一、相關(guān)法律規(guī)定

 

1、《土地管理法》第47條規(guī)定，征用土地的，按照被征用土地原用途給予補償；征用其他土地（耕地外的土地，包含宅基地）的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準確定。

 

2、《土地管理法實施條例》第26條規(guī)定：土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。

 

3、《物權(quán)法》也規(guī)定，征用集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)支付土地補償費、安置補助費、地上附著物及青苗的補償費等費用，交足額安排被征用農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法利益。

 

二、法理分析

 

據(jù)此，按一般法理推論，出賣人的宅基地使用權(quán)已經(jīng)放棄，而買受人又未取得宅基地的使用權(quán)，故征地拆遷時，對于涉及宅基地相應(yīng)部分的征地補償利益無需再給予買賣雙方，房屋相應(yīng)部分的補償及安置利益應(yīng)當(dāng)歸于買受人，視為出賣人因宅基地的棄權(quán)及房屋的轉(zhuǎn)讓而一并讓與了房屋征地拆遷的補償安置利益。但是，農(nóng)村房屋補償安置利益是與宅基地的合法使用人的集體經(jīng)濟組織成員資格或身份聯(lián)系在一起的，非合法的宅基地使用人則依法不得享有此征地補償?shù)睦妗５牵F(xiàn)實征地拆遷中政府及相關(guān)用地部門或單位一般仍然會認可農(nóng)村房屋出賣人為征地拆遷的對象，并且也只認可按出賣人的身份及其家庭情況而給予其補償安置待遇，而不會按違法占地的買受人的情況給予補償安置。這樣處理實質(zhì)上是土地管理部門同意出賣人撤銷其宅基地使用權(quán)棄權(quán)處分的行為，認可其仍然享有宅基地使用權(quán)。此時的紛爭或訴訟不再是無效房屋買賣的返還問題，而是補償安置利益的歸屬及分配的爭議問題。

 

三、處理原則

 

對此類糾紛，一般認為可以按以下原則處理：

 

1、無效房屋買賣合同中房屋可視同折價轉(zhuǎn)讓于買受人，買受人雖然不能取得合法的房屋所有權(quán)，倒是其仍然可以享受依附于無效合同權(quán)責(zé)有關(guān)系的債權(quán)性財產(chǎn)權(quán)利；同時，出賣人所取得的房款中，實際上包含了宅基地部分的非法收益，在拆遷時于買受人一方而言構(gòu)成無效房屋買賣合同中的損失。因此，對于房屋征地拆遷中價值轉(zhuǎn)形式的拆遷安置利益，買受人應(yīng)當(dāng)享有一定的權(quán)利。一是房屋作價款（一般是房屋重置價結(jié)合房屋成新情況）應(yīng)當(dāng)歸買受人所有；二是帶有出賣人身份性質(zhì)的安置利益，政府及相關(guān)用地部門一般會確認歸于出賣人，則出賣人應(yīng)當(dāng)以其中的一部分作為對買受人因無效合同所致安置利益損失的賠償。在審理過程中應(yīng)當(dāng)綜合考慮公平誠信原則，根據(jù)導(dǎo)致房屋買賣合同無效的過錯情況，出賣人家庭成員拆遷受益情況以及買受人現(xiàn)實居住情況，合理分配安置利益的歸屬。一般情況下，買受人可以獲得安置利益中的大部分。

 

2、根據(jù)安置利益的不同形態(tài)，可以作不同的處理。如果安置利益為經(jīng)濟補償，則可以由買賣雙方分別取得補償款，性質(zhì)上是安置補償款歸出賣人，由出賣人以其中的一部分對買受人予以賠償。如果安置利益是優(yōu)惠購買安置房屋，則可以按安置房市場價與優(yōu)惠價之間的差價由雙方分得。如果安置利益是另得安排給出賣人集體宅基地或者連帶房屋的。則應(yīng)當(dāng)由出賣人給買受人行當(dāng)居住利益損失的補償。

 

3、對于農(nóng)村房屋買賣涉及征地補償安置的處理，一般應(yīng)當(dāng)遵守政府部門的處理與協(xié)商，并尊重房屋買賣雙方的協(xié)議。