一、居住權制度概述

 

盡管我國物權法草案中曾經反復出現有關居住權的規定，但都并非以定義的形式對其加以界定。物權法草案第三次審議稿中對居住權的表述是："居住權人對他人享有所有權的住房及其附屬設施享有占有、使用的權利。"

 

(一)居住權的概念

 

1、居住權概念

 

"權利是私法的核心概念，同時也是對法律生活多樣性的最后抽象。"為了適應權利的核心意義，人們有必要花費精力去探索某一權利的恰當概念。由于我國居住權的研究起步較晚，有關居住權概念的論述不多，學界主要有以下幾種觀點，也是筆者較為認同的。

 

江平教授認為:居住權是指因居住目的對他人所有的房屋的使用權，是因家庭關系、婚姻關系而產生的為達贍養、撫養或扶養目的而設定的權利。此定義說明了為什么要設立居住權，以及居住權因什么而產生。

 

王利明教授的觀點:居住權是指對他人所有的住房以及其他附著物享有的占有與使用的權利。由此定義可以推斷出權利人只享有占有、使用的權利，沒有收益的權利。錢明星教授則認為:居住權就是特定人因居住而使用他人房屋的權利。并對此定義進一步做了界定:（1）居住權是為特定人的利益而設定的，因而在性質上屬于人役權。（2）居住權的客體限于房屋。（3）居住權是因居住而對房屋進行使用的權利。

 

由此可見，我國學界的權威學者們把居住權的功能主要定位在特定人的養老和保障，強調對特定人群如弱勢群體的保護上。

 

2、本文對居住權概念的界定

 

本文對"居住權"的概念解釋，是自然人在自己和家庭需要的限度內使用他人住房的權利,是一種用益物權,包括土地的所有權和使用權、住房權利中的房產權、房屋的使用權等，但一般不包括收益性質的權利。

 

（二）居住權的法律特征

 

1.居住權具有人身性。居住權的目的是保障人的基本生活需要，具有不可轉讓和繼承的特點，因此，它會隨著權利人的拋棄、死亡而消失。盡管投資性居住權的出現會削弱這一屬性，不過至少在社會性居住權方面，這一屬性不會消滅。

 

2.居住權具有附屬性。居住權屬于人役權，人役權必須依附于所有權人的權利而存在，與所有權不可分離，因此，居住權也具有依附性，它不能脫離原權利人的所有權而獨立。

 

3.居住權具有時間性。我國《物權法征求意見稿》指出，居住權人是成年人的，居住權至權利人死亡為止；權利人是未成年人的，使用期限至其成年。由此可見，居住權具有時間性，不是永久享有。這也是為了均衡所有權人和居住權人之間的利益，確保物權穩定性

 

4.居住權具有不可處分性。這是居住權的人役權性質決定的，是附屬性的必然要求，居住權不可轉讓和繼承，不可用作收益，不能用于基本生活使用之外的其他目的。

 

二、居住權的內容 

 

居住權的內容具有開放性的特點，不應該人為地加以限制，一般包括居住權人的權利與義務、居住權的期限等。

 

（一）居住權的期限

 

期限，是指引起法律關系產生、變更、終止的一定法律后果的時間，因而居住權期限，即引起居住權產生、變更、終止的一定法律后果的時間。居住權的期限分為四種：1.期限確定的居住權。當事人設立居住權，對存續期間有明確表示和約定的，應當依明確表示和約定確定居住權的期限，若遺囑、遺贈或者合同中設定有居住權的解除條件，則該解除條件成就時居住權期限屆至；2.對于約定為終身期限的居住權，則以居住權人的終身為居住權的存續期限，直至居住權人死亡時該權利消滅，這里的死亡，不僅包括居住權人的自然死亡，還包括居住權人被宣告死亡；3.未明確約定期限的居住權，應當推定其存續期間為居住權人終身；4.對于未成年居住權人的居住期限，至其獨立生活時屆至。有學者提出對于公房承租情形下的居住權，應當加以特殊規定，即把居住權的消滅時間定為租賃期限截止日，這是因為公房承租情形下的公房所有權人本無義務承受這些基于婚姻家庭關系產生的限制，因此，在設計此項制度時，就不應當突破原有租賃關系中的權利義務；到期如果承租人續租該公房，則居住權也同樣延長。這是因為房屋的名義承租人并不改變，公房所有權人并沒有什么損失，限制的只是公房承租人的利益，也符合居住權的本旨。筆者認為這樣的設計既符合居住權制度的設立宗旨，又顧及到了公房所有權人的利益，應當是可行的。

 

（二）居住權人的權利

 

居住權的內容主要是指居住權人的權利和義務。其中，居住權人的權利主要是對標的物的占有使用權和有限的收益權。

 

1.占有使用權。居住權人因居住的目的而占有使用房屋，并可就此排除房屋所有權或其他任何第三人對其使用權的干涉，居住權的客體包括房屋及其附屬物，因此使用的范圍也應當包括房屋及其附屬物。但居住權人對房屋的使用應當是合理使用，因此在居住權人的行為有明顯損害所有權人利益的危險時，所有權人及其繼承人有權要求居住權人提供擔保。

 

2.出租權。出租不會產生物權變動的效果，但是由于居住權具有養老扶弱的性質，主要是為了解決居住權人的住房問題，倘若無限制地允許權利人出租，就背離了權利設置的初衷。物權法草案曾經規定居住權人不可將房屋出租，當事人另有約定除外。這是法律尊重當事人意思自治原則的體現，筆者認為并無不妥，但是在居住權人生活拮據的情形下，也許當事人之間并無居住權人可以出租房屋的約定，但是在這種情形下不允許居住權人將房屋出租似乎也不合情理。因此，有學者認為："在一些特定情形下，如居住權人房屋較為寬大而其生活又非常拮據時，應允許居住權人出租部分房屋解決一時之需，這樣不僅有利于減輕其生活困難，而且對房屋所有權人的利益也無大礙。"有學者針對上述觀點提出：因房屋寬大而將部分房屋出租的情形與全部房屋出租的情形應區別對待。部分房屋出租是將標的物一部分交與他人使用，由于房屋作為一個物，它不具有獨立使用功能的部分空間不能成為一個獨立的物，因此居住權人事實上尚未對房屋脫離占有管領，并未轉讓居住權，只是在居住權期限內與他人共享權利，這種情形原則上非經所有權人同意，也應準許。至于全部房屋出租，若非經所有權人同意則不準許。"也有觀點認為："根據居住權的設立方式不同，應當對是否可以出租的問題具體分析，法定居住權、裁定居住權已經明確了其人身屬性，應該明確禁止出租；對于意定居住權，其是依據雙方當事人的意思設定的，應當允許居住權人自由出租。"

 

3.其他權利

 

另外，如居住權人從事商業買賣，將貨物存放于房屋中，也是合理的需求。因住房被征用導致居住權滅失的，如果住房所有權人因此取得補償費、賠償金，居住權人有權請求分得適當的份額。如果居住權人沒有獨立生活能力，也可以放棄補償請求權而要求適當安置，但由居住權人故意或重大過失致使住房滅失的則不在此限。

 

（三）居住權人的義務

 

1.制作財產清單并提供適當擔保的義務。法、德、意、瑞士四國的民法典，無一例外都規定在設立居住權時當事人應當制作房屋財產清單或者對房屋的狀態進行鑒定，法、意兩國甚至還要求居住權人必須提供適當的擔保。

 

2.合理使用房屋的義務。居住權人對房屋的使用應限于居住的目的，不得任意改變房屋的用途，不得將其用于從事生產、經營活動；在居住過程中，可以對房屋進行合理的裝飾、裝修，也可以進行必要的維修，但不得任意將房屋改裝、改建等。

 

3.承擔房屋日常費用的義務。由于房屋實際處于居住權人的控制中，其能夠更好地了解、掌握房屋的情況變化，因此居住權人應當承擔居住房屋的日常費用，如日常維護費用和物業管理費用等。

 

4.保管房屋的義務。居住權人應當對房屋盡到善良管理人的注意義務，不但自己和家人不得從事任何有損于住房的行為，而且在房屋及其權利有毀損、滅失的風險時，應當及時通知房屋所有權人。當第三人侵犯了房屋的所有權或者居住權時，居住權人也應當及時通知所有人。當然，雙方也可以自行約定其他保管義務。

 

三、居住權的法律救濟

 

居住權的法律救濟即居住權的保護，是指在居住權受到侵害時，依法律規定的方式恢復居住權的圓滿狀態或者使居住權人可以行使的權利恢復至圓滿狀態。從物權人自己在保護中的作用區分為自力保護和訴訟保護。訴訟保護的依據是物權請求權和占有保護請求權。

 

（一）物權保護方法

 

物權保護方法專指物權請求權。物權請求權是指物權受到侵害時而享有的一項請求權。即當居住權受到侵害時，居住權人享有以下權利：

 

 1、居住權確認請求權。早在古羅馬就有確認役權之訴，可以請求確認居住權。該請求權適用于當所有人或第三人否認居住權的存在，或者與居住權人對居住權的內容發生爭議的，居住權人可以請求確認居住權，但居住權人應當證明權利的存在。

 

2、返還房屋請求權。當房屋被他人侵占使居住權人喪失占有時，居住權人可以向侵占人行使返還房屋請求權，以恢復其對標的物的圓滿支配狀態。與所有權的物權請求權相同，居住權人的居住權可以向自己之外的一切占有人行使。

 

 3、排除妨害、消除危險請求權。即任何人妨害或者危及到居住權行使的，居住權人可請求排除妨害或者消除危險。上述請求權一般不適用時效，可隨時提出請求，一般也不須證明實際損害的發生。但居住權人主張上述請求權的，必須要證明有妨害和危險的存在。

 

（二）債權保護的方法

 

由于居住權具有物權性質，具有物權的效力，居住權人可以對抗房屋所有權人以及第三人對自己所居住房屋的侵害。因此，居住權人可以運用物權的保護方法，基于物權請求權保護自己的居住權。同時，居住權人在其權利受到侵害時，還可提起侵權之訴。侵權請求權和物權請求權有一定區別，表現在：前者是一種損害賠償請求權，后者行使的目的在于恢復物的圓滿支配狀態；后者原則上不須證明相對人的過錯；前者適用訴訟時效，后者一般不適用時效，可隨時請求排除妨害；前者的行使必須證明損害的發生，后者的行使一般不須證明實際損害的發生，如在行使排除妨害或者消除危險的請求權時，只需證明有妨害和危險的存在即可。同時，在以合同方式設定居住權的情況下，所有權人不提供合同約定的房屋或提供的房屋不符合約定時應承擔違約責任。因此，居住權人可以提起違約之訴，以保護自己的居住權。不過，當違約責任、侵權責任競合時，權利人可以選擇行使保護居住權的方法。違約責任、侵權責任也存在是否要求證明過錯的區別。

 

結    語

 

關注人類的生存權和發展權是現代社會的主要任務之一，而居住的權利攸關人的生存和發展。當今，無論是在發達國家還是落后國家，人們都面臨居住問題的困擾，所以各國對居住問題都非常的關注和重視。學界關于是否設立居住權制度存在較大分歧，所以我國《物權法》并未采納居住權制度。而現實中，居住權遭到侵害的案例時有發生，這就要求盡快建立健全居住權救濟體系，完善居住權的物權保護和債權保護相結合的保護方法。