原告王某承租被告劉某所有的門面房進行經營。2013年7月，劉某將該房以30萬元的價款出售給第三人周某。王某即以劉某出售該房沒有依法履行通知義務為由提起訴訟，主張優先購買權，請求法院確認劉某與周某之間的房屋買賣合同無效；并要求劉某以30萬元的價款將訴爭房屋出售給自己。

 

此案在審理過程中，對于王某的前一項請求，大家均能達成一致意見：劉某在出售訴爭房屋時沒有依法履行通知義務，侵害了房屋承租人的優先購買權，故應確認劉某與周某間的房屋買賣合同無效。

 

但對于王某的后一項請求能否得到支持，形成兩種觀點：一種觀點認為，既然優先購買權是一種附條件的形成權，只要條件相同，優先購買權人的單方意思表示，就能使優先購買權人與出賣人形成出賣人與第三人同等條件為內容的契約。如果優先購買權人起訴確認出賣人與第三人的買賣合同無效，然后再起訴以同等價格買受標的物，不僅增加訴累，浪費有限的司法資源，而且不能有效地保護優先購買權人的利益，甚至使優先購買權制度形同虛設，不能發揮優先購買權制度的功能。如果出租人以各種理由以收回房屋不賣為由，或者等承租屆滿后再出售房屋，這時承租人的優先購買權就形同虛設，也難以實現。因此，必須賦予優先購買權人在請求法院確認被告與第三人房屋買賣合同無效的同時，請求被告以同等價格將該房屋出售給原告。故，在本案中，對于原告王某的該項請求，法院應予支持。

 

另一種觀點認為，對于王某的該項請求，法院不應當支持。理由如下：一、如果對王某的該項請求予以支持，則侵害了房主劉某的所有權。雖然受到承租人優先購買權制度的制約，但房屋所有權仍歸房主劉某。在劉某出售房屋前，其只要按照法律規定履行了通知義務，仍享有自主出售房屋的權利。法院無權判令其直接將房屋出賣給誰。從另一層面上分析，如果對該請求予以支持，則剝奪了其他購買權人的競價購買權；二、沒有法律依據。承租人的優先購買權是指當出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優先于其他人購買房屋的權利。而最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第118條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權，出租人未按此規定出售房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”《合同法》再次確認了承租人的優先購買權，而只是將“三個月”改為“合理期限”。綜觀兩部法律，均未規定法院可直接判令房主將房屋按指定價格出賣給承租人，優先購買權畢竟不等同于直接購買權；三、該項請求如果給予支持，則違背了民法、合同法的意思自治、平等自愿原則，因為買賣合同只能由當事人自主協商簽訂，法院無權判決強制雙方簽訂買賣合同。

 

筆者同意后一種觀點，筆者認為，本案中，在判決劉某與周某房屋買賣合同無效的同時，應確認王某在同等條件下對訴爭房屋享有優先購買權，駁回王某的后一項訴訟請求。