一、問題的提出

 

合同是平等主體之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，合同關(guān)系一旦成立生效便對當(dāng)事人產(chǎn)生相應(yīng)的拘束力，當(dāng)事人以誠信之要求應(yīng)恪守諾言，自覺履行各自的合同義務(wù)，以實現(xiàn)其訂約之目的。現(xiàn)實生活中，由于主客觀方面的原因，合同不能履行或者不宜履行的情形時有發(fā)生，甚至由于當(dāng)事人一方嚴(yán)重違反合同義務(wù)，造成合同履行成為不必要或者不可能的情況也不在少數(shù)。合同解除制度，賦予合同當(dāng)事人合同解除權(quán)，既是法律公平、正義價值之所在，也是平衡合同當(dāng)事人利益的必然要求。本文以一個案例為引，探討一下在解除租賃合同中存在的若干問題。

 

【案例】甲與乙公司簽訂租賃合同一份，甲將其所有的廠房出租給乙，租期從2008年9月起至2015年9月止，年租金為300萬元，租金支付方式為先付后租，每年的9月31日前一次性給付整年租金，若未及時支付租金達(dá)15天，甲有權(quán)解除租賃合同，并由乙公司賠償甲的損失；雙方如有違約，須支付對方違約金30萬元。合同簽訂后，甲交付租賃廠房供乙公司使用，乙公司分別于2008年9月、2009年9月支付年租金300萬元，2010年9月，乙公司因資金緊張未能給付租金，甲向其追要，乙公司于當(dāng)年12月份向法院起訴要求解除合同，甲對解除合同無異議，并向法院遞交《合同解除的確認(rèn)函》，但隨后乙公司撤回起訴，法院裁定準(zhǔn)予撤訴。2011年1月、2月，乙公司分別向甲支付租金30萬元、5萬元，甲接收。2011年3月，甲訴至法院，認(rèn)為雙方的租賃合同已經(jīng)解除，故要求乙公司返還租賃的廠房、賠償損失、支付欠付租金并承擔(dān)違約金30萬元。乙公司辯稱合同并未解除、甲收取租金的行為應(yīng)視為甲選擇繼續(xù)履行合同而非解除合同。

 

問題:甲的訴訟請求能否得到支持？

 

二、租賃合同解除的內(nèi)涵

 

（一）租賃合同解除的概念

 

合同解除制度是我國合同法中一項重要的法律制度，根據(jù)我國目前的立法規(guī)定，有學(xué)者將合同的解除定義為"指合同依法成立后而尚未全部履行前，當(dāng)事人基于協(xié)商、法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定使合同關(guān)系歸于消滅的一種法律行為"[1]。我國合同法只規(guī)定了承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。租賃合同是一種繼續(xù)性的合同,承租人的主要權(quán)利就是對租賃物持續(xù)的占有和使用,因而租賃合同的解除只能向后發(fā)生效力。這樣,我們可以把租賃合同解除的概念界定為:租賃合同有效成立后,當(dāng)法定或約定的解除條件具備時,因當(dāng)事人一方或雙方的意思表示,使合同關(guān)系僅向?qū)硐麥绲姆芍贫取?span lang="EN-US">

 

（二）租賃合同解除的法律屬性

 

首先，租賃合同解除的前提條件是租賃合同的有效成立并繼續(xù)存在。合同解除的前提條件是已經(jīng)存在一個有效成立的合同，合同解除制度就是要解決有效成立的合同提前消滅的問題，尚未成立的合同，當(dāng)然不發(fā)生解除的問題，故無法提出解除。而已經(jīng)成立尚未生效的合同，對當(dāng)事人沒有發(fā)生效力，通常不發(fā)生違約等問題，有效成立但已歸于消滅的，沒有解除的余地。就本案而言，甲與乙公司之間的租賃合同是有效成立的合同，否則也談不上解除的問題。

 

其次，租賃合同的解除必須具備解除的事由。法律設(shè)立合同解除制度的重要目的就是要保障合同解除的合法性,禁止當(dāng)事人在沒有任何法定或約定根據(jù)的情況下任意解除合同。[2]而租賃合同涉及出租人的經(jīng)濟(jì)利益,也涉及承租人的生活和經(jīng)營,一旦成立,雙方必須嚴(yán)格遵守,不能擅自變更或解除。只有法定條件具備或雙方協(xié)議一致時,享有解除權(quán)的合同當(dāng)事人才可以解除合同。《合同法》第93條規(guī)定了當(dāng)事人合意解除以及出現(xiàn)當(dāng)事人約定的解除條件時的解除,第94條規(guī)定了當(dāng)事人單方就可以行使解除權(quán)的情況,第219條、224條、227條、231條、232條、233條又規(guī)定了租賃合同的特別解除條件。本案中，雙方當(dāng)事人在合同中約定了解除條件，現(xiàn)乙公司的違約行為已經(jīng)使合同中約定的解除條件成就，故甲享有解除權(quán)。

 

再次，租賃合同的解除必須通過解除行為來實現(xiàn)。我國法律不采取當(dāng)然解除主義，具備合同解除的條件，不過是行使解除權(quán)的前提條件，合同的解除原則上還需要有解除行為。合同當(dāng)事人的解除行為可分為兩種:一種是由當(dāng)事人雙方協(xié)商以協(xié)議的方式解除,雙方當(dāng)事人對解除合同達(dá)不成協(xié)議的,亦可通過法院或仲裁機(jī)構(gòu)的裁決解除合同;另一種是根據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人的約定,由享有解除權(quán)的當(dāng)事人通過行使解除權(quán)而解除合同,這種行為不需要征得對方同意。根據(jù)我國《合同法》第96條的規(guī)定,當(dāng)事人一方主張解除合同時,應(yīng)當(dāng)通知對方,通知到達(dá)對方時,合同解除。在學(xué)說理論和司法實踐中,解除合同并不要求必須有明示的通知，有解除權(quán)的一方以其行為也可以使合同解除,比如,提起訴訟或仲裁,要求賠償損失等。就本案而言，乙公司因自己的違約行為導(dǎo)致解除條件成就，其又向守約方發(fā)出解除合同的通知，守約方甲向法院遞交《合同解除的確認(rèn)函》的行為可以視為解除行為，租賃合同即告解除。

 

最后，租賃合同解除的效果是使合同關(guān)系向?qū)硐麥?span lang="EN-US">,對過去的合同關(guān)系進(jìn)行清算。根據(jù)合同履行的情況及性質(zhì)，某些合同解除后沒有溯及力，僅發(fā)生合同自解除時向?qū)硐麥绲暮蠊划a(chǎn)生恢復(fù)原狀的效力。這些合同具體包括：繼續(xù)性合同，即債務(wù)不能一次履行完畢，必須持續(xù)履行方能完成的合同；履行已持續(xù)一段時間的合同，這種合同在性質(zhì)上不屬于繼續(xù)性合同，但如果履行已延長了一段時間，那么，解除效力僅從解除時發(fā)生，已經(jīng)履行完畢的維持原狀不變。租賃合同是繼續(xù)性合同,合同解除效力對于解除前已履行的部分自然無法適用,也不宜適用。因此,租賃合同解除的效果僅向?qū)戆l(fā)生。如果一方在合同解除前有違約行為,則仍需要承擔(dān)違約責(zé)任。如果一方當(dāng)事人履行了合同,而對方當(dāng)事人未對應(yīng)履行,則履行了義務(wù)的一方當(dāng)事人可以請求未履行相應(yīng)義務(wù)的當(dāng)事人履行相應(yīng)的義務(wù)或者要求其承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，乙公司在租賃合同解除前即使用了甲的廠房，故應(yīng)當(dāng)按照合同的約定支付租金，合同解除后，甲無權(quán)要求乙公司支付合同解除后的租金，但之前欠付的租金乙公司仍應(yīng)支付，若乙公司在合同解除后仍然使用租賃物，只能要求其支付使用費(fèi)。

 

（三）租賃合同解除的原因

 

"合同的解除有廣義和狹義之分，廣義的合同解除包括協(xié)議解除、約定解除和法定解除，狹義的合同解除并不包括協(xié)議解除。[3]筆者認(rèn)為合同解除從不同角度做出不同的劃分，從合同的解除是基于當(dāng)事人的意思表示，還是基于法律的規(guī)定，可以將合同劃分為約定解除與法定解除。依據(jù)租賃合同的性質(zhì)，具有以下解除的原因：

 

1、約定解除權(quán)

 

合同法第九十三條規(guī)定：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。可見我國對于合同解除采廣義概念，前一種為協(xié)商解除，又稱為合意解除，后一種是約定解除。協(xié)商解除的條件是雙方協(xié)商一致，也就是在雙方之間又重新成立一個內(nèi)容主要是把原來的合同放棄的新合同，使基于原合同發(fā)生的債權(quán)債務(wù)歸于消滅，學(xué)理上又稱之為反對合同。約定解除指合同雙方有解除合同的一致意思表示，這個意思表示既可以在合同訂立時形成，作為合同的一個條款，也可以是合同訂立后的另行單獨(dú)約定。沒有這個約定任何一方都不能擅自解除合同。因協(xié)商解除與約定解除權(quán)的解除存在相當(dāng)?shù)牟町?span lang="EN-US">,因而有的學(xué)者也將協(xié)商解除排除在解除概念之外,認(rèn)為解除即依一方的意思表示(行使解除權(quán))使合同歸于消滅。但應(yīng)注意，協(xié)商解除不能違背社會公序良俗和損害善意第三人的利益。

 

具體到租賃合同，雙方當(dāng)事人可以在不違反社會公序良俗和損害善意第三人的利益情況下達(dá)成解除合意后解除合同，也可以在租賃合同中約定一方解除合同的條件,當(dāng)解除條件成就時,解除權(quán)人就可以解除合同。后一種租賃合同其實是附解除條件的租賃合同,保留解除權(quán)的合意,可以稱為解約條款，保留解除權(quán),可保留給一方,也可以保留給雙方,可在合同訂立時商定，如本案，也可在合同履行過程中另行商定。約定的解除權(quán)具有相當(dāng)大的靈活性,可以充分體現(xiàn)雙方當(dāng)事人的意思自治和合同自由原則。

 

2、法定解除權(quán)

 

法定解除是指基于法律規(guī)定的解除條件，由享有合同解除權(quán)的一方當(dāng)事人行使解除權(quán)，使合同關(guān)系歸于消滅的行為。法定解除的特點(diǎn)在于法律直接規(guī)定了合同解除的條件，當(dāng)解除條件成就時，享有解除權(quán)的當(dāng)事人就可以單方解除合同。

 

根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，租賃合同的法定解除權(quán)產(chǎn)生原因：因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；因雙方當(dāng)事人未約定租賃期限或約定不明確，租賃合同為不定期租賃，雙方當(dāng)事人均可隨時解除租賃合同。

 

三、租賃合同解除權(quán)的行使

 

合同解除權(quán),不論是法定解除權(quán)或是約定解除權(quán),性質(zhì)上是一種形成權(quán)。就解除權(quán)的本質(zhì)來說,解除權(quán)人不需要對方同意,只需要自己單方的意思表示就可以使合同解除。根據(jù)合同法第九十六條的規(guī)定，解除權(quán)人應(yīng)當(dāng)將解除合同的意思通知給對方當(dāng)事人，通知到達(dá)對方當(dāng)事人時發(fā)生解除合同的效果，但實踐中關(guān)于"通知"及解除權(quán)的行使效果是否須法院或仲裁機(jī)構(gòu)裁決以及解除權(quán)的行使是否具有撤銷性等值得探討。

 

（-）解除的意思通知

 

我國合同法雖然規(guī)定了解除合同應(yīng)當(dāng)采取明示的"通知"方式，但對何為"通知"、通知的形式是什么，并沒有作具體的規(guī)定。筆者認(rèn)為，既然該法沒有作具體規(guī)定，通知的形式就可以是書面的、口頭的或者其他形式等，但無論何種形式都應(yīng)是明示的告知，而不應(yīng)是默示的行為。比如，租賃合同的承租人行使合同解除權(quán)解除時,不能單純以不支付租金這種不作為方式解除合同。另外，若解除權(quán)人選擇起訴或仲裁等方式仍然發(fā)生解除權(quán)行使的效果，理由為：首先，起訴與"通知"一樣達(dá)到了解除合同的意思為對方所知的效果。合同解除權(quán)人在出現(xiàn)法定的合同解除情形后，通過訴請人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)解除合同，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)受理案件并在向?qū)Ψ剿瓦_(dá)起訴狀副本及有關(guān)的法律文書時，相當(dāng)于將合同解除權(quán)人要求解除合同的意思表示通知了對方，這種通知的形式，不但沒有違反《合同法》第96 條第1 款的規(guī)定，反而是其應(yīng)有之意，在這種情況下，若合同解除最終被認(rèn)定有效，則合同解除應(yīng)以起訴狀副本的送達(dá)作為合同解除的起算日期，是比較合理的。[4]其次，既然合同法第九十六條并未限定通知的方法，以起訴方式行使解除權(quán)與解除權(quán)直接向?qū)Ψ疆?dāng)事人為解除合同的表示相同，發(fā)生合同解除的效果。

 

（二）解除權(quán)的性質(zhì)---不可撤消性

 

解除權(quán)是一種形成權(quán)，解除權(quán)人一經(jīng)將解除合同傳達(dá)給對方，即發(fā)生解除的效果，故解除權(quán)的意思表示具有不可撤銷性。這樣規(guī)定是為了平衡雙方當(dāng)事人利益。因為解除的意思通知一旦到達(dá)對方,對方當(dāng)事人就對該通知形成了一種合理信賴,如果允許隨便撤銷,則于對方當(dāng)事人極不公平。所以解除權(quán)的行使的效果無須法院或者仲裁機(jī)構(gòu)裁決確認(rèn)。當(dāng)然,如果對方當(dāng)事人也同意撤銷該意思通知,則另當(dāng)別論,此時合同依然有效存在，但這實際上是當(dāng)事人之間又達(dá)成了復(fù)活或者激活已經(jīng)死亡合同的協(xié)議，解除權(quán)人撤銷其解除合同的意思表示是要約，對方當(dāng)事人的同意為承諾。本案中，被告作為解除權(quán)人在向法院遞交《合同解除的確認(rèn)函》時合同即告解除，不因乙公司的撤訴而無效。

 

四、租賃合同解除的法律效力

 

合同解除的法律效力就是合同解除所產(chǎn)生的法律后果，我國《合同法》第97條規(guī)定:"合同解除后,尚未履行的,終止履行,已經(jīng)履行的,根據(jù)履行情況和合同性質(zhì),當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀,或者采取其他補(bǔ)救措施, 并有權(quán)要求賠償損失。"本條規(guī)定了合同解除的效力,其有兩面性:一是對將來的效力,即合同解除后尚未履行的,終止履行;二是已經(jīng)履行的,恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施。而恢復(fù)原狀的主旨應(yīng)是相鄰關(guān)系、合同無效、被撤銷和解除甚至侵權(quán)等場合,以權(quán)利人的原有權(quán)利狀態(tài)為準(zhǔn)據(jù),確立相對人義務(wù)的范圍,恢復(fù)本來的利益格局。其功能在于以恢復(fù)原狀為標(biāo)準(zhǔn)界定義務(wù)的范圍,而采用何種形式恢復(fù)原狀,則非本制度所計較。[5]對于租賃合同，合同解除后發(fā)生以下效果：

 

（一）未履行的部分終止履行

 

合同解除后，未履行的部分終止履行，承租人不能再使用租賃物，出租人也不能再主張租金。本案中，合同解除后，乙公司不能再使用租賃物，甲也不能主張合同解除后的租金。

 

（二）支付欠付租金

 

因租賃合同解除的效果系向?qū)戆l(fā)生，對于已經(jīng)履行的部分，無法恢復(fù)到原來的狀態(tài)，雙方當(dāng)事人負(fù)有對待給付義務(wù)，承租人使用了租賃物，自然負(fù)有支付相應(yīng)租金的義務(wù)，其支付義務(wù)并不因合同解除而消滅。本案中雖然租賃合同已經(jīng)解除，但是乙公司仍應(yīng)支付欠付的租金，而甲收取乙公司欠付租金的行為不能認(rèn)定為繼續(xù)履行合同的意思表示。

 

（三）返還租賃物

 

合同解除后，承租人應(yīng)當(dāng)將租賃物進(jìn)行返還給出租人，返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合雙方的約定。實踐中，承租人若未經(jīng)出租人同意而擅自進(jìn)行了改善或者增設(shè)，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失，但是如果租賃物一旦經(jīng)過改善或者增設(shè)，比如房屋，恢復(fù)原狀可能不可能或者不經(jīng)濟(jì)，則要視具體情況而定。本案中，乙公司應(yīng)當(dāng)返還租賃物。

 

（四）損害賠償責(zé)任

 

合同解除后能否請求賠償損失，大陸法系主要國家的民事立法有兩種不同的做法。一種為排斥主義，規(guī)定當(dāng)家人在解除合同時不能同時請求損害賠償；若請求損害賠償則不能解除合同，即解除合同和損害賠償兩者互相排斥；一種為并存主義，規(guī)定當(dāng)事人可以同時請求解除合同和賠償損失。我國法律采并存主義。對于租賃合同，承租人對于租賃物造成損害，又不能修復(fù)的，或者可以維修但是仍舊有損害的，出租人可以要求承租人賠償；承租人因租賃物的瑕疵受有損害的，同樣可以要求出租人賠償。值得注意的是，此時的賠償責(zé)任系違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任的競合，受害人可以進(jìn)行選擇適用。

 

結(jié)語

 

案例中甲與乙公司簽訂了租賃合同，在該租賃合同合法有效，雙方在合同中約定了解除條款，乙公司因欠付租金而構(gòu)成違約，且欠付租金超過十五天期限，甲因而取得合同解除權(quán)。乙公司在未按期支付租金構(gòu)成違約的情況下又向法院起訴要求解除合同，乙公司的起訴為進(jìn)一步違約，甲接到應(yīng)訴材料后向法院遞交《合同解除的確認(rèn)函》，視為甲行使解除權(quán)，系甲解除租賃合同的意思表示，租賃合同因而解除，不因乙公司的撤訴行為而無效。租賃合同解除后，應(yīng)終止履行，此時乙公司付有返還租賃物、支付欠付租金并賠償損失的義務(wù)，如果在合同解除后乙公司仍舊使用租賃物的，還應(yīng)當(dāng)支付使用費(fèi)。

 

 

注  釋：

 

[1] 王利明、房紹坤、王軼：《合同法》，中國人民大學(xué)出版社2002年版，第238頁。

 

[2] 王利明：《違約責(zé)任論》，中國政法大學(xué)出版社,2000年版，第22頁。

 

[3] 李新榮：《論合同解除的條件及其效力》，載《金卡工程·經(jīng)濟(jì)與法》，2010年第1期。

 

[4] 薛文成：《論合同解除及合同解除權(quán)的行使》，載《東方法學(xué)》，2008年第2期。

 

[5] 蔡立東：《論合同解除制度的重構(gòu)》，載《民商法學(xué)(人大復(fù)印資料)》，2002年第一期。