隨著我國經濟的發展和住房體制改革的深入， 物業管理迅速發展壯大。物業管理合同在規范物業管理活動中發揮了重要作用， 是物業服務管理法律關系產生的依據。與一般的合同相比，物業服務合同在性質、主體、合同的解除方面具有明顯的特殊性。物業服務合同，也稱物業管理合同，是指物業管理人提供物業服務，業主或業主大會支付物業管理費的合同。在物業管理法律關系中，物業業主與物業管理企業之間的法律關系是最重要的法律關系，是物業管理的基礎法律關系，其他各種法律關系都是圍繞該兩者的關系構建的。而物業服務合同作為規范物業業主與物業管理企業權利義務關系的協議，是確定這種基礎法律關系的重要依據。由于建筑物區分所有權理論是現代物業管理活動的基本原理，但迄今為止我國尚未進行建筑物區分所有權的立法這使物業服務合同缺乏有力的理論支撐；又由于物業管理具有管理方式專業性、規范化、社會性、多樣性以及市場化等多種特征，物業服務合同，作為規范物業管理法律關系的基礎和主要依據，與一般合同相比，具有顯著的特殊性。

 

一、合同性質的特殊性

 

物業服務合同在法律屬性上屬于民事合同， 在我國合同法中沒有此種合同的名稱， 因此是無名合同的一種。它不僅具有一般民事合同的共同特點，如平等性、當事人意思自治、具有對價關系等，同時基于物業管理的特殊性, 物業服務合同具有自己的特點。

 

(一) 物業服務合同獨立于委托合同

 

當前, 許多學者認為物業服務合同屬于委托合同。其基本理由是物業服務合同符合委托合同的一般特征；但這種觀點沒有注意到物業服務合同在諸多方面的特殊性。從本質上說，物業服務合同是反映區分所有建筑物的管理的一種特殊的混合型合同。認定某一契約究竟屬于法定契約類型，其主要目的乃在于確定任意規定或強行規定的適用。從而在處理契約的問題時，首先須考慮的是，此項契約是否為典型契約、何種典型契約？在合同法的有名契約中，唯有委托合同與物業服務合同最相類似。但與委托合同相比，兩者存在實質的差別, 主要表現在：1、委托合同的訂立以雙方當事人相互信任為基礎，在委托合同中，委托人應當親自處理委托事務，只有經委托人同意或在緊急情況下受托人才可以轉委托；而物業服務合同中的物業管理企業可以將某些專項服務委托給專業性服務企業而無須取得業主或業主委員會的同意。這種情形打破了一般民事委托合同的限制，與建立在信任基礎上的委托合同有著根本區別。2、法律后果的歸屬不同。委托合同的受托人在委托合同范圍內所致的法律后果，一般歸屬于委托人，由委托人承擔責任，其例外情況只有：(1) 如果委托合同是有償的，只有因受托人的過錯給委托人造成損失時，委托人才可以要求賠償；(2) 如果委托合同是無償的，只有因受托人的故意或重大過失給委托人造成損失的，委托人才可以要求賠償。而物業服務合同則不同，不管物業管理企業有無過錯，只要其沒有按合同提供物業管理服務或提供的物業管理服務不符合合同所要求的質量或標準，就應當承擔法律責任。3、處理事務的自主權不同。合同法第三百九十九條規定：受托人應當按照委托人的指示處理委托事務。這表明了受托人的忠實義務，因此受托人處理委托事務的自主權受到委托人的約束：而物業服務合同中約定的物業管理服務并不是完全按照業主、業主委員會的指示處理的，物業管理企業可以依據合同約定的范圍，獨立自主地開展物業管理服務。業主、業主委員會對物業管理企業開展的物業管理服務活動，只有監督權，而沒有干涉、指揮權。物業管理企業沒有服從業主、業主委員會指示的忠實義務。除此之外，物業服務合同與委托合同在合同形式、是否有償等方面也存在差別。從以上分析得以明顯看出，物業服務合同與委托合同存在著根本區別。

 

(二) 物業服務合同是混合契約

 

分析無名合同，并不僅在于其與有名合同的區分，而在于通過這種比較，發現該無名合同的獨特特征從而判斷該無名合同的法律性質。民法系以給付義務為出發點，而設各種契約類型。具體到物業服務合同所設定的主要義務，從物業管理者的角度而言，一般包括兩個方面：1、物的管理，指對建筑物、基地及附屬設施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理，原則上僅限于建筑物的共有部分。2、人的管理，指對區分所有人群居生活關系所為之社區管理，其對象不以居住于建筑物上的所有人為限，凡出入區分建筑物之人的行為，均應納入。內容包括對建筑物不當毀損行為的管理，對建筑物不當使用行為的管理及對生活妨害行為的管理。從物業管理關系的主要給付對象來看，物業管理團體提供的服務既有對物業共有部分的管理又有對公有設施的維修、保養；既有有關機械設施的購買、更換；又有對居住環境的安全維護，以及根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，代收水、電、氣、熱、通訊、有線電視費用。其涉及到若干有名合同和無名合同的內容, 包括委托合同、保管合同、雇傭合同、租賃合同、承攬合同等等, 業主則只負有給付物業管理費的義務。

 

由此可見, 物業服務合同的性質既不是合同法中規定的有名合同, 也不是一般的所謂的無名合同, 而是一種類型結合合同，屬于混合契約之一種。即一方當事人所負的數個給付義務屬于不同契約類型，彼此間居于同值的地位，而他方當事人僅負單一的對待給付( 有償契約)，或不負任何對待給付。上述物業服務合同正符合類型結合合同的特征。

 

二、合同主體的特殊性

 

合同的主體是指參加合同法律關系享受合同權利和承擔合同義務的人。一般合同的主體都很明確。合同雙方中享有權利承擔義務的自然人、法人或其他組織都是合同的主體。而物業服務合同的訂立涉及業主，業主大會，業主委員會及物業管理企業多方主體。但我國現行的物業管理條例和其他法律法規并未明確物業大會和業主委員會的法律性質和地位，卻規定了業主大會和業主委員會的職責。因此業主大會和業主委員會能否成為物業服務合同的當事人，一直存在爭議。這使得物業服務合同的主體問題非常復雜。

 

1、業主和物業管理企業。業主和物業管理企業是物業管理法律關系中最重要的主體。在物業管理法律關系中，他們以自己的名義獨立參與民事法律關系享有權利，履行義務并依法承擔法律責任。因此，業主和物業管理企業作為物業服務合同的主體是毫無爭議的。

 

2、業主大會。我國物業管理條例對業主大會主體資格的規定非常矛盾，一方面沒有明確界定業主大會的民事主體地位，另一方面卻又規定了業主大會履行相當于具有獨立主體資格的組織所履行的職責。如物業管理條例第11 條規定：業主大會履行下列職責選聘、解聘物業管理企業。從實踐來看，為了更好地組織全體業主，行使業主權利，改變業主在物業管理中的弱勢地位，我國物業管理立法應就業主大會的民事主體地位做出明確規定。業主大會雖不具有法人資格，但可以一個社團組織的資格享有在物業管理活動中的民事權利能力。這樣有利于保護業主利益，便于業主內部關系的調控。

 

3、業主委員會。從我國物業管理立法來看，業主委員會的性質，是否為法人機構，是否為具有民事權利能力和行為能力的非法人組織，是否具有一般民事訴訟主體資格，都未做出明確規定。我國法律未賦予業主委員會法律意義上的組織形式。但事實上業主委員會承擔了具有主體資格的組織才可以承擔的職責。物業管理條例第15 條規定了業主委員會履行的職責，包括代表業主與業主委員會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。實踐中業主委員會參加者民事活動，如果否認業主委員會的主體資格，從法律上講，業主委員會參加的民事活動是無效的，這事實上剝奪了業主委員會的權利，從而影響到業主合法權利的實現；而且在發生物業服務合同糾風進行訴訟時，也會出現訴訟主體缺失的問題。尤其是涉及業主公共利益的事項，不明確業主委員會的訴訟主體資格許多問題。因此在現有法律框架內，應明確業主委員會在一定范圍內一定事務上的主體資格和地位，賦予其相應的權利。

 

由此可見，物業服務合同主體的特殊性在于法律對物業服務和合同各方的法律地位、資格和性質的規定不明確。只有理清物業服務合同各主體的法律地位，才便于各方主體行使權利，產生糾紛時尋求法律救濟，從而解決物業服務合同規范物業服務活動的種種缺失與矛盾。

 

三、合同解除的特殊性

 

合同解除，是指在合同有效成立以后，當解除的條件具備時，因當事人一方或雙方的意思表示，使合同關系自始或反向將來消滅的行為。根據我國合同法的規定，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同。同時合同法又允許當事人協商一致，按約定條件解除合同或根據法定條件解除合同。在我國現行的民事立法中，合同解除時導致合同關系終止的原因之一。因此，解除合同使合同當事人的基本民事權利，也是契約自由的應有之意。而在物業管理活動中，由于業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同，業主大會履行解聘物業管理企業的職責；并且業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

 

由此可見，作為合同當事人的單個業主或部分業主，不能直接通過自己的意思表示變更或解除物業服務合同，而只能通過業主大會來行使解除合同的權利。在此情形下, 與其他一般合同的當事人的權利相比, 物業服務合同一方當事人業主的合同解除權受到相當程度的限制, 具有明顯的特殊性。

 

(一) 業主合同解除權受到限制的原因

 

1、物業管理企業在物業管理中所提供的服務具有系統性、專業性、長期性的特點，管理方式和程序也具有特殊性，如果物業服務合同的單個或部分業主隨意解除合同，不僅不利于物業管理企業對物業的有效管理，也不利于對物業管理設施的長期維護與保養，從而不利于物業服務合同基本目的的實現。

 

2、物業管理企業根據物業服務合同所進行的管理和服務，包括對共有物業設施的維護保養，對居住環境的安全維護。這涉及到全體業主的公共利益，業主基于其對建筑物的區分所有權，已經成為公共管理中的一員。在此情況下，單個業主或部分業主行使對公共物業管理的權利必然影響到其他業主的權益。因此在物業服務合同中，業主解除物業服務合同的自由與其他一般合同當事人相比要受到一定程度的限制。

 

(二) 業主合同解除權的行使程序

 

業主的合同解除權受到一定程度的限制，并不意味著業主不能解除合同。業主行使物業服務合同解除權需要符合一定的條件，遵循嚴格的程序。根據物業管理條例的規定，業主行使物業服務合同解除權應當遵循如下程序：1、按照業主大會議事規則的規定召開業主大會或經20% 以上的業主提議，要求業主委員會召開業主大會臨時會議；2、在業主大會上，提出解除物業服務合同的建議；3、該建議經業主大會集體討論或書面征求意見, 物業管理區域內全體業主所持投票權的2/ 3 以上通過，業主大會作出解聘物業管理企業的決定；4、業主委員會代表業主與物業管理企業解除物業服務合同。可見，物業服務合同的解除應遵循比一般合同解除更為嚴格的程序業主的物業合同解除權受到相當范圍的限制，這是物業服務合同解除的獨特之處。

 

四、結語

 

在建筑物區分所有的背景下，業主既享有對建筑物專有部分的專有權，又享有對建筑物共有部分的共有權，以及管理共同事務的成員權。業主通過與物業管理企業簽訂物業服務合同實現對物業項目的管理，在目前我國尚無關于建筑物區分所有權立法的情況下，物業服務合同是對建筑物區分所有權和物業的歸屬、變動、使用、限制和管理進行規范的主要依據。因此研究物業服務合同，分析其內在獨特性，更充分發揮物業服務合同的作用或許能夠對物業管理的理論與實踐提供一些有益的參考。