一、物業(yè)服務(wù)合同中滯納金約定泛濫

 

我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房制度改革后，商品房小區(qū)大量出現(xiàn)，隨之產(chǎn)生了小區(qū)物業(yè)管理這一新事物。由于物業(yè)公司屬于第三方主體，在物業(yè)服務(wù)相關(guān)規(guī)定比較滯后時(shí)，不斷出現(xiàn)各種物業(yè)糾紛，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，特別是欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的糾紛，本地大約占40%左右，大量案件進(jìn)入司法領(lǐng)域。房地產(chǎn)開發(fā)商提供的前期物業(yè)服務(wù)合同或者業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，往往在合同中約定有逾期給付物業(yè)服務(wù)費(fèi)需要承擔(dān)每天應(yīng)交納管理費(fèi)用的0.5%滯納金的條款。經(jīng)常有類似"欠交20元物業(yè)費(fèi)需交30元"的新聞報(bào)道。可以說，滯納金約定處于一種泛濫狀態(tài)。物業(yè)公司起訴時(shí)不僅要求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，還要求給付滯納金，加大了案件處理的復(fù)雜程度，有必要對(duì)此加以研究。

 

二、物業(yè)服務(wù)合同中滯納金的屬性

 

滯納金是行政強(qiáng)制執(zhí)行中執(zhí)行罰的一種類型，是指行政強(qiáng)制執(zhí)行機(jī)關(guān)對(duì)不履行交納義務(wù)的相對(duì)人從逾期之日起按應(yīng)交款的一定數(shù)額比例，持續(xù)不斷地加收金錢，以迫使其履行義務(wù)。典型的如稅收征收管理法第三十二條"納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款的，扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定期限解繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除責(zé)令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。"在行政處罰法第五十一條表述為"到期不繳納罰款的，每日按罰款數(shù)額的百分之三加處罰款"。換言之滯納金作為一種行政強(qiáng)制行為，發(fā)生在雙方法律地位不平等、國(guó)家行使公共權(quán)力的過程中，個(gè)人和其他團(tuán)體都無權(quán)設(shè)立。且滯納金及其數(shù)額必須由法律法規(guī)明文做出規(guī)定，其征收是由國(guó)家強(qiáng)制力保障。

 

事實(shí)上在一些公用事業(yè)領(lǐng)域，也經(jīng)常會(huì)有"滯納金"的發(fā)生，如城市燃?xì)狻⒐┧⒐╇姟⒂芯€電視等。滯納金在民事領(lǐng)域中的頻頻露面，是因?yàn)樵谟?jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下公用事業(yè)具有行政管理職能，按照公權(quán)力行使征收遲延履行義務(wù)一方的滯納金。改革開放以后，我國(guó)的公用事業(yè)不再具有行政管理的職能，行政管理者的角色轉(zhuǎn)變?yōu)楹贤囊环街黧w。然而僅少數(shù)單位依法修改了相關(guān)的規(guī)定，廢除了"滯納金"制度，大多數(shù)公用事業(yè)單位還是保留了"滯納金"制度，而物業(yè)公司基本照搬舊合同范本，這是當(dāng)今滯納金泛濫的重要原因。

 

顯然物業(yè)服務(wù)合同是平等主體之間簽訂的合同，應(yīng)當(dāng)受民事法律調(diào)整，所以合同里的滯納金實(shí)際上是合同法規(guī)定的遲延履行違約金，事實(shí)上在各地出臺(tái)的物業(yè)服務(wù)合同范本已經(jīng)取消滯納金字樣，代之以違約金。國(guó)家機(jī)關(guān)已經(jīng)對(duì)公用事業(yè)中的"滯納金"逐步否定，如原建設(shè)部關(guān)于對(duì)自來水水費(fèi)滯納金有關(guān)問題的復(fù)函中明確表示"城市供水企業(yè)在具體執(zhí)行中，可按《中華人民共和國(guó)合同法》、《城市供水條例》的有關(guān)規(guī)定，通過與用戶協(xié)商，在供水合同中約定逾期付款的違約金標(biāo)準(zhǔn)；沒有約定的，按照最高人民法院的有關(guān)司法解釋，可參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量逾期付款違約金。"

 

三、物業(yè)服務(wù)合同中滯納金的處理

 

如上文所述，既然物業(yè)服務(wù)合同的"滯納金"本質(zhì)是"違約金"，所以如果在物業(yè)服務(wù)合同中雙方既有違約金條款又有滯納金條款，則應(yīng)該認(rèn)定滯納金條款則因不符合法律規(guī)定，確認(rèn)為無效，直接適用違約金條款。

 

對(duì)違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，《合同法》第一百一十四條第一款規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定，約定的違約金低于所造成損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

 

至于物業(yè)費(fèi)逾期付款違約金的標(biāo)準(zhǔn)問題，我國(guó)《合同法》確定的是由當(dāng)事人約定的原則，但同時(shí)對(duì)違約金條款予以干涉，目的就是使違約金以賠償為主，兼具一定的懲罰性，所以標(biāo)準(zhǔn)問題的實(shí)質(zhì)是考察約定違約金高或低。如何判斷高或低，則需要和損失進(jìn)行比較。此處的損失應(yīng)理解為財(cái)產(chǎn)的消極減少，就是應(yīng)增加的沒有增加，根據(jù)最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問題的司法解釋，通常將其解釋為同期銀行貸款利率計(jì)算的推定資金利息損失。綜上，對(duì)于物業(yè)費(fèi)逾期付款違約金的標(biāo)準(zhǔn)，合同中有約定的從其約定，如果出現(xiàn)"天價(jià)"違約金或者過低的違約金時(shí)，法院可以釋明后，由當(dāng)事人決定是否通過法律手段請(qǐng)求調(diào)整。例如：業(yè)主某甲拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)1000元，超過約定交費(fèi)期間1年，物業(yè)公司要求每日加收0.5%的滯納金為360*1000*0.005=1800元，而同期（以2012年為例）銀行貸款利率6.31%計(jì)算為62元，兩者相差數(shù)十倍，當(dāng)然可以判斷為"過高"，根據(jù)合同法解釋二的規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金不超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為不"過分高于造成的損失"，法院可以支持，即物業(yè)公司可以在此基礎(chǔ)上上浮30%，法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決，超過部分不予支持。

 

總之，拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)問題產(chǎn)生的原因很多，包括開發(fā)商遺留問題、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題、鄰里關(guān)系問題及業(yè)主自身的問題等，解決物業(yè)服務(wù)費(fèi)拖欠問題僅依靠收取違約金的方式無法解決，而應(yīng)從原因入手尋找正確合理的途徑，消除業(yè)主選擇拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為一種手段的環(huán)境，諸如加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠信建設(shè)、加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)的自身建設(shè)，落實(shí)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)努力提高服務(wù)質(zhì)量才是治本之策。