(guī)的規(guī)定，履行審慎核實(shí)的義務(wù)，因此，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記行為屬于可訴的具體行政行為，它成為行政訴訟的受案范圍。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記關(guān)聯(lián)行為大多屬民事行為，因此，民事行為存在的糾紛屬于民事訴訟受案范圍。一旦產(chǎn)生糾紛，往往導(dǎo)致該類案件的審判中會(huì)涉及民行交叉的現(xiàn)象。

 

審判實(shí)踐中與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記行政行為有關(guān)的民事訴訟主要包括:不動(dòng)產(chǎn)買賣合同糾紛訴訟、抵押合同糾紛訴訟、繼承糾紛訴訟、析產(chǎn)訴訟、侵權(quán)訴訟、離婚財(cái)產(chǎn)分割糾紛訴訟、贈(zèng)與糾紛訴訟、互換糾紛訴訟、房屋租賃訴訟、房屋動(dòng)遷安置補(bǔ)償訴訟等。

 

（二）特點(diǎn)

 

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記行政行為與民事行為交叉的糾紛主要存在以下特點(diǎn)：首先，糾紛標(biāo)的物具有同一性。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記糾紛與相關(guān)的民事糾紛均是建立在同一標(biāo)的物上的權(quán)利義務(wù)糾紛。其次，糾紛涉及的相關(guān)當(dāng)事人具有關(guān)聯(lián)性。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記糾紛與相關(guān)民事糾紛一般涉及不動(dòng)產(chǎn)登記行政機(jī)關(guān)、登記簿上的權(quán)利人和民事權(quán)利人三方當(dāng)事人，這三方當(dāng)事人與案件均有利害關(guān)系，直接影響到案件事實(shí)的全面查清。故需要一個(gè)能夠讓所有訴訟當(dāng)事人現(xiàn)場對話的平臺(tái)，闡明各自觀點(diǎn)、從而有助于合議庭能夠同時(shí)查清不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛的核心事實(shí)和民事糾紛的基礎(chǔ)事實(shí)，為糾紛一次性徹底解決奠定扎實(shí)基礎(chǔ)、提供便利途徑。再次，目的的同一性。無論先提起民事訴訟還是行政訴訟，目的均在于解決當(dāng)事人間的民事糾紛。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記糾紛中，雖然有相當(dāng)一部分原告選擇提起行政訴訟，要求撤銷行政登記行為。但是絕大多數(shù)原告起訴的目的，是要確認(rèn)其對訟爭不動(dòng)產(chǎn)的合法民事權(quán)利，即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬民事爭議。最后，民事行為具有基礎(chǔ)性。在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記中，當(dāng)事人間的民事關(guān)系是行政登記行為的基礎(chǔ)。例如房屋權(quán)屬登記中，行政機(jī)關(guān)往往是依據(jù)當(dāng)事人間的買賣合同（身份證明、契稅等均是依據(jù)買賣合同）進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。

 

 

 

二、現(xiàn)行審理模式評析

 

目前對于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記行政行為與民事行為交叉案件審理模式的實(shí)踐操作大致可歸納為四種：一是"大民事"審理模式，認(rèn)為應(yīng)將糾紛全部納入民事案件審理，對權(quán)屬登記不予審查而直接套用，或按照司法權(quán)優(yōu)于行政權(quán)原理直接將行政行為作為證據(jù)審查。二是行政、民事分別審理模式，即認(rèn)為應(yīng)遵循"誰為前提誰優(yōu)先"的原則，行政訴訟與民事訴訟完全可以分別進(jìn)行。三是民事直接移送行政審查審理模式，即對于民事爭議為主，行政問題作為附屬問題的重合案件，由受理民事爭議的民庭將有關(guān)行政問題直接移送行政庭審查，審查完畢后再繼續(xù)進(jìn)行民事案件審理。四是民事附帶行政與行政附帶民事并行的二元化審理模式，認(rèn)為民事訴訟可以附帶行政訴訟，行政訴訟也可以附帶民事訴訟，二者并非一對不聚頭的冤家。

 

"大民事"審理模式實(shí)質(zhì)是在回避矛盾，不利于糾紛的最終解決。行政、民事分別審理模式則易導(dǎo)致裁判的沖突。民事爭議與行政爭議相互關(guān)聯(lián)是客觀存在的，無視這種現(xiàn)象只管各自訴訟，其結(jié)果只能是兩種訴訟相互沖突、相互地處，最終都難以有效運(yùn)行。在民事直接移送行政審查審理模式下，相關(guān)聯(lián)的民事爭議和行政爭議分別設(shè)立，還要分別適用兩個(gè)不同的訴訟程序才能解決問題，不符合訴訟經(jīng)濟(jì)原則。民事附帶行政與行政附帶民事并行的二元化審理模式忽視了民事訴訟和行政訴訟具有各自的特點(diǎn)，在訴訟過程中往往難以相互融合；同時(shí)也沒有考慮行政爭議和民事爭議之間存在的先后、主次等不同的相互關(guān)系，在此情況下談行政附帶民事或者民事附帶行政是盲目的。

 

綜上，由于現(xiàn)行法律及司法解釋對涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記糾紛的訴訟確認(rèn)明確規(guī)定，導(dǎo)致了該類糾紛處理程序的多樣化、無序性和復(fù)雜性，亟需統(tǒng)一該類糾紛的處理模式，以實(shí)現(xiàn)司法裁判的權(quán)威、提高訴訟效率。

 

 

三、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記民行交叉審理模式的出路：當(dāng)事人訴訟模式的建立

 

當(dāng)事人訴訟模式源于日本行政訴訟法，是指依法律的規(guī)定以被行政確認(rèn)或形成的法律關(guān)系的一方當(dāng)事人作為被告的訴訟，訴訟形成的判決對行政機(jī)關(guān)亦產(chǎn)生法律效力。當(dāng)事人訴訟有以下特點(diǎn):首先，訴訟的目的在于確認(rèn)或形成當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，而非直接要求撤銷某個(gè)行政處分或裁決 ;其次，當(dāng)事人訴訟是以民事法律關(guān)系的一方為被告，而不是以行政機(jī)關(guān)為被告;再次，法院在審理當(dāng)事人訴訟案件時(shí)，主要適用民事訴訟法的規(guī)定，可以直接作出給付、確認(rèn)或變更判決。 "立足當(dāng)事人權(quán)益的充分及時(shí)保護(hù)需要，在民事訴訟或者行政訴訟中，對相關(guān)的行政爭議或者民事爭議通過一定訴訟程序制度的設(shè)置，將兩種有關(guān)聯(lián)的爭議一并解決，給相關(guān)當(dāng)事人以完全的充分而又無矛盾的雙重救濟(jì)的程序，無疑應(yīng)當(dāng)成為解決民事、行政交叉程序問題的核心思路。" 因此，當(dāng)事人訴訟因具有的特殊被告和特殊審理規(guī)則而為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記行政行為與民事行為交叉糾紛提供一個(gè)統(tǒng)一審理的平臺(tái)，不失為在司法實(shí)踐中公正效率地解決此類爭議一個(gè)有效途徑。

 

（一）當(dāng)事人訴訟模式的合理性

 

1、符合訴訟經(jīng)濟(jì)原則，從根本上解決糾紛

 

首先，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記與民事行為相互交叉的糾紛具有目的同一性這一特點(diǎn)，即使原告的行政訴請得到支持，其目的也未完全實(shí)現(xiàn)，因?yàn)榉裾J(rèn)了原先的權(quán)利，并不表示就是權(quán)利人，原告要想確認(rèn)其權(quán)利，還得民事訴訟程序重新確權(quán)。無論原告是選擇提起民事訴訟還是行政訴訟，其最終目的都在于確認(rèn)民事權(quán)利。如果不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀況與實(shí)際的不一致，可以通過民事訴訟的途徑直接對實(shí)際的權(quán)利狀態(tài)作出認(rèn)定，否定登記簿上所記載的權(quán)利狀態(tài)。也就是說，如果當(dāng)事人對登記簿所記載的權(quán)利狀況發(fā)生糾紛，只需通過民事訴訟予以解決，而無須進(jìn)行行政訴訟。如果民事訴訟所認(rèn)定的實(shí)際權(quán)利狀況與登記簿上記載的權(quán)利狀況不一致，權(quán)利人可以依據(jù)法院的生效裁判要求登記機(jī)關(guān)對登記簿記載的權(quán)利狀況予以變更，而不必訴諸于法院再進(jìn)行行政訴訟，從而可以節(jié)約訴訟成本。因此在民事訴訟中，如遇到行政附屬問題原則上須停止訴訟程序的進(jìn)行，待行政附屬問題在行政法院獲得確定判決后，方可依據(jù)行政法院的確定判決就本案作出最終的裁判。這樣來回往復(fù)，訴訟周期明顯加長，不利于當(dāng)事人合法權(quán)益的及時(shí)保護(hù)。因此我們認(rèn)為，在民事訴訟中處理和解決行政附屬問題符合訴訟經(jīng)濟(jì)原則、有利于當(dāng)事人權(quán)益的及時(shí)保護(hù)。

 

其次，由于因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記與民事行為相互交叉的糾紛具有民事行為基礎(chǔ)性這一特點(diǎn)，而行政訴訟中若要確保裁判的正當(dāng)性，必然涉及對基礎(chǔ)民事行為效力的審查和認(rèn)定。因此通過構(gòu)建當(dāng)事人訴訟模式，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀況與實(shí)際的不一致，可以通過民事訴訟的途徑直接對實(shí)際的權(quán)利狀態(tài)作出認(rèn)定，否定登記簿上所記載的權(quán)利狀態(tài)。也就是說，如果當(dāng)事人對登記簿所記載的權(quán)利狀況發(fā)生糾紛，只需通過民事訴訟予以解決，而無須進(jìn)行行政訴訟。如果民事訴訟所認(rèn)定的實(shí)際權(quán)利狀況與登記簿上記載的權(quán)利狀況不一致，權(quán)利人可以依據(jù)法院的生效裁判要求登記機(jī)關(guān)對登記簿記載的權(quán)利狀況予以變更，而不必訴諸于法院再進(jìn)行行政訴訟，可以節(jié)約訴訟成本。

 

2、維護(hù)裁判的統(tǒng)一性

 

行政訴訟與民事訴訟不同的功能和原則導(dǎo)致兩個(gè)不同的程序會(huì)產(chǎn)生裁判的不統(tǒng)一。行政訴訟的功能在于審查行政機(jī)關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記行為的合法性問題，如果行政機(jī)關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記行為本身并無違法情形，即便不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記結(jié)果與實(shí)際的民事關(guān)系不相符合，由于不動(dòng)產(chǎn)行政登記行為不屬于行政處罰行為因而也無法直接判決變更不動(dòng)產(chǎn)登記行為，這樣就會(huì)造成與民事判決的不統(tǒng)一。即使行政訴訟中對基礎(chǔ)民事行為的效力進(jìn)行了審查，但由于其與民事程序的舉證規(guī)則、審理方式的不同，對基礎(chǔ)民事行為效力的認(rèn)定也會(huì)與民事程序不同，從而導(dǎo)致裁判的不統(tǒng)一。因此，構(gòu)建當(dāng)事人訴訟模式，將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記與民事行為相互交叉糾紛納入一個(gè)程序進(jìn)行統(tǒng)一審理，可以有效改變當(dāng)前分別審理模式中裁判不統(tǒng)一的現(xiàn)狀，從而維持司法的權(quán)威性。

 

3、有效突破行政訴訟合法性審查的瓶頸，切實(shí)維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益

 

行政訴訟中遵循合法性原則，對基礎(chǔ)民事行為僅僅進(jìn)行形式上的審查，對民事行為的效力一般不作實(shí)體審查，也不可能對民事行為作全面實(shí)體審查。而登記機(jī)關(guān)其行政權(quán)力在于依申請登記，其本身調(diào)查力不足（如登記申請人的婚姻狀況，登記機(jī)關(guān)無權(quán)對申請人是否已婚進(jìn)行調(diào)查），其義務(wù)在于如實(shí)、謹(jǐn)慎地審核書證，必要時(shí)去現(xiàn)場查看。因此，登記機(jī)關(guān)在盡到合理審查義務(wù)情況下，登記房屋的權(quán)屬仍與實(shí)際內(nèi)容不一致，造成登記錯(cuò)誤，當(dāng)事人起訴撤銷登記時(shí)。行政訴訟對登記機(jī)關(guān)的合法性審查就失去了意義。因?yàn)椋暾埖怯浀牟牧蠈儆跁C，在記載于登記簿后，它所證明的登記內(nèi)容，只是推定在正常狀態(tài)下登記的房屋所有權(quán)和權(quán)利人就是事實(shí)上的房屋所有權(quán)和權(quán)利人。如果一方當(dāng)事人有充分的證據(jù)證明登記簿所載的房屋所有權(quán)與實(shí)質(zhì)的權(quán)利狀態(tài)不一致時(shí)，房產(chǎn)證書所體現(xiàn)的房屋所有權(quán)登記的推定力已遭否定，這種實(shí)質(zhì)的房屋所有權(quán)狀態(tài)應(yīng)由法院民事判決自接確認(rèn)為宜。

 

（二）當(dāng)事人訴訟模式的可行性

 

1、"一元制"的司法體制為當(dāng)事人訴訟模式的構(gòu)建提供了制度空間

 

"一元制"的司法體制為當(dāng)事人訴訟模式的構(gòu)建提供了制度的支撐。我國是實(shí)行一元制司法體制的國家，人民法院依法獨(dú)立行使審判權(quán)，不受行政機(jī)關(guān)、其他團(tuán)體和個(gè)人的干涉。民事審判權(quán)和行政審判權(quán)的行使純屬法院內(nèi)部分工，本質(zhì)都是國家的司法權(quán)，相互之間并非矛盾對立管理，其內(nèi)部分工主要是為了更好地審理案件而已。因此，不能說民事審判庭審查了行政行為的合法性，就等于侵犯了行政審判庭的審判權(quán)，民事、行政審判庭之間的職能并非必然對立。"一元制"的司法體制，無疑為我國法官在同一訴訟程序中同時(shí)解決向關(guān)聯(lián)的民事、行政糾紛提供了相應(yīng)的便利與制度支撐。

 

2、我國最高法院的有關(guān)司法解釋為當(dāng)事人訴訟模式的建立提供了法律依據(jù)

 

我國最高法院的有關(guān)司法解釋為當(dāng)事人訴訟模式的構(gòu)建提供了法律支持。2002年5月21日最高人民法院針對北京市高級人民法院請示所作的《關(guān)于專利法、商標(biāo)法修改后專利、商標(biāo)相關(guān)案件分工問題的批復(fù)》中明確指出:"對于人民法院受理的涉及專利權(quán)或者注冊商標(biāo)專用權(quán)的民事訴訟，當(dāng)事人就同一專利或者商標(biāo)不服專利復(fù)審委員會(huì)的無效宣告請求復(fù)審決定或者商標(biāo)評審委員會(huì)的裁定而提起訴訟的行政案件，由知識(shí)產(chǎn)權(quán)庭審理;不服專利復(fù)審委員會(huì)或者商標(biāo)評審委員會(huì)的復(fù)審決定或者裁定的其他行政案件，由行政審判庭審理。"該批復(fù)將專利商標(biāo)民事糾紛中的行政案件交由知識(shí)產(chǎn)權(quán)庭一并審理。對此，有學(xué)者指出:"盡管該批復(fù)表明此類案件的管轄權(quán)僅適用于北京市高級人民法院和中級人民法院，是意在按審案內(nèi)部分工'既要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法律規(guī)定，又要照顧當(dāng)前審判實(shí)踐，避免對涉及同一知識(shí)產(chǎn)權(quán)的行政審判與民事審判結(jié)果發(fā)生矛盾'而作出的，但畢竟開創(chuàng)了在專利商標(biāo)民事糾紛訴訟中一并審理行政案件的先河。" 綜上，建立當(dāng)事人訴訟模式，統(tǒng)一處理行政訴訟與民事訴訟，其既有相應(yīng)理論的支撐，也是司法審判實(shí)踐的需要。

 

（三）具體程序的設(shè)計(jì)

 

解決行政爭議與民事爭議交叉問題的方法有多種，我們認(rèn)為，亟需解決的問題，在于考慮司法成本和訴訟經(jīng)濟(jì)前提下，設(shè)計(jì)簡潔、便于操作的程序，減少當(dāng)事人的訴累，力求法律效果與社會(huì)效果的有機(jī)結(jié)合，達(dá)到案結(jié)事了。

 

1、建立統(tǒng)一的立案指引制度。

 

構(gòu)建當(dāng)事人訴訟模式既要體現(xiàn)對當(dāng)事人訴權(quán)的尊重與保護(hù)，也要遵循民事與行政訴訟各自不同的特殊性質(zhì)和規(guī)律，還要體現(xiàn)司法審判與多元化糾紛解決機(jī)制的銜接。立案是當(dāng)事人訴訟的起點(diǎn)，是構(gòu)建當(dāng)事人訴訟的首要環(huán)節(jié)。對于不動(dòng)產(chǎn)糾紛類訴訟應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查起訴狀、答辯狀，判斷案件性質(zhì)是否屬于行政與民事交叉案件，是否具有適用當(dāng)事人訴訟的必要。于此同時(shí)，也可以通過訴訟風(fēng)險(xiǎn)提示和法官釋明權(quán)的行使來充分發(fā)揮法院庭前指導(dǎo)功能，力求在立案環(huán)節(jié)完成對當(dāng)事人訴訟程序的統(tǒng)一指引，闡明相應(yīng)的訴訟制度和舉證要求，從而方便當(dāng)事人進(jìn)行訴訟，提高提供訴訟效率。

 

2、確定由民商事審判庭來統(tǒng)一負(fù)責(zé)審理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記民事行政關(guān)聯(lián)訴訟

 

民庭審理了涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的行政糾紛，并不是司法對行政權(quán)的不當(dāng)干預(yù)，而是有其正當(dāng)性和合理性。首先，由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記與民事交叉糾紛出現(xiàn)的根源在于當(dāng)事人對基礎(chǔ)民事行為存在爭議，認(rèn)定基礎(chǔ)民事行為是確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記合理性的前提，也是當(dāng)事人訴訟中核心問題。而民商事審判庭對民事行為的審理顯然經(jīng)驗(yàn)較為豐富，由其負(fù)責(zé)審理當(dāng)事人訴訟也具有相應(yīng)的正當(dāng)性。其次，正是由于當(dāng)事人訴訟的核心問題的解決當(dāng)事人間的民事糾紛，因此當(dāng)事人訴訟程序主要遵循民事訴訟程序的規(guī)定進(jìn)行，由民商事審判庭審理當(dāng)事人訴訟也是較為合理的。再次，也能突破行政訴訟合法性審查的瓶頸，由法院直接以民事判決確認(rèn)權(quán)屬，避免了登記錯(cuò)誤情況下，行政庭判決盡合理審查義務(wù)的登記機(jī)關(guān)敗訴的尷尬，也能夠早日查明事實(shí)，使當(dāng)事人合法權(quán)益得到保障。

 

3、當(dāng)事人訴訟地位的確定

 

由于當(dāng)事人訴訟的目的最終是要徹底解決民事爭議，因此，當(dāng)事人訴訟應(yīng)當(dāng)以民事爭議的雙方為原、被告。那么，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)處于什么樣的訴訟地位?我們認(rèn)為，行政機(jī)關(guān)參加到當(dāng)事人訴訟當(dāng)中來，其目的固然是要解決雙方當(dāng)事人的民事法律爭議，而且在通常情況下它所做出的行政行為不是有利于原告一方就是有利于被告一方，但不能因此就將行政機(jī)關(guān)的訴訟地位依附于原告或被告。在當(dāng)事人訴訟中，由于在對民事行為進(jìn)行審理后，必然會(huì)涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記行為是否與事實(shí)相符合，從而影響到行政主體所作出的登記行為的效力，因此將行政主體作為獨(dú)立第三人地位較為合理。在行政主體參加當(dāng)事人訴訟的程序上，應(yīng)當(dāng)由法院根據(jù)當(dāng)事人的請求或根據(jù)案件的具體情況依職權(quán)通知其參加。這樣，既能夠使行政機(jī)關(guān)在程序上保持一種獨(dú)立、超然的地位，又能避免當(dāng)事人要求其參加訴訟所帶來的繁累和不便。