2012年10月，張某背著妻子范某與葉某簽訂了房屋買賣合同，將夫妻共有的商品房以62萬元的價格出售給葉某。商談過程中，張某出示了登記在其名下的房屋所有權證和土地使用證，并帶葉某實地察看了該房屋，并謊稱其妻范某同意出賣房屋。葉某看房后，認為房屋所處的位置、環境很好，將來升值空間也大，決定買下房屋。隨后，雙方在房管部門辦理產權變更手續，張某提交了房屋所有權證、結婚證、范某簽名的出售房屋委托書（系張某偽造）。隨后葉某付清了房款，領取了產權證后搬入居住。不久，范某外出打工回家，發現房屋被賣，遂以張某、葉某侵犯其房屋所有權為由向法院提起訴訟，要求確認張某與葉某之間房屋買賣無效。

 

本案在審理過程中，對于張某與葉某之間房屋買賣行為是否有效存在三種不同意見：

 

第一種意見認為，爭議的商品房是范某、張某的夫妻共有財產，共同享有所有權，張某未經范某同意擅自處分夫妻共有財產，嚴重侵犯了范某的正當合法所有權，應當認定張某與葉某的房屋買賣無效。

 

第二種意見認為，爭議的商品房產權登記在張某名下，在房屋買賣合同簽訂過程中葉某有充分的理由相信房屋產權屬張某所有，交易過程中也盡了適當的注意，依據《物權法》的相關規定，法院應當確認房屋買賣關系有效。

 

第三種意見認為，雖然張某作為共有人之一處分了共有財產，但葉某作為第三人不知道范某不同意出售的，是善意取得，而且支付了合理的房價，并辦理了產權變更登記手續，應認定買賣關系有效，范某的損失可向張某另行主張。

 

筆者贊同第三種觀點。

 

依據《民法通則》和《物權法》相關條款規定：出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的相關證據。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為無效。但本案有其特殊性，在司法實踐中不能一概而論，要具體案件具體分析。

 

最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第89條規定“在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的一般認定無效，但第三人善意、有償取得財產的，應當維護第三人的合法權益”，該司法解釋規定了善意取得制度的適用，針對的是共同共有財產，其內容的外延應理解為包含共同共有的房產，本案例符合司法解釋規定的情形，葉某的合法權益應予保護，房屋的產權應當歸葉某所有。

 

從社會效益的角度，若判令買賣無效，勢必發生返還財產的后果，造成法律關系再次調整，打破現已形成的穩定，并產生財產的耗費，帶來人們對房產交易安全疑慮，不利于維護動態交易安全和誠信機制的建立。

 

葉某在房屋買賣過程中已盡有相應的注意義務，按一般人的常識和判斷，無從進一步審查共有人范某對出賣的意思表示，他的主觀上沒有過錯，張某故意對葉某和范某隱瞞實情，完成了法律上認可的房屋交付行為，致范某的權利受到侵害，過錯責任完全在張某，葉某沒有任何過錯，范某可通過向過錯方主張賠償的手段獲得司法救濟和補償。