論文提要：

 

異議登記作為不動產登記制度中的一種，首次以國家立法的形式在物權法中確立下來，這對于保全真正權利人的權利，促進交易安全具有重要作用。申請異議登記要符合相應的條件。目前,物權法中對異議登記制度的規定還需要進一步完善。

 

 

關鍵詞：不動產 異議登記  物權法

 

 

中華人民共和國物權法從2007 年10 月1 日起施行，這是推動形成中國特色社會主義法律體系的重要步驟，是貫徹依法治國基本方略、建設社會主義法治國家的重要舉措。該法進一步完善了我國的不動產登記制度。其中,異議登記作為不動產登記制度中的一種，首次以國家立法的形式予以確立。立法過程中,圍繞著是否需要規定異議登記制度以及如何來規定該制度,有過許多爭議。本文擬對我國物權法中的該項制度進行一個簡單探討，以明晰該制度的創設價值、構成要件、法律效力等方面的理論,進而對如何完善我國的異議登記制度提出一些建議。

 

 

一、異議登記制度的概念及其創設的制度價值

 

所謂異議登記，是指事實上的權利人或利害關系人對不動產物權登記的正確性存有異議而向不動產登記機關提出申請，并將其異議在不動產登記簿中加以記載的過程。異議登記制度最早為普魯士法所創立,后為德國、日本等民事立法所采納,成為一項重要的物權制度,屬于不動產登記制度的一種。我國在借鑒國外相關法律制度的基礎上，結合我國不動產登記的實際情況,經過反復論證，也確立了該項制度。物權法第19 條規定:"權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。""不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。"

 

建立異議登記制度，在我國物權變動日益頻繁的今天具重要的意義，尤其是對規范我國房地產交易行為有著直接的指導作用。法律對物權的一個重要作用就是保護財產的安全，包括對財產靜態安全的保護和對財產動態安全的保護。對財產靜態安全的保護是通過確認財產所有權的歸屬來實現的；對財產動態安全的保護則要在流轉過程中通過確認取得財產權利的合法才能達到，通常是設立公示公信制度，規定物權變動的公示方法。各國民法通常都規定動產以交付作為公示方法，不動產以登記作為公示方法。對于后者，我國學者幾乎一致認同登記只有推定為真的效力。不動產物權一旦納入登記，即產生相應的法律推定效力：登記的權利為正確的權利。在此基礎上，進一步產生不動產物權的公信力。公信力是在推定力的基礎上附加善意的要件，即信賴登記。當不動產物權變動時，當事人依法進行了登記，即使登記的權利事項存在錯誤，對于相信該登記并在此基礎上與登記權利人進行不動產交易并辦理了不動產物權變動登記的人而言，其取得的物權也應受到保護，這是法律對善意第三人利益的保護。由此帶來的一個后果就是它使物權的追及效力受到很大的限制，真正的權利人的利益會被剝奪。從這個意義上說公信原則弱化了對物權人特別是所有權人的保護。就法律的價值目標而言，公示公信原則是以犧牲公平為代價以換取市場交易秩序的效率與安全。

 

如何在堅持物權的公示公信原則，保護財產動態安全的前提下來保護財產靜態安全，并平衡善意第三人與真正權利人之間的利益，這成為了各國立法者在創立、設置法律制度時反復考究的問題。異議登記制度就是立法者從法律的公平角度出發，為保護靜態財產安全，保護真正權利人的不動產物權而設立的一項不動產登記制度。根據該項制度，當不動產登記簿登記的權利與事實權利不一致時，事實權利人和利害關系人有權對現實登記的權利提出異議。異議正當時，第三人不能以登記的公信力按照登記的狀態取得該登記的不動產的物權。真正權利人可以借助更正登記制度，變更原錯誤登記(如果不動產登記簿記載的權利人同意更正的,登記機構即可予以更正) ；正當權利人或利害關系人也可以申請異議登記(如果不動產登記簿記載的權利人不同意更正) ，警示欲與登記簿上記載的權利人進行交易的第三人,從而維護自己的權利。

 

 

二、異議登記的要件

 

為了達到既能保護真正權利人的權利，又不影響不動產交易順利進行的目的，各國對異議登記規定了不同的條件。根據我國物權法的規定,進行異議登記,要符合如下條件：

 

1．異議登記的主體必須是不動產的權利人或利害關系人。包括事實上享有不動產物權而未在登記簿上體現的人，或者在登記簿上錯誤體現的人以及因錯誤登記而使其應有權利受到侵害的利害關系人。如果不是真正權利人或與登記無關的人，即使登記錯誤也無權提起。

 

2．異議登記對象不僅包括對不動產所有權的異議，也包括對其他不動產上設定的用益物權和擔保物權的異議。例如，不動產抵押權登記中，抵押順位登記錯誤，將第一順位的抵押權人登記為第二順位的抵押權人，利害關系人也應當有權提起異議登記。

 

3．申請異議登記的事由上，僅是在不動產的權利人或利害關系人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤時即可提出，而不需要有確切的證據證明登記確實有錯誤。因為異議登記僅是登記異議，并不具有更正登記的效力，對權利的真實性問題可以留待訴訟時由法院來裁判。

 

 

三、異議登記的效力

 

異議登記的作用并不是涂銷或變更不動產記載的事項，也不發生變更不動產登記的效力，而只是將有關利害關系人的異議記載于不動產登記簿上，從而使不動產登記的真實性受到質疑，起到阻卻登記公信力的作用。即如果登記簿上存有異議人的異議記載，則第三人不能依登記的公信力當然地取得不動產之物權，同時也告之其交易的風險，對欲與不動產登記簿上記載的權利人進行交易的第三人以警示。因此，異議登記的法律效力可以概括為以下兩方面：

 

1．保全真正權利人的權利。因為不動產登記具有公示公信的效力，所以人們在進行交易時有理由相信登記簿記載的事項為真實，進而在登記記載的基礎上與登記簿記載的權利人進行交易---訂立合同并辦理不動產物權變動手續。但是，如果發生登記錯誤的情形,第三人又不知情，仍與登記簿上記載的權利人進行交易，支付了對價，并變更了物權登記，他作為善意第三人，取得的該項物權應當受到法律保護，這也是不動產登記的權利正確性推定效力的體現。這樣，真正權利人的不動產物權就永久喪失了，他只能享有債權:請求有過錯的登記機關或處分其不動產的人賠償損失。但是，如果他發現錯誤時即先行申請了異議登記，則第三人在申請進行物權變動時即會被告知異議內容。如果第三人執意進行物權變動，則事后真正權利人的異議被認定為有效時，該第三人取得的不動產物權應當予以返還，他只能要求不法轉讓人賠償其損失或者自己承擔該風險。這樣，真正權利人的權利就得以保全。

 

2．警示第三人謹慎進行交易行為。異議登記雖有中止不動產登記公信力的作用，但它不能排除登記簿上記載的權利人處分自己的物權的權利，意味著他仍可以處分其權利。因為登記的異議可能是正當的，也可能不正當的。當異議登記不當時，登記簿記載的權利與事實權利相一致，登記權利的處分行為是事實權利人自由意志的表現,應當得到法律的保護。當異議登記正當時，登記簿記載的權利與事實權利就會不一致，登記簿記載的權利人就是一種無權處分行為。異議登記可以讓第三人從登記簿上得知該物處于有爭議狀態，可以明確地警示第三人與之進行交易的風險：如果異議事項被證明是真實的，則第三人經過登記取得的物權就會歸于無效。如果第三人愿意冒這一風險，則登記機關也可以為他辦理登記手續。但是，當其所取得的該項物權因異議有效而被剝奪時，無權要求登記機關賠償其損失。因此，異議登記可以起到警示第三人謹慎進行交易行為的作用。由于異議登記只能暫時中止不動產登記權利的正確性推定效力和公信力，因此，要徹底終止登記權利的正確性推定效力和公信力，實現異議登記所保全的物權，異議申請人還需申請變更登記。異議登記作為變更登記之前的一種臨時性措施，同時具有導致不動產物權的不穩定狀態的消極作用。為此，我國物權法中還規定了異議登記效力的除斥期間，即"登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴,異議登記失效"。

 

 

四、異議登記制度的完善

 

異議登記制度的規定,填補了我國民法制度上的一項空白，在保護真實權利人的利益與保護交易安全的平衡方面邁出了一大步。物權法上的該項規定雖然比較完善，但法律"掛一漏萬"的特性決定了它不可能至善至美，我們還需要建立與異議登記制度相配套的法律法規，或者出臺相關司法解釋，才能使它在實踐生活中發揮出重要作用。筆者認為，以下方面的完善尤為重要。

 

首先，明確異議登記的效力方式。前文分析表明，異議登記雖有暫時中止不動產登記公信力的作用，但不能阻止在第三人愿意承受交易無效風險的情況下，登記簿記載的權利人行使處分自己的不動產的權利，并進行變更登記，這實際上是一種事后阻止登記公信力的效力方式，采用的是德國法律模式。實踐中也還有一種事前阻止登記公信力的效力方式，即對進行了異議登記的權利停止新登記，我國臺灣地區舊的土地規則即是如此。我國立法的意圖究竟是選擇前者還是后者，還是留給當事人去選擇,目前的規定中刪除了征求意見稿中曾有過的該規定,回避了其效力問題。為此，需要對此問題加以明確規定。

 

其次,對于申請異議登記的人，即"權利人"和"利害關系人"的范圍有待進一步明確?？梢圆捎昧信e式的規定，適用時從嚴審查，避免一些人利用"利害關系人"的名義，實現阻礙權利人與第三人交易的目的。

 

最后，增加"要求申請人提供擔保"的規定。"權利都有被濫用的危險" ，因此，在異議登記的具體做法上,可以借鑒財產保全制度的有關做法，針對具體情況，可以要求申請人提供擔保,避免申請人濫用異議登記申請權，這樣也能較好地平衡申請人與登記權利人的關系。目前雖然有"異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償"的規定，但這只是事后救濟的途徑，不能起到事前預防的作用。當然，如果權利人書面同意異議登記，則無須提供擔保。

 

 

參考文獻:

 

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