近年來，隨著城市建設的不斷發展，各級政府對推進城市化建設工作力度加大，舊城改造更是成績顯著。城市房屋拆遷補償與安置是地方人民政府和房地產部門的重要問題。《城市房屋拆遷管理條例》雖然在2001年已經得到過適當修改，但由于情況是不斷發展變化的，在具體實踐中發現《條例》還存在著許多缺陷。
　　第一，該行政法規與相關上位法的相關規定相違背。
　　《條例》第十六條規定??當拆遷人與被拆遷人不能達成拆遷補償協議時由行政機關裁決；第十七條規定??在裁決規定的搬遷期限內未搬出的實施強制拆遷。上述兩條款一是以行政裁決的形式強制干預了民事主體之間合同訂立，代替了民事法律關系中合同當事人對各自權利的意思表示；二是以行政法規的形式規定了公民私有財產所有權的強制處置。《立法法》第八條規定“對非國有財產的征收”只能制定法律，即惟有全國人民代表大會及其常務委員會才能對此行使立法權。因此，作為行政法規的《條例》其第十六條、第十七條之規定至少與國家基本法律??《合同法》和《民法通則》第四條、第七十五條以及《立法法》第八條的相關規定相抵觸。
　　特別需要注意的是，《立法法》第七條規定：“全國人民代表大會和全國人民代表大會常務委員會行使國家立法權。全國人民代表大會制定和修改刑事、民事、國家機構和其他的基本法律。”而第八條規定把“民事基本制度”和“對非國有財產的征收”列為只能制定法律的事項。所謂拆遷補償協議實質是民事財產關系的調整，屬于民事基本制度中的合同法律關系對當事人雙方權利、義務的規定，從以上兩點可以看出行政法規根本無權調整基本民事權利也就是公民的財產權利，因此也就不能以制定行政法規的形式干預合同的訂立或者對私有財產所有權進行強制性處置。
　　第二，沒有區別對待為社會公共利益目的的拆遷和純商業目的的拆遷。
　　房屋拆遷有為公共利益的拆遷，也有純為商業利益的拆遷，但目前的立法沒有將兩者區別對待。圍繞著拆遷問題出現的一些矛盾和對抗，其主要癥結在于國家征收制度被濫用。國家征收是指國家強行取得公民的財產。但不可忽視的是，公民對自己的合法私有財產享有不受侵犯的權利，因此，使用國家征收制度必須要有嚴格的條件限制：第一，必須以社會公共利益為目的；第二，必須遵守法定程序；第三，必須給予公正補償。 盡管“社會公共利益”對房屋拆遷法律制度的設立至關重要，但我國目前迄今尚無一個統一的界說。不管在立法上，還是在學理解釋上，“社會公共利益”的概念都是不確定的，造成了人們認識上的偏差。與“社會公共利益”相似的一個概念是“公共性目的”。關于“公共性目的”涵義之解釋，曾經歷了一個發展過程。為了限制土地征用權的濫用，外國的一些法院將“公共性目的”解釋為“公共的使用”，即代表公共利益的主體的使用。然而，這一解釋卻在實踐中產生了許多問題。如果只有代表公共利益的主體的使用才能具有“公共性目的”，那些不代表公共利益的主體就會被排除在外。而且，事實上，代表公共利益的主體的范圍在實踐中也不易明確界定。有些主體所代表的利益既有“公共利益”的成分，又有“非公共利益”的成分，這類主體是否可以進行土地征用呢？因此，各國立法和判例便開始使用“公共利益”的提法，以進一步確定土地征用權合法的標準。現在，大多數國家和地區的立法都認為，“公共利益”應包括兩層涵義：一是須有公共使用的性質，二是須有公共利益的用途。在立法上，一些國家和地區的列舉的方式規定“公共利益”的范圍。在我國，“公共利益”的法律地位在立法中得到了確立。首先是《憲法》。該法第十條第三款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用”，并同時在第五十八條第一款第（一）項規定，國家因為公共利益需要使用土地的，可以依法收回國有土地使用權。第三是《城市房地產管理法》。該法第十九條規定，在特殊情況下，國家可以根據社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回出讓土地使用權。第四是《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。該條例第四十二條規定，在特殊情況下，國家根據社會公共利益的需要，可以依法收回土地使用權。顯然，從憲法、法律到行政法規，“社會公共利益”都成為了征用土地、收回土地的前提條件，并且在概念使用上都是一致的。〔5〕所謂公共利益就是指全體社會成員可以直接享受的利益，如為修建公共道路、興辦醫療、文化、軍事等設施而拆遷房屋的，是公益性拆遷，這句話中，“直接享受”幾個字很重要，像舊城改造、興建開發區，雖可促進經濟社會發展，也能使社會成員受益，但這些都是“間接受益”，因此它們均屬于“商業利益”，而非“公共利益”。
　　在許多國家，商業用地是絕不能采用國家征收的辦法取得的，通常的辦法是??國家給開發商審批用地指標，開發商能不能落實這個指標，靠他自己與被拆遷居民協商談判，雙方在《合同法》基礎上達成協議。如無法達成協議，可找法院解決，政府不介入，而在我國，目前不論是公共利益用地，還是商業利益用地，往往都打著公共利益的旗幟，采取國家征收的辦法，補償標準又定得非常低，這就難免引發矛盾和沖突。在低補償與土地實際市場價之間，存在著一個巨大的利益空間。代表國家進行征收的地方政府，如果以市場價將征收來的土地出讓給開發商，就會獲取這塊巨大的利益；如果以優惠價出讓，開發商就會把這塊利益揣進自己的腰包。目前較為普遍的現象是，為了獲得優惠價，開發商無所不用其極，甚至將本應是正當的市場競爭，演變成行賄的競爭，由此滋生腐敗。因此，對于公益性拆遷之處的商業性拆遷，應結合城市發展的需要來看待其正當性，并且必須依照商業模式而非現在公益模式來拆遷，在補償費用和安置上應給予所有權人及時、充分的補償，決不能像現在這樣讓開發商大飽私囊。
　　為社會公益目的而進行強制拆遷，應當說具有一定合理性；但如果為商業性目的而在法院判決前給予強制拆遷，這就有問題了。因為，第一，在房屋拆遷中，被拆遷人處于弱勢地位，行政權力的介入應該保護弱者而非強者。第二，從法理上講不通，開發商與被拆遷人本是平等的民事主體，在商業性拆遷法律關系中，雙方地位平等，凡雙方不能自行解決的問題，應通過民事訴訟程序最終由法院裁決。行政部門事先強行拆遷，是行政權對司法權的粗暴干預。因此，雖然《城市房屋拆遷管理條例》第十七條規定，被拆遷人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，可以由房屋拆遷管理部門申請人民法院強制拆遷，但是這一規定毫無道理，既不能保護被拆遷人的合法權益，又違背了法治的基本原則。
　　第三， 對私有財產的保護不夠和不尊重私有財產權。
　　城市發展需要拆遷，沒有拆遷就沒有發展。我認為拆遷實際上應該是拆遷人對被拆遷人財產的購買，拆遷過程是被拆遷人非主動的讓渡財產，因此，我們不能把拆遷建立在對私有財產的侵害上，而在我國長期的拆遷歷史中恰恰忽視了這個問題，只是到了最近，我們才關心起私人財產權問題，但立法對此沒有給予“足夠”的重視，嚴重一點說，現在有的房屋拆遷是一種大規模的、有組織的對私人財產權的侵犯，1不但直接侵害了私人財產權，而且也引發了社會極大的不穩定，破壞了人們對法治的信心。我們憲法明文規定，公民的住宅等財產不受侵犯，但恰恰是國家的法規和地方法規，給予各地隨意和任意拆遷公民房屋住宅以便利。通常的情形是，一個開發商如果看中了某塊地皮，只要和政府一說，政府馬上借口統一規劃建設或者建立開發區，而要求這塊地皮上的原有居民搬遷，并且還不給予足額的補償。如果居民因為補償不到位或者不愿意搬遷，政府就可以根據上述法規申請法院強制執行。
　　正是因為行政法規和地方性法規無視公民房屋住宅這一憲法性權利，導致了各地大量“依法”侵犯公民住宅權和房屋所有權的現象，極端的時候，就導致了自焚現象的發生，因此此次修憲特別修改了有關私有財產保護方面的條款。
　　修改后的《憲法》將原《憲法》第十三條“國家保護公民合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權。”“國家依照法律規定保護公民的私有財產的繼承權。”修改為：“公民的合法的私有財產不受侵犯。”“國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。”“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。”
　　修改后的《憲法》在“私有財產”保護方面強調了國家與公民雙方行為。一方面，國家要依據法律法規保護好公民的私有財產不受侵犯，確保公民的損害。這可以從兩個方面來理解：首先，公民私有財產不能說動就動，就變就變，要尊重、保護好公民合法的財產不受外界侵害、干擾。其次，公民私有財產因國家公共利益的需要，實行征收和征用，國家必須依據法律法規給予補償。另一方面，作為公民應正確看待私有財產，特別是要正確處理私有財產保護和公共事業發展的關系。國家因發展公共事業依法征收或征用公民的私有財產，給予法定補償，這同樣是私有財產保護。
　　保護私有財產不受侵犯，在世界各國憲法中都有明確規定。這次修憲對私有財產保護進一步強化，既體現了國家的重視，也反映了人民的意愿。被拆遷人要提高自我保護意識，用好法律賦予公民的權利，確保經濟利益不受損害，1拆遷補償到位是私產保護的關鍵，依法補償是拆遷人應盡的義務，無論是貨幣補償還是房屋補償，都要確保到位。現實拆遷中，確實有一些拆遷人口頭講依法拆遷，但在實際工作中，動輒以強制要挾，被拆遷人深受其害。這是對私有財產的嚴重侵犯，既違背憲法精神，也為大多數群眾深惡痛絕。依法補償到位是依法拆遷的大前提，是私產保護的大前提，是拆遷一切問題的核心和關鍵。
　　在拆遷中，財產權利經常被物化為價值量，拆遷人自然而然地認為賠償超過了原有房屋的價值即履行了義務，行政管理部門也經常以此為標準衡量拆遷當事人之間的交換關系。同時，城市土地國有屬性也被片面地強調。一個建設項目的確立，政府先將國有土地使用權出讓給了項目投資者，并未與國有土地的原使用者協商，實質上是單方面決定國有土地使用權的收回和轉移。
　　財產權利不僅僅是物化的價值，人格化的財產權利必須被同時強調。財產權首先是占有權。無論建設項目是如何必要，政府在收回國有土地使用權前，應當有告示程序，征得原國有土地使用權人的諒解和同意。而拆遷人在建設項目實施前，應當與被拆遷人達成協議，使被動的讓渡財產轉化為自愿的讓渡財產，這一協議的達成應當在國有土地出讓前進行。如果確實是多數人不同意讓渡財產，這樣的建設項目是否需要立即實施就應當慎重考慮。1
第四， 政策法規中政府角色定位不正確。
　　對于絕大多數人來說，房屋是一生中最重要的財產，作為所有者，他對其享有占有、使用、收益、處分的權利。根據自然的正義原則和現行憲法和法律的精神與條款，該項權利理當受到保護。顯而易見的是，負有保護責任的正是政府，作為解決問題的最后手段，在利益發生沖突而無法通過商業手段討價還價解決之時，民眾必然訴諸行政、司法程序，要求政府對糾紛作出裁決，并動用手段來保護自己合法的財產權利，也保障社會的合作與交換體系正常運轉。一個成熟、高效有公信力的政府，在制定政策時首先考慮的就是不能與民爭利。
　　房屋拆遷，實際上涉及到三方主體利益即房主的房屋所有權、政府的土地所有權和開發商的開發權，從公正意義上說應該是由三者來分享開發利益，但目前的立法著重保護政府和開發商利益。由于行政權力的介入，加之有關拆遷補償和安置都是由開發商一個人說了算，是霸王條款，被拆遷人同意也罷，不同意也罷，嚴重侵害了被拆遷人的利益，絲毫沒有體現中央“立黨為公，執政為民”的思想。
　　第五，《城市房屋拆遷管理條例》中關于補償安置的規定尚有諸多不合理之處。
　　城市房屋拆遷安置是一項政策性強、涉及面廣、思想工作細致，是直接關系到城市居民切身利益的工作。在市場機制的強烈推動下，地方政府、建設單位、被拆遷人三者間客觀上必然會產生政策與利益上的沖突。就政府而言，土地所有權屬國家所有，以行政手段將規劃區內區位好的地段置換出來，通過拍賣、招投標等方式出讓，土地出讓金用于城市基礎設施、綠化建設，既改善了城市居民的居住條件和生活環境，又緩解了部分財政緊缺。于建設單位而言，房地產開發是一項高成本投入的市場經濟行為，以實現經濟效益為目的，不僅要盡快回收投入的成本，還要通過房地產交易實現一定的利潤。基于各方面的經濟利益，在城市房屋拆遷補償、安置等方面，被拆遷人的利益有時不能得到充分的保障，主要問題存在如下：
　　1、產權調換形式中結構差價換算問題。現行拆遷安置政策規定，拆遷補償實行產權換產、作價賠償或產權調換及作價補償相結合的形式。以產權調換形式償還的非住宅房屋、私房住宅和企事業單位的直屬住宅房屋，償還建筑面積與原建筑面積相等部分，按重置價格結算結構差價，償還建筑面積不足原建筑面積的部分，按當年新建安置房屋的成本價格結算，償還建筑面積超過原建筑面積的部分或超過安置的標準的部分，按商品房價格結算，這樣客觀上就存在著不合理因素：一是償還建筑面積與原建筑面積相等部分只按重置價格結算結構差價，而地段區位差異形成的級差地租沒有加以考慮，房屋所有人的土地使用權得不到充分保障。二是償還建筑面積超過應安置建筑面積部分，按商品房價格結算，償還不足部分建筑面積，按當年新建筑安置房屋的成本價格結算，明顯形成了兩個不平等結算標準，導致被拆遷人無疑是增加了經濟承受能力，使被拆遷人在享受法律權利和履行公民義務上受到了不平等待遇。
　　2、對普通住宅建設的界定問題。現行拆遷安置政策規定，拆遷人進行普通住宅建設的，應予以被拆遷人原地回遷，但目前較為突出的問題，是對普通住宅的界定不明確，各地自定標準，人為地造成被拆遷人回遷困難。有的建設單位即使同意被拆遷人回遷，也因安置計劃內價格的不合理，計劃外商品房價格的昂貴，造成被拆遷人經濟上難以承受。
　　3、拆遷經濟補償問題，近年來雖有所調整，但幅度較小，特別是搬家費明顯偏低，有的建設單位因資金不能到位，以致被拆遷人臨時過渡時間延長，給被拆遷人帶來生活上的不便和不必要的經濟損失。
　　4、磚木結構私房換產面積相差不大，而安置的新住宅系磚混結構，其建筑面積還包含了樓梯通道等公攤面積，造成被拆遷人安置后，使用面積變小。
　　另外，《城市房屋拆遷管理條例》中關于補償安置的規定非常不合理，它閉塞了被拆遷人獲得民事救濟的渠道，一些地方政府通過拆遷行政許可，單方面確定補償安置標準，以強制執行等手段，取代房屋拆遷的市場自由選擇，造成補償價格與市場價格相差甚遠。有的地方政府為了降低補償安置標準，直接干預評估價格，暗箱操作；有的拆遷估價機構行為不規范，為了承攬業務，和開發商串通違規，出具虛假估價報告，使原本已經比較低的拆遷補償金額更低。
　　而依據《條例》中規定，被拆遷人不滿開發商提出的補償安置方案時，開發商可以申請房屋拆遷管理部門裁決，若房主不服，其只能就此裁決向法院提起行政訴訟，而不能以開發商為被告提起民事訴訟。但在行政訴訟中，法院原則上只審查行政行為的合法性，不涉及合理性。因此，這對房主非常不利。
　　隨著各地舊城改造力度的加強，城市房屋拆遷所引起的裁決、復議、訴訟及信訪呈 上升趨勢，所以，盡快修訂、增補現行的城市房屋拆遷的法規、條款刻不容緩，有效地對城市房屋拆遷安置工作依法規范管理，更好地保障被拆遷人的合法權益已迫在眉睫。可以相信，隨著城市房屋拆遷安置工作的不斷深入，拆遷安置工作中存在的現實問題 和矛盾更會引起各級地方政府的關注，對城市房屋拆遷補償與安置的各項法規條款進行及時、有力的修訂和增補，使現行的各項法規、條款更趨完善，更能做到動之以情，曉 之以理，使被拆遷人的合法權益得到全面充分的保護，推動城市房屋拆遷安置工作更好地為城市建設服務。