法院依法委托拍賣機構(gòu)拍賣被執(zhí)行人劉某的住房一套，石某在拍賣會上競得該房，并按照拍賣公告要求將相應(yīng)價款16萬元打入了法院執(zhí)行局帳戶，打款的第二天買受人石某找到法院要求法院將拍賣房產(chǎn)移交給自己，但該房現(xiàn)狀為案外人季某在法院查封前已經(jīng)擅自占有居住，季某自稱被執(zhí)行人劉某曾向其借款20萬，至今未償還，故強行占據(jù)該處房產(chǎn)居住。此時法院應(yīng)在多長時間內(nèi)將拍賣房產(chǎn)移交給買受人石某呢？

 

一種意見認(rèn)為，本案中，買受人石某將拍賣價款16萬元打入了委托法院執(zhí)行局帳戶后，作為買受人的石某已經(jīng)履行了自己的主要義務(wù)，從拍賣價款全額打入委托法院賬戶后次日起，買受人石某就有權(quán)要求委托法院著手強制搬遷，將拍賣房產(chǎn)移交給買受人石某。

 

另一種意見認(rèn)為，本案中石某雖然已經(jīng)向法院交付了全部拍賣價款16萬元，但在法院未下達拍賣成交裁定前，該房的所有權(quán)并沒有發(fā)生移轉(zhuǎn)，房子還登記在被執(zhí)行人名下，還屬于被執(zhí)行人所有，只有委托法院下達拍賣成交裁定后，才能導(dǎo)致房屋所有權(quán)的變更，才有交付的依據(jù)，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第二十三條規(guī)定“拍賣成交或者以流拍的財產(chǎn)抵債的，人民法院應(yīng)該作出裁定，并于價款或者需要補交的差價全額交付后十日內(nèi)，送達買受人或者承受人。”。若委托法院裁定下達比較晚的話，買受人石某最遲有可能在拍賣價款全額打入法院賬戶十日后才有權(quán)要求委托法院強制搬遷交付拍賣房屋。

 

筆者持第二種意見，即視委托法院拍賣成交裁定下達的速度不同，買受人可以要求委托法院強制搬遷的時間節(jié)點也就有所不同，最遲有可能在拍賣價款全額打入委托法院賬戶十日后買受人才有權(quán)要求委托法院強制搬遷對拍賣房屋予以交付。

 

最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第二十三條規(guī)定“拍賣成交或者以流拍的財產(chǎn)抵債的，人民法院應(yīng)該作出裁定，并于價款或者需要補交的差價全額交付后十日內(nèi)，送達買受人或者承受人。”。可見買賣合同成立后，拍賣價款全額到賬后，法院可以有十天的下達成交裁定的時間。對于“全額交付后”這個時間節(jié)點該如何理解，是交付到拍賣機構(gòu)呢？還是交付到委托法院呢？筆者認(rèn)為該時間節(jié)點應(yīng)該理解為拍賣價款全額交付到委托法院，因為拍賣價款打入拍賣機構(gòu)賬戶，委托法院并不能在第一時間就得以知道，而且執(zhí)行法院也沒有實際控制該筆款項，若中途發(fā)生變故，如拍賣機構(gòu)賬戶被其他法院凍結(jié)劃撥，導(dǎo)致拍賣價款無法分配給執(zhí)行案件的申請人，則除非拍賣機構(gòu)另行向委托法院支付等額價款，否則拍賣機構(gòu)對委托法院構(gòu)成違約。而買受人將拍賣價款支付給拍賣機構(gòu)，就已經(jīng)完成了其合同主要義務(wù)，買受人完全可以要求拍賣機構(gòu)交付拍賣標(biāo)的，但司法拍賣情形下負(fù)擔(dān)交付義務(wù)的主體是委托法院，雖然拍賣機構(gòu)對委托法院已經(jīng)違約，但委托法院無法以拍賣機構(gòu)的違約來對抗委托拍賣合同之外的第三人即買受人，買受人如果要求法院交付拍賣標(biāo)的，法院在未實際收到拍賣價款情形下卻又必須要履行交付的義務(wù)，明顯使委托法院處于極其尷尬的地位，且在委托法院無從知曉拍賣價款是否到賬的情形下也不宜開始計算裁定下達期限。可能正是是考慮到這一點，2006年5月18日發(fā)布的最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行款物管理工作的規(guī)定（試行）》第七條規(guī)定“人民法院委托拍賣機構(gòu)拍賣被執(zhí)行人財產(chǎn)時，應(yīng)在拍賣委托書中要求競買人或買受人將保證金或者拍賣價款直接匯人法院執(zhí)行款專戶。匯款時應(yīng)注明匯款單位、拍賣機構(gòu)名稱、被執(zhí)行人名稱、案號。”。

 

《拍賣、變賣規(guī)定》第二十九條第二款規(guī)定“不動產(chǎn)、有登記的特定動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)拍賣成交或者抵債后，該不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)的所有權(quán)、其他財產(chǎn)權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉(zhuǎn)移。”?？梢娭挥谐山徊枚ㄋ瓦_買受人后，拍賣標(biāo)的的所有權(quán)才移轉(zhuǎn)到買受人方，只有買受人取得了拍賣標(biāo)的的所有權(quán)，法院的強制搬遷才有法律依據(jù)。

 

《拍賣、變賣規(guī)定》第三十條規(guī)定“人民法院裁定拍賣成交或者以流拍的財產(chǎn)抵債后，除有依法不能移交的情形外，應(yīng)當(dāng)于裁定送達后十五日內(nèi)，將拍賣的財產(chǎn)移交買受人或者承受人。被執(zhí)行人或者第三人占有拍賣財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)移交而拒不移交的，強制執(zhí)行。”。該條規(guī)定了通常情況下，法院交付拍賣財產(chǎn)的期限為拍賣成交裁定送達后十五日內(nèi)。但對于該條中的“依法不能移交情形”該如何界定呢？在法律未予以明確前，筆者認(rèn)為司法實踐中，主要包括查封前設(shè)定的租賃期限未到期、不可抗力導(dǎo)致房屋毀損無法交付、意外事件如發(fā)生疫情采取隔離措施，政府征收導(dǎo)致房屋被拆遷等情形。

 

本案中案外人季某的擅自占有行為，屬于不法占有、無權(quán)占有、不正當(dāng)占有，其占有行為無法對抗法院的強制執(zhí)行行為，若季某拒不搬遷，則執(zhí)行法院可以徑直采取強制執(zhí)行措施，予以強制搬遷。故本案中無《拍賣、變賣規(guī)定》第三十條規(guī)定中的“依法不能移交的情形”。買受人石某可以要求委托法院在其將拍賣價款16萬打入委托法院賬戶后10日內(nèi)下達拍賣成交裁定，石某簽收拍賣成交裁定后可以要求委托法院在拍賣成交裁定送達后15日內(nèi)將拍賣房產(chǎn)交付給自己。