一、居住權(quán)制度概述

 

盡管我國物權(quán)法草案中曾經(jīng)反復(fù)出現(xiàn)有關(guān)居住權(quán)的規(guī)定，但都并非以定義的形式對(duì)其加以界定。物權(quán)法草案第三次審議稿中對(duì)居住權(quán)的表述是："居住權(quán)人對(duì)他人享有所有權(quán)的住房及其附屬設(shè)施享有占有、使用的權(quán)利。"

 

(一)居住權(quán)的概念

 

1、居住權(quán)概念

 

"權(quán)利是私法的核心概念，同時(shí)也是對(duì)法律生活多樣性的最后抽象。"為了適應(yīng)權(quán)利的核心意義，人們有必要花費(fèi)精力去探索某一權(quán)利的恰當(dāng)概念。由于我國居住權(quán)的研究起步較晚，有關(guān)居住權(quán)概念的論述不多，學(xué)界主要有以下幾種觀點(diǎn)，也是筆者較為認(rèn)同的。

 

江平教授認(rèn)為:居住權(quán)是指因居住目的對(duì)他人所有的房屋的使用權(quán)，是因家庭關(guān)系、婚姻關(guān)系而產(chǎn)生的為達(dá)贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或扶養(yǎng)目的而設(shè)定的權(quán)利。此定義說明了為什么要設(shè)立居住權(quán)，以及居住權(quán)因什么而產(chǎn)生。

 

王利明教授的觀點(diǎn):居住權(quán)是指對(duì)他人所有的住房以及其他附著物享有的占有與使用的權(quán)利。由此定義可以推斷出權(quán)利人只享有占有、使用的權(quán)利，沒有收益的權(quán)利。錢明星教授則認(rèn)為:居住權(quán)就是特定人因居住而使用他人房屋的權(quán)利。并對(duì)此定義進(jìn)一步做了界定:（1）居住權(quán)是為特定人的利益而設(shè)定的，因而在性質(zhì)上屬于人役權(quán)。（2）居住權(quán)的客體限于房屋。（3）居住權(quán)是因居住而對(duì)房屋進(jìn)行使用的權(quán)利。

 

由此可見，我國學(xué)界的權(quán)威學(xué)者們把居住權(quán)的功能主要定位在特定人的養(yǎng)老和保障，強(qiáng)調(diào)對(duì)特定人群如弱勢群體的保護(hù)上。

 

2、本文對(duì)居住權(quán)概念的界定

 

本文對(duì)"居住權(quán)"的概念解釋，是自然人在自己和家庭需要的限度內(nèi)使用他人住房的權(quán)利,是一種用益物權(quán),包括土地的所有權(quán)和使用權(quán)、住房權(quán)利中的房產(chǎn)權(quán)、房屋的使用權(quán)等，但一般不包括收益性質(zhì)的權(quán)利。

 

（二）居住權(quán)的法律特征

 

1.居住權(quán)具有人身性。居住權(quán)的目的是保障人的基本生活需要，具有不可轉(zhuǎn)讓和繼承的特點(diǎn)，因此，它會(huì)隨著權(quán)利人的拋棄、死亡而消失。盡管投資性居住權(quán)的出現(xiàn)會(huì)削弱這一屬性，不過至少在社會(huì)性居住權(quán)方面，這一屬性不會(huì)消滅。

 

2.居住權(quán)具有附屬性。居住權(quán)屬于人役權(quán)，人役權(quán)必須依附于所有權(quán)人的權(quán)利而存在，與所有權(quán)不可分離，因此，居住權(quán)也具有依附性，它不能脫離原權(quán)利人的所有權(quán)而獨(dú)立。

 

3.居住權(quán)具有時(shí)間性。我國《物權(quán)法征求意見稿》指出，居住權(quán)人是成年人的，居住權(quán)至權(quán)利人死亡為止；權(quán)利人是未成年人的，使用期限至其成年。由此可見，居住權(quán)具有時(shí)間性，不是永久享有。這也是為了均衡所有權(quán)人和居住權(quán)人之間的利益，確保物權(quán)穩(wěn)定性

 

4.居住權(quán)具有不可處分性。這是居住權(quán)的人役權(quán)性質(zhì)決定的，是附屬性的必然要求，居住權(quán)不可轉(zhuǎn)讓和繼承，不可用作收益，不能用于基本生活使用之外的其他目的。

 

二、居住權(quán)的內(nèi)容 

 

居住權(quán)的內(nèi)容具有開放性的特點(diǎn)，不應(yīng)該人為地加以限制，一般包括居住權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)、居住權(quán)的期限等。

 

（一）居住權(quán)的期限

 

期限，是指引起法律關(guān)系產(chǎn)生、變更、終止的一定法律后果的時(shí)間，因而居住權(quán)期限，即引起居住權(quán)產(chǎn)生、變更、終止的一定法律后果的時(shí)間。居住權(quán)的期限分為四種：1.期限確定的居住權(quán)。當(dāng)事人設(shè)立居住權(quán)，對(duì)存續(xù)期間有明確表示和約定的，應(yīng)當(dāng)依明確表示和約定確定居住權(quán)的期限，若遺囑、遺贈(zèng)或者合同中設(shè)定有居住權(quán)的解除條件，則該解除條件成就時(shí)居住權(quán)期限屆至；2.對(duì)于約定為終身期限的居住權(quán)，則以居住權(quán)人的終身為居住權(quán)的存續(xù)期限，直至居住權(quán)人死亡時(shí)該權(quán)利消滅，這里的死亡，不僅包括居住權(quán)人的自然死亡，還包括居住權(quán)人被宣告死亡；3.未明確約定期限的居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)推定其存續(xù)期間為居住權(quán)人終身；4.對(duì)于未成年居住權(quán)人的居住期限，至其獨(dú)立生活時(shí)屆至。有學(xué)者提出對(duì)于公房承租情形下的居住權(quán)，應(yīng)當(dāng)加以特殊規(guī)定，即把居住權(quán)的消滅時(shí)間定為租賃期限截止日，這是因?yàn)楣砍凶馇樾蜗碌墓克袡?quán)人本無義務(wù)承受這些基于婚姻家庭關(guān)系產(chǎn)生的限制，因此，在設(shè)計(jì)此項(xiàng)制度時(shí)，就不應(yīng)當(dāng)突破原有租賃關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)；到期如果承租人續(xù)租該公房，則居住權(quán)也同樣延長。這是因?yàn)榉课莸拿x承租人并不改變，公房所有權(quán)人并沒有什么損失，限制的只是公房承租人的利益，也符合居住權(quán)的本旨。筆者認(rèn)為這樣的設(shè)計(jì)既符合居住權(quán)制度的設(shè)立宗旨，又顧及到了公房所有權(quán)人的利益，應(yīng)當(dāng)是可行的。

 

（二）居住權(quán)人的權(quán)利

 

居住權(quán)的內(nèi)容主要是指居住權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)。其中，居住權(quán)人的權(quán)利主要是對(duì)標(biāo)的物的占有使用權(quán)和有限的收益權(quán)。

 

1.占有使用權(quán)。居住權(quán)人因居住的目的而占有使用房屋，并可就此排除房屋所有權(quán)或其他任何第三人對(duì)其使用權(quán)的干涉，居住權(quán)的客體包括房屋及其附屬物，因此使用的范圍也應(yīng)當(dāng)包括房屋及其附屬物。但居住權(quán)人對(duì)房屋的使用應(yīng)當(dāng)是合理使用，因此在居住權(quán)人的行為有明顯損害所有權(quán)人利益的危險(xiǎn)時(shí)，所有權(quán)人及其繼承人有權(quán)要求居住權(quán)人提供擔(dān)保。

 

2.出租權(quán)。出租不會(huì)產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果，但是由于居住權(quán)具有養(yǎng)老扶弱的性質(zhì)，主要是為了解決居住權(quán)人的住房問題，倘若無限制地允許權(quán)利人出租，就背離了權(quán)利設(shè)置的初衷。物權(quán)法草案曾經(jīng)規(guī)定居住權(quán)人不可將房屋出租，當(dāng)事人另有約定除外。這是法律尊重當(dāng)事人意思自治原則的體現(xiàn)，筆者認(rèn)為并無不妥，但是在居住權(quán)人生活拮據(jù)的情形下，也許當(dāng)事人之間并無居住權(quán)人可以出租房屋的約定，但是在這種情形下不允許居住權(quán)人將房屋出租似乎也不合情理。因此，有學(xué)者認(rèn)為："在一些特定情形下，如居住權(quán)人房屋較為寬大而其生活又非常拮據(jù)時(shí)，應(yīng)允許居住權(quán)人出租部分房屋解決一時(shí)之需，這樣不僅有利于減輕其生活困難，而且對(duì)房屋所有權(quán)人的利益也無大礙。"有學(xué)者針對(duì)上述觀點(diǎn)提出：因房屋寬大而將部分房屋出租的情形與全部房屋出租的情形應(yīng)區(qū)別對(duì)待。部分房屋出租是將標(biāo)的物一部分交與他人使用，由于房屋作為一個(gè)物，它不具有獨(dú)立使用功能的部分空間不能成為一個(gè)獨(dú)立的物，因此居住權(quán)人事實(shí)上尚未對(duì)房屋脫離占有管領(lǐng)，并未轉(zhuǎn)讓居住權(quán)，只是在居住權(quán)期限內(nèi)與他人共享權(quán)利，這種情形原則上非經(jīng)所有權(quán)人同意，也應(yīng)準(zhǔn)許。至于全部房屋出租，若非經(jīng)所有權(quán)人同意則不準(zhǔn)許。"也有觀點(diǎn)認(rèn)為："根據(jù)居住權(quán)的設(shè)立方式不同，應(yīng)當(dāng)對(duì)是否可以出租的問題具體分析，法定居住權(quán)、裁定居住權(quán)已經(jīng)明確了其人身屬性，應(yīng)該明確禁止出租；對(duì)于意定居住權(quán)，其是依據(jù)雙方當(dāng)事人的意思設(shè)定的，應(yīng)當(dāng)允許居住權(quán)人自由出租。"

 

3.其他權(quán)利

 

另外，如居住權(quán)人從事商業(yè)買賣，將貨物存放于房屋中，也是合理的需求。因住房被征用導(dǎo)致居住權(quán)滅失的，如果住房所有權(quán)人因此取得補(bǔ)償費(fèi)、賠償金，居住權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求分得適當(dāng)?shù)姆蓊~。如果居住權(quán)人沒有獨(dú)立生活能力，也可以放棄補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)而要求適當(dāng)安置，但由居住權(quán)人故意或重大過失致使住房滅失的則不在此限。

 

（三）居住權(quán)人的義務(wù)

 

1.制作財(cái)產(chǎn)清單并提供適當(dāng)擔(dān)保的義務(wù)。法、德、意、瑞士四國的民法典，無一例外都規(guī)定在設(shè)立居住權(quán)時(shí)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)制作房屋財(cái)產(chǎn)清單或者對(duì)房屋的狀態(tài)進(jìn)行鑒定，法、意兩國甚至還要求居住權(quán)人必須提供適當(dāng)?shù)膿?dān)保。

 

2.合理使用房屋的義務(wù)。居住權(quán)人對(duì)房屋的使用應(yīng)限于居住的目的，不得任意改變房屋的用途，不得將其用于從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)；在居住過程中，可以對(duì)房屋進(jìn)行合理的裝飾、裝修，也可以進(jìn)行必要的維修，但不得任意將房屋改裝、改建等。

 

3.承擔(dān)房屋日常費(fèi)用的義務(wù)。由于房屋實(shí)際處于居住權(quán)人的控制中，其能夠更好地了解、掌握房屋的情況變化，因此居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)居住房屋的日常費(fèi)用，如日常維護(hù)費(fèi)用和物業(yè)管理費(fèi)用等。

 

4.保管房屋的義務(wù)。居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋盡到善良管理人的注意義務(wù)，不但自己和家人不得從事任何有損于住房的行為，而且在房屋及其權(quán)利有毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知房屋所有權(quán)人。當(dāng)?shù)谌饲址噶朔课莸乃袡?quán)或者居住權(quán)時(shí)，居住權(quán)人也應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知所有人。當(dāng)然，雙方也可以自行約定其他保管義務(wù)。

 

三、居住權(quán)的法律救濟(jì)

 

居住權(quán)的法律救濟(jì)即居住權(quán)的保護(hù)，是指在居住權(quán)受到侵害時(shí)，依法律規(guī)定的方式恢復(fù)居住權(quán)的圓滿狀態(tài)或者使居住權(quán)人可以行使的權(quán)利恢復(fù)至圓滿狀態(tài)。從物權(quán)人自己在保護(hù)中的作用區(qū)分為自力保護(hù)和訴訟保護(hù)。訴訟保護(hù)的依據(jù)是物權(quán)請(qǐng)求權(quán)和占有保護(hù)請(qǐng)求權(quán)。

 

（一）物權(quán)保護(hù)方法

 

物權(quán)保護(hù)方法專指物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。物權(quán)請(qǐng)求權(quán)是指物權(quán)受到侵害時(shí)而享有的一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)。即當(dāng)居住權(quán)受到侵害時(shí)，居住權(quán)人享有以下權(quán)利：

 

 1、居住權(quán)確認(rèn)請(qǐng)求權(quán)。早在古羅馬就有確認(rèn)役權(quán)之訴，可以請(qǐng)求確認(rèn)居住權(quán)。該請(qǐng)求權(quán)適用于當(dāng)所有人或第三人否認(rèn)居住權(quán)的存在，或者與居住權(quán)人對(duì)居住權(quán)的內(nèi)容發(fā)生爭議的，居住權(quán)人可以請(qǐng)求確認(rèn)居住權(quán)，但居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)證明權(quán)利的存在。

 

2、返還房屋請(qǐng)求權(quán)。當(dāng)房屋被他人侵占使居住權(quán)人喪失占有時(shí)，居住權(quán)人可以向侵占人行使返還房屋請(qǐng)求權(quán)，以恢復(fù)其對(duì)標(biāo)的物的圓滿支配狀態(tài)。與所有權(quán)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)相同，居住權(quán)人的居住權(quán)可以向自己之外的一切占有人行使。

 

 3、排除妨害、消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)。即任何人妨害或者危及到居住權(quán)行使的，居住權(quán)人可請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。上述請(qǐng)求權(quán)一般不適用時(shí)效，可隨時(shí)提出請(qǐng)求，一般也不須證明實(shí)際損害的發(fā)生。但居住權(quán)人主張上述請(qǐng)求權(quán)的，必須要證明有妨害和危險(xiǎn)的存在。

 

（二）債權(quán)保護(hù)的方法

 

由于居住權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，具有物權(quán)的效力，居住權(quán)人可以對(duì)抗房屋所有權(quán)人以及第三人對(duì)自己所居住房屋的侵害。因此，居住權(quán)人可以運(yùn)用物權(quán)的保護(hù)方法，基于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)保護(hù)自己的居住權(quán)。同時(shí)，居住權(quán)人在其權(quán)利受到侵害時(shí)，還可提起侵權(quán)之訴。侵權(quán)請(qǐng)求權(quán)和物權(quán)請(qǐng)求權(quán)有一定區(qū)別，表現(xiàn)在：前者是一種損害賠償請(qǐng)求權(quán)，后者行使的目的在于恢復(fù)物的圓滿支配狀態(tài)；后者原則上不須證明相對(duì)人的過錯(cuò)；前者適用訴訟時(shí)效，后者一般不適用時(shí)效，可隨時(shí)請(qǐng)求排除妨害；前者的行使必須證明損害的發(fā)生，后者的行使一般不須證明實(shí)際損害的發(fā)生，如在行使排除妨害或者消除危險(xiǎn)的請(qǐng)求權(quán)時(shí)，只需證明有妨害和危險(xiǎn)的存在即可。同時(shí)，在以合同方式設(shè)定居住權(quán)的情況下，所有權(quán)人不提供合同約定的房屋或提供的房屋不符合約定時(shí)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，居住權(quán)人可以提起違約之訴，以保護(hù)自己的居住權(quán)。不過，當(dāng)違約責(zé)任、侵權(quán)責(zé)任競合時(shí)，權(quán)利人可以選擇行使保護(hù)居住權(quán)的方法。違約責(zé)任、侵權(quán)責(zé)任也存在是否要求證明過錯(cuò)的區(qū)別。

 

結(jié)    語

 

關(guān)注人類的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)是現(xiàn)代社會(huì)的主要任務(wù)之一，而居住的權(quán)利攸關(guān)人的生存和發(fā)展。當(dāng)今，無論是在發(fā)達(dá)國家還是落后國家，人們都面臨居住問題的困擾，所以各國對(duì)居住問題都非常的關(guān)注和重視。學(xué)界關(guān)于是否設(shè)立居住權(quán)制度存在較大分歧，所以我國《物權(quán)法》并未采納居住權(quán)制度。而現(xiàn)實(shí)中，居住權(quán)遭到侵害的案例時(shí)有發(fā)生，這就要求盡快建立健全居住權(quán)救濟(jì)體系，完善居住權(quán)的物權(quán)保護(hù)和債權(quán)保護(hù)相結(jié)合的保護(hù)方法。