一、共有部分專用使用權(quán)概述

 

建筑物區(qū)分所有權(quán)作為一種復合型權(quán)利，系由專有部分所有權(quán)、共有部分共有權(quán)及成員權(quán)三者構(gòu)成。區(qū)分所有建筑物的共有部分包括專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建筑物。一般而言，共有部分由全體區(qū)分所有人共同享有、共同使用。但隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，所有權(quán)中心向利用權(quán)中心的理念轉(zhuǎn)變，出于發(fā)揮最大經(jīng)濟效用的考慮，對于區(qū)分所有建筑物，實踐中可能由某一個或數(shù)個特定區(qū)分所有人或非區(qū)分所有人的其他人享有排他性、獨占性的使用權(quán)。此種權(quán)利，便是共有部分專用使用權(quán)（也稱“共有部分專用使用權(quán)”）。

 

共有部分專用使用權(quán)的客體，我國臺灣地區(qū)《公寓大廈管理條例》第七條以例外列舉的形式，從反面作了規(guī)定：“共有部分，其為下列各款者，不得約定為專用部分：（1）公寓大廈本身所占之地面；（2）連通數(shù)個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社區(qū)內(nèi)各巷道、防火巷弄。（3）公寓大廈基礎(chǔ)、主要梁柱、承重墻壁、樓地板及屋頂之構(gòu)造。（4）約定專用有違法令使用限制之規(guī)定者。（5）其他有固定使用方法，并屬區(qū)分所有權(quán)人生活利用上不可或缺之共有部分”。上述各項因其在構(gòu)造上有固定的使用方法，而且屬于區(qū)分所有人生活利用上不可或缺的共有部分，如允許設(shè)定專用使用權(quán)，勢必影響區(qū)分所有權(quán)人的居住品質(zhì)，甚至妨害區(qū)分所有權(quán)人的居住權(quán)，破壞物權(quán)法的秩序。除了上述限制以外，對于其他共有部分，如區(qū)分所有建筑物的屋頂、外墻、綠地、非屬開發(fā)商所有的車位車庫等，原則上均可設(shè)立專用使用權(quán)。

 

專用使用權(quán)的設(shè)定方式，依各國和地區(qū)的立法及實踐，主要有以下三種：（1）商品房買賣契約。此為專用使用權(quán)設(shè)定的最常見方式。即商品房開發(fā)商在分批出售商品房時，經(jīng)買受人（區(qū)分所有權(quán)人）簽約同意，并同時與特定人締結(jié)共有部分專用使用權(quán)契約而設(shè)定。（2）規(guī)約，即業(yè)主公約。區(qū)分所有權(quán)人可通過規(guī)約為特定區(qū)分所有權(quán)人或其他人設(shè)定專用使用權(quán)。（3）共有人的同意。區(qū)分所有建筑物共有部分屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共有，而專用使用權(quán)的設(shè)定，系共有部分變更或處分的一種。因此，區(qū)分所有權(quán)人得依共有部分變更或處分的方式，亦即依共有的法理，將共有部分為特定人設(shè)立專用使用權(quán)。

 

共有部分專用使用權(quán)人可分為兩種：一是特定的區(qū)分所有權(quán)人，一是區(qū)分所有權(quán)人以外的其他人。前者除享有區(qū)分所有建筑物區(qū)劃內(nèi)普通區(qū)分所有權(quán)人所享有的權(quán)利外，還享有所設(shè)定的共有部分專用使用權(quán)。后者則只享有所設(shè)定的共有部分專用使用權(quán)，不享有建筑物區(qū)分所有權(quán)。

 

二、關(guān)于共有部分專用使用權(quán)性質(zhì)的幾種觀點

 

關(guān)于區(qū)分所有建筑物共有部分專用使用權(quán)的法律性質(zhì)，迄今尚無定論，歸納起來，計有以下四種學說。

 

（一）租賃權(quán)（或使用借貸權(quán)）說

 

此說認為，共有部分設(shè)定專用使用權(quán)成為特定人之專用部分時，如為有償，一般系基于區(qū)分所有權(quán)人與特定人之間的租賃關(guān)系，因此，專用使用權(quán)具有租賃權(quán)的性質(zhì)。如為無償，則屬借貸權(quán)性質(zhì)。此說的缺陷之處在于，無法解釋專用使用權(quán)人為特定區(qū)分所有權(quán)人的情況。

 

（二）地役權(quán)說

 

此說認為，專用使用權(quán)，在性質(zhì)上系為特定人的利益而對區(qū)分所有建筑物的共有部分直接課加的物權(quán)負擔。特定人對專用使用權(quán)的行使，與一般地役權(quán)無異，僅可在設(shè)定目的利益的限度內(nèi)對共有部分享有使用權(quán)。

 

此說的缺陷之處在于，地役權(quán)系為需役地之便利而取得之物權(quán)，具有從屬性。地役權(quán)之存續(xù)以需役地存在為前提，與需役地所有權(quán)同其命運。因此，如共有部分專用使用權(quán)為地役權(quán)，則需役地者為何？尤其是在專用使用權(quán)人為區(qū)分所有權(quán)人以外的其他人時，根本沒有需役地，何來地役權(quán)？

 

（三）人役權(quán)說（用益權(quán)說）

 

針對上述地役權(quán)說的缺陷，有學者提出人役權(quán)說、用益權(quán)說，認為專用使用權(quán)的設(shè)定與其說是為特定土地的利益，不如說是為特定人的利益。

 

該說確能彌補上述地役權(quán)說的不足，但，人役權(quán)具有人身性，不能與權(quán)利人分離。此外，人役權(quán)還具有無對價性，權(quán)利人無需為設(shè)定人支付對價。而在實踐中，專用使用權(quán)根本不具有人身性，在為其他人設(shè)定專用使用權(quán)時，一般是以該其他人支付對價為前提的。因此，該說導致人役權(quán)的基本屬性與共有部分專用使用權(quán)的實際特征不符。另，在我國物權(quán)法對人役權(quán)未做規(guī)定的情況下，依據(jù)物權(quán)法定原則，我國目前不存在人役權(quán)，該說于法無據(jù)。

 

（四）反射利益說

 

該說認為，特定人之所以享有專用使用權(quán)，系因其他區(qū)分所有權(quán)人不行使其持分（應有部分）權(quán)利之反射利益。顯然，該說無法解釋專用使用權(quán)人為區(qū)分所有權(quán)人以外的其他人的情形。且該說系反向界定共有部分專用使用權(quán)的性質(zhì)，并未明確說明該權(quán)利性質(zhì)究竟為何。

 

三、共有部分專用使用權(quán)性質(zhì)之探討

 

以上學說均有一定道理，但對于專用使用權(quán)的法律性質(zhì)，均未給出令人信服的界定。在筆者看來，共有部分專用使用權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)衍生出的下位概念，而建筑物區(qū)分所有權(quán)作為一種復合型的權(quán)利，專有部分所有權(quán)在其中居于核心地位。因此，對于專用使用權(quán)的法律性質(zhì)界定，不能忽視建筑物區(qū)分所有權(quán)這一前提。如前所述，共有部分專用使用權(quán)的主體有兩種：一是特定的區(qū)分所有權(quán)人，一是區(qū)分所有權(quán)人以外的其他人，共有部分專用使用權(quán)的性質(zhì)也因權(quán)利主體不同而有所差別。

 

（一）分管協(xié)議——在專用使用權(quán)主體系特定的區(qū)分所有權(quán)人之情形下

 

分管協(xié)議，也稱分管契約，是指共有人之間約定某個人或各自分別就共有物的特定部分而為使用、收益等管理行為的合意。例如，共有人就共有之店面，約定其營業(yè)范圍；區(qū)分建筑之所有人就共有建筑和基地，約定分管停車位等。分管協(xié)議的成立應由全體共有人以協(xié)議訂立，明示或默示均可，不以訂立書面契約為必要。

 

共有人就其分管部分，有依分管協(xié)議使用收益管理之權(quán)，包括出租在內(nèi)。分管部分的出租，無需征得其他共有人的的同意。分管協(xié)議僅對共有物的管理達成協(xié)議，而不是對共有物的處分達成協(xié)議。共有物的所有權(quán)仍屬于全體共有人，只是由不同的共有人分別行使管理權(quán)。根據(jù)分管協(xié)議的規(guī)定，共有人對共有物的分管部分享有占有、使用和管理的權(quán)利，分管的共有人不得任意對分管的共有物為讓與等處分行為，任何處分行為均需獲得全體共有人的同意。分管協(xié)議的期間依當事人約定。定有期限的，仍得經(jīng)共有人全體協(xié)議而終止。未定期限的，共有人不得隨時終止分管協(xié)議。分管協(xié)議消滅后，共有物的管理和使用收益，應回復原來的狀態(tài)。因分管協(xié)議而占有共有物特定部分的共有人，須返還于全體共有人，否則成立無權(quán)占有。分管協(xié)議因共有物的分割而失效，因為共有關(guān)系既不存在，分管協(xié)議無所附屬，喪失其存在目的。分管性質(zhì)上屬于債權(quán)契約，僅在共有人之間有效，不具有對抗其他人的效力。

 

因此，如專用使用權(quán)主體為特定的區(qū)分所有權(quán)人時，專用使用權(quán)屬于分管協(xié)議，當無疑問。專用使用權(quán)可以解讀為：全體區(qū)分所有權(quán)人就區(qū)分所有建筑物的某些共有部分的使用、收益和管理達成了合意，將其賦予特定區(qū)分所有權(quán)人。有償或無償均可，視全體區(qū)分所有權(quán)人的意思而定。分管協(xié)議具有附屬性，依附共有關(guān)系而存在。故，當該特定區(qū)分所有權(quán)人將其專有部分予以轉(zhuǎn)讓，退出共有關(guān)系的同時，也即自動退出該分管協(xié)議，不再享有專用使用權(quán)；繼受前特定區(qū)分所有權(quán)人的專有部分者，成為新的特定區(qū)分所有權(quán)人，同時也承受了分管協(xié)議約定的權(quán)利義務(wù)，成為專用使用權(quán)人。

 

（二）租賃權(quán)——在專用使用權(quán)主體系區(qū)分所有權(quán)人以外的其他人之情形下

 

區(qū)分所有權(quán)人以外的其他人之所以能取得專用使用權(quán)，蓋因全體區(qū)分所有權(quán)人欲使區(qū)分所有建筑物相關(guān)共有部分增值，而與他人訂立合同，該他人以支付租金為代價，取得對相關(guān)專有部分的有期限的使用權(quán)。該合同具備租賃合同的全部屬性，即是租賃合同。共有部分專用使用權(quán)因而屬于租賃權(quán)。

 

全體區(qū)分所有權(quán)人出讓相關(guān)共有部分專用使用權(quán)，是其行使對區(qū)分所有建筑物的管理權(quán)的結(jié)果。需注意的是，專用使用權(quán)設(shè)定的目的在于更有效地利用共有財產(chǎn)，專用使用權(quán)是從屬于共有權(quán)的，它是一種從權(quán)利，不能完全脫離主權(quán)利即共有權(quán)而存在。如果專用使用權(quán)人又轉(zhuǎn)讓其權(quán)利，必將改變共有財產(chǎn)的使用主體和使用方法，這就必須征得全體共有人的同意。因此，通過租賃方式而取得的專用使用權(quán)，在未得到共有人同意之前，不得擅自將權(quán)利轉(zhuǎn)租給他人。

 

有學者認為，對專用使用權(quán)的主體為其他人的，依是否對專用使用權(quán)進行登記而有所不同，進行登記了的為具有物權(quán)性質(zhì)的用益權(quán)，未進行登記的為債權(quán)性質(zhì)的租賃權(quán)。用益權(quán)說之不能成立，前已說明，在此不贅。另需看到，登記亦必有法律依據(jù)方可，而我國目前尚無此登記事項。且，登記或為物權(quán)之果，而非物權(quán)之因。

 

我國《物權(quán)法》第六章專門規(guī)定了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”，但其中對于區(qū)分所有建筑物共有部分的專用使用權(quán)未做規(guī)定，《物業(yè)管理條例》和建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》也對此未予規(guī)定。而實踐中，共有部分專用使用權(quán)的設(shè)定已非新鮮事物，由此可能出現(xiàn)立法對該權(quán)利的監(jiān)管空白。在目前立法狀況下，或可理解成，共有部分專用使用權(quán)由法律授權(quán)業(yè)主共同決定之。總之，對于共有部分專用使用權(quán)的性質(zhì)，應予澄清，這對于該項權(quán)利在實踐中的行使頗為必要。