我國(guó)物權(quán)法已經(jīng)實(shí)施，但物權(quán)變動(dòng)的登記效力與合同效力的相互關(guān)系始終是物權(quán)法中的一個(gè)重要問(wèn)題。當(dāng)事人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立是否必然就發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)呢？

 

原告葉某與被告王某民間借貸糾紛一案，訴訟過(guò)程中甲法院依據(jù)原告的申請(qǐng)于2012年5月7日依法查封了在房屋管理部門(mén)登記在被告王某名下的別墅一套。2012年5月9日，案外人朱某在乙法院起訴了本案被告王某，隨后乙法院作出生效判決，判決案外人朱某與被告王某雙方于2006年5月20日簽訂的委托房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效。該判決發(fā)生法律效力后，案外人朱某依據(jù)乙法院的生效判決請(qǐng)求甲法院解除對(duì)涉案房屋的查封。

 

對(duì)于該案件，有兩種意見(jiàn)：

 

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，盡管該涉案房屋在房屋管理部門(mén)登記的所有權(quán)人為本案被告王某，但案外人朱某因系外地人不方便辦理房屋貸款手續(xù)，才委托王某與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。且朱某與王某雙方為明確責(zé)任，于2006年5月20日簽訂《協(xié)議書(shū)》一份，約定朱某以王某的名義買(mǎi)房，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人是朱某，且約定買(mǎi)房的所有支出均由朱某負(fù)責(zé)。朱某與王某之間應(yīng)當(dāng)是委托買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，且乙法院已經(jīng)通過(guò)判決確認(rèn)了該委托買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效，那么朱某與王某就應(yīng)該繼續(xù)履行合同，雖然雙方未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，但根據(jù)合同約定案外人朱某應(yīng)當(dāng)是該房屋的實(shí)際所有人，故而甲法院應(yīng)當(dāng)解除查封。

 

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，雖然乙法院通過(guò)判決確認(rèn)朱某與王某簽訂的委托買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效，但合同有效并不能必然引起物權(quán)的變動(dòng)。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定："不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。"從該法條可看出，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)應(yīng)以登記為準(zhǔn)，當(dāng)事人雖然訂立了合法有效的買(mǎi)賣(mài)房屋合同，但只有依法辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記后，才發(fā)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律后果；不經(jīng)登記，法律不認(rèn)為發(fā)生了房屋所有權(quán)的變動(dòng)。本案中因涉案房屋仍登記在王某名下，故該房屋的所有權(quán)人仍為王某，甲法院不應(yīng)解除查封。

 

筆者贊同第二種意見(jiàn)，理由如下：首先，我們來(lái)區(qū)分合同效力和物權(quán)效力之間的差異。物權(quán)變動(dòng)是指物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的關(guān)鍵點(diǎn)是登記，即判斷不動(dòng)產(chǎn)的歸屬是看登記。物權(quán)變動(dòng)的原因行為是屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇，其成立、生效等問(wèn)題均依債權(quán)法的規(guī)定處理，而登記只可能影響當(dāng)事人物權(quán)變動(dòng)的效果或者影響其權(quán)利對(duì)于第三人的效力。我國(guó)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定："當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。"這就說(shuō)明以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的基礎(chǔ)關(guān)系主要是合同。而合同是屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇，其成立以及生效應(yīng)該根據(jù)合同法來(lái)判斷。合同只是當(dāng)事人之間的一種合意，產(chǎn)生的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不必然與登記聯(lián)系在一起。也就是說(shuō)，物權(quán)變動(dòng)的合同與物權(quán)變動(dòng)本身是兩個(gè)法律問(wèn)題。登記并不是針對(duì)合同行為的，它是針對(duì)民事權(quán)利的變動(dòng)而設(shè)定的，與物權(quán)的變動(dòng)聯(lián)系在一起，是一種物權(quán)變動(dòng)的公示方法。如果當(dāng)事人之間僅就物權(quán)的變動(dòng)達(dá)成合意，而沒(méi)有辦理登記手續(xù)，合同仍然有效。正如本案朱某與王某訂立了房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后，合同就已經(jīng)生效，但沒(méi)有辦理登記手續(xù)，房屋所有權(quán)就不能發(fā)生轉(zhuǎn)移。其次，我國(guó)《物權(quán)法》第十四條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記薄時(shí)發(fā)生效力。此條針對(duì)的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律后果，這說(shuō)明登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示方法，它反映了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的排他性和正當(dāng)性要求，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的形式要件。沒(méi)有登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，是不完善的物權(quán)。同時(shí)根據(jù)《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，必須以登記為必要條件，而不能認(rèn)為合同生效就自然發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)。登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)生效的形式要件，并不是債權(quán)合同生效的形式要件。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記的效力如何，不影響雙方當(dāng)事人達(dá)成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)合同的效力。合同的生效能夠產(chǎn)生債權(quán)法上的效果，但不一定能發(fā)生物權(quán)法的效果。要發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，還必須進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)登記。在司法實(shí)踐中，合同生效而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)沒(méi)有變動(dòng)的案例很多，此時(shí)權(quán)利人只享有請(qǐng)求交付的權(quán)利，而不能取得對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的支配權(quán)。最后，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定物權(quán)變動(dòng)的要點(diǎn)有二：一是基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)須以債權(quán)行為的有效為前提；二是登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。簡(jiǎn)言之，有效的債權(quán)（合同）行為是物權(quán)變動(dòng)的前提和原因，而登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的表現(xiàn)形式。具體到本案，朱某與王某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同雖然經(jīng)乙法院確認(rèn)為有效的合同，但合同僅是轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的意思表示，而不動(dòng)產(chǎn)登記則是轉(zhuǎn)移物權(quán)意思表示的形式，只有二者結(jié)合才完成了物權(quán)行為。綜上，合同效力與物權(quán)效力是兩個(gè)應(yīng)當(dāng)區(qū)分的概念。合同有效并不必然產(chǎn)生物權(quán)的變動(dòng)。