法院依法委托拍賣機(jī)構(gòu)拍賣被執(zhí)行人劉某的住房一套，石某在拍賣會(huì)上競(jìng)得該房，并按照拍賣公告要求將相應(yīng)價(jià)款16萬元打入了法院執(zhí)行局帳戶，打款的第二天買受人石某找到法院要求法院將拍賣房產(chǎn)移交給自己，但該房現(xiàn)狀為案外人季某在法院查封前已經(jīng)擅自占有居住，季某自稱被執(zhí)行人劉某曾向其借款20萬，至今未償還，故強(qiáng)行占據(jù)該處房產(chǎn)居住。此時(shí)法院應(yīng)在多長時(shí)間內(nèi)將拍賣房產(chǎn)移交給買受人石某呢？

 

一種意見認(rèn)為，本案中，買受人石某將拍賣價(jià)款16萬元打入了委托法院執(zhí)行局帳戶后，作為買受人的石某已經(jīng)履行了自己的主要義務(wù)，從拍賣價(jià)款全額打入委托法院賬戶后次日起，買受人石某就有權(quán)要求委托法院著手強(qiáng)制搬遷，將拍賣房產(chǎn)移交給買受人石某。

 

另一種意見認(rèn)為，本案中石某雖然已經(jīng)向法院交付了全部拍賣價(jià)款16萬元，但在法院未下達(dá)拍賣成交裁定前，該房的所有權(quán)并沒有發(fā)生移轉(zhuǎn)，房子還登記在被執(zhí)行人名下，還屬于被執(zhí)行人所有，只有委托法院下達(dá)拍賣成交裁定后，才能導(dǎo)致房屋所有權(quán)的變更，才有交付的依據(jù)，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十三條規(guī)定“拍賣成交或者以流拍的財(cái)產(chǎn)抵債的，人民法院應(yīng)該作出裁定，并于價(jià)款或者需要補(bǔ)交的差價(jià)全額交付后十日內(nèi)，送達(dá)買受人或者承受人。”。若委托法院裁定下達(dá)比較晚的話，買受人石某最遲有可能在拍賣價(jià)款全額打入法院賬戶十日后才有權(quán)要求委托法院強(qiáng)制搬遷交付拍賣房屋。

 

筆者持第二種意見，即視委托法院拍賣成交裁定下達(dá)的速度不同，買受人可以要求委托法院強(qiáng)制搬遷的時(shí)間節(jié)點(diǎn)也就有所不同，最遲有可能在拍賣價(jià)款全額打入委托法院賬戶十日后買受人才有權(quán)要求委托法院強(qiáng)制搬遷對(duì)拍賣房屋予以交付。

 

最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十三條規(guī)定“拍賣成交或者以流拍的財(cái)產(chǎn)抵債的，人民法院應(yīng)該作出裁定，并于價(jià)款或者需要補(bǔ)交的差價(jià)全額交付后十日內(nèi)，送達(dá)買受人或者承受人。”。可見買賣合同成立后，拍賣價(jià)款全額到賬后，法院可以有十天的下達(dá)成交裁定的時(shí)間。對(duì)于“全額交付后”這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)該如何理解，是交付到拍賣機(jī)構(gòu)呢？還是交付到委托法院呢？筆者認(rèn)為該時(shí)間節(jié)點(diǎn)應(yīng)該理解為拍賣價(jià)款全額交付到委托法院，因?yàn)榕馁u價(jià)款打入拍賣機(jī)構(gòu)賬戶，委托法院并不能在第一時(shí)間就得以知道，而且執(zhí)行法院也沒有實(shí)際控制該筆款項(xiàng)，若中途發(fā)生變故，如拍賣機(jī)構(gòu)賬戶被其他法院凍結(jié)劃撥，導(dǎo)致拍賣價(jià)款無法分配給執(zhí)行案件的申請(qǐng)人，則除非拍賣機(jī)構(gòu)另行向委托法院支付等額價(jià)款，否則拍賣機(jī)構(gòu)對(duì)委托法院構(gòu)成違約。而買受人將拍賣價(jià)款支付給拍賣機(jī)構(gòu)，就已經(jīng)完成了其合同主要義務(wù)，買受人完全可以要求拍賣機(jī)構(gòu)交付拍賣標(biāo)的，但司法拍賣情形下負(fù)擔(dān)交付義務(wù)的主體是委托法院，雖然拍賣機(jī)構(gòu)對(duì)委托法院已經(jīng)違約，但委托法院無法以拍賣機(jī)構(gòu)的違約來對(duì)抗委托拍賣合同之外的第三人即買受人，買受人如果要求法院交付拍賣標(biāo)的，法院在未實(shí)際收到拍賣價(jià)款情形下卻又必須要履行交付的義務(wù)，明顯使委托法院處于極其尷尬的地位，且在委托法院無從知曉拍賣價(jià)款是否到賬的情形下也不宜開始計(jì)算裁定下達(dá)期限。可能正是是考慮到這一點(diǎn)，2006年5月18日發(fā)布的最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行款物管理工作的規(guī)定（試行）》第七條規(guī)定“人民法院委托拍賣機(jī)構(gòu)拍賣被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)在拍賣委托書中要求競(jìng)買人或買受人將保證金或者拍賣價(jià)款直接匯人法院執(zhí)行款專戶。匯款時(shí)應(yīng)注明匯款單位、拍賣機(jī)構(gòu)名稱、被執(zhí)行人名稱、案號(hào)。”。

 

《拍賣、變賣規(guī)定》第二十九條第二款規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)、有登記的特定動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)拍賣成交或者抵債后，該不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達(dá)買受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移。”。可見只有成交裁定送達(dá)買受人后，拍賣標(biāo)的的所有權(quán)才移轉(zhuǎn)到買受人方，只有買受人取得了拍賣標(biāo)的的所有權(quán)，法院的強(qiáng)制搬遷才有法律依據(jù)。

 

《拍賣、變賣規(guī)定》第三十條規(guī)定“人民法院裁定拍賣成交或者以流拍的財(cái)產(chǎn)抵債后，除有依法不能移交的情形外，應(yīng)當(dāng)于裁定送達(dá)后十五日內(nèi)，將拍賣的財(cái)產(chǎn)移交買受人或者承受人。被執(zhí)行人或者第三人占有拍賣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)移交而拒不移交的，強(qiáng)制執(zhí)行。”。該條規(guī)定了通常情況下，法院交付拍賣財(cái)產(chǎn)的期限為拍賣成交裁定送達(dá)后十五日內(nèi)。但對(duì)于該條中的“依法不能移交情形”該如何界定呢？在法律未予以明確前，筆者認(rèn)為司法實(shí)踐中，主要包括查封前設(shè)定的租賃期限未到期、不可抗力導(dǎo)致房屋毀損無法交付、意外事件如發(fā)生疫情采取隔離措施，政府征收導(dǎo)致房屋被拆遷等情形。

 

本案中案外人季某的擅自占有行為，屬于不法占有、無權(quán)占有、不正當(dāng)占有，其占有行為無法對(duì)抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行行為，若季某拒不搬遷，則執(zhí)行法院可以徑直采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，予以強(qiáng)制搬遷。故本案中無《拍賣、變賣規(guī)定》第三十條規(guī)定中的“依法不能移交的情形”。買受人石某可以要求委托法院在其將拍賣價(jià)款16萬打入委托法院賬戶后10日內(nèi)下達(dá)拍賣成交裁定，石某簽收拍賣成交裁定后可以要求委托法院在拍賣成交裁定送達(dá)后15日內(nèi)將拍賣房產(chǎn)交付給自己。