我國物權(quán)法已經(jīng)實施，但物權(quán)變動的登記效力與合同效力的相互關(guān)系始終是物權(quán)法中的一個重要問題。當事人之間的房屋買賣合同成立是否必然就發(fā)生物權(quán)的變動呢？

 

原告葉某與被告王某民間借貸糾紛一案，訴訟過程中甲法院依據(jù)原告的申請于2012年5月7日依法查封了在房屋管理部門登記在被告王某名下的別墅一套。2012年5月9日，案外人朱某在乙法院起訴了本案被告王某，隨后乙法院作出生效判決，判決案外人朱某與被告王某雙方于2006年5月20日簽訂的委托房屋買賣協(xié)議有效。該判決發(fā)生法律效力后，案外人朱某依據(jù)乙法院的生效判決請求甲法院解除對涉案房屋的查封。

 

對于該案件，有兩種意見：

 

第一種意見認為，盡管該涉案房屋在房屋管理部門登記的所有權(quán)人為本案被告王某，但案外人朱某因系外地人不方便辦理房屋貸款手續(xù)，才委托王某與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同。且朱某與王某雙方為明確責任，于2006年5月20日簽訂《協(xié)議書》一份，約定朱某以王某的名義買房，實際產(chǎn)權(quán)人是朱某，且約定買房的所有支出均由朱某負責。朱某與王某之間應(yīng)當是委托買賣關(guān)系，且乙法院已經(jīng)通過判決確認了該委托買賣協(xié)議有效，那么朱某與王某就應(yīng)該繼續(xù)履行合同，雖然雙方未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但根據(jù)合同約定案外人朱某應(yīng)當是該房屋的實際所有人，故而甲法院應(yīng)當解除查封。

 

第二種意見認為，雖然乙法院通過判決確認朱某與王某簽訂的委托買賣協(xié)議有效，但合同有效并不能必然引起物權(quán)的變動。《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”從該法條可看出，不動產(chǎn)物權(quán)的變動應(yīng)以登記為準，當事人雖然訂立了合法有效的買賣房屋合同，但只有依法辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記后，才發(fā)生房屋所有權(quán)變動的法律后果；不經(jīng)登記，法律不認為發(fā)生了房屋所有權(quán)的變動。本案中因涉案房屋仍登記在王某名下，故該房屋的所有權(quán)人仍為王某，甲法院不應(yīng)解除查封。

 

筆者贊同第二種意見，理由如下：首先，我們來區(qū)分合同效力和物權(quán)效力之間的差異。物權(quán)變動是指物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅。不動產(chǎn)物權(quán)變動的關(guān)鍵點是登記，即判斷不動產(chǎn)的歸屬是看登記。物權(quán)變動的原因行為是屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇，其成立、生效等問題均依債權(quán)法的規(guī)定處理，而登記只可能影響當事人物權(quán)變動的效果或者影響其權(quán)利對于第三人的效力。我國《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”這就說明以發(fā)生物權(quán)變動為目的的基礎(chǔ)關(guān)系主要是合同。而合同是屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇，其成立以及生效應(yīng)該根據(jù)合同法來判斷。合同只是當事人之間的一種合意，產(chǎn)生的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不必然與登記聯(lián)系在一起。也就是說，物權(quán)變動的合同與物權(quán)變動本身是兩個法律問題。登記并不是針對合同行為的，它是針對民事權(quán)利的變動而設(shè)定的，與物權(quán)的變動聯(lián)系在一起，是一種物權(quán)變動的公示方法。如果當事人之間僅就物權(quán)的變動達成合意，而沒有辦理登記手續(xù)，合同仍然有效。正如本案朱某與王某訂立了房屋買賣合同之后，合同就已經(jīng)生效，但沒有辦理登記手續(xù)，房屋所有權(quán)就不能發(fā)生轉(zhuǎn)移。其次，我國《物權(quán)法》第十四條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記薄時發(fā)生效力。此條針對的是不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律后果，這說明登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的法定公示方法，它反映了不動產(chǎn)物權(quán)的排他性和正當性要求，是不動產(chǎn)物權(quán)的形式要件。沒有登記的不動產(chǎn)物權(quán)，是不完善的物權(quán)。同時根據(jù)《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的變動，必須以登記為必要條件，而不能認為合同生效就自然發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)的變動。登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動生效的形式要件，并不是債權(quán)合同生效的形式要件。不動產(chǎn)物權(quán)變動登記的效力如何，不影響雙方當事人達成的不動產(chǎn)物權(quán)變動合同的效力。合同的生效能夠產(chǎn)生債權(quán)法上的效果，但不一定能發(fā)生物權(quán)法的效果。要發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)的變動，還必須進行不動產(chǎn)物權(quán)的變動登記。在司法實踐中，合同生效而不動產(chǎn)物權(quán)沒有變動的案例很多，此時權(quán)利人只享有請求交付的權(quán)利，而不能取得對不動產(chǎn)的支配權(quán)。最后，根據(jù)我國法律規(guī)定物權(quán)變動的要點有二：一是基于法律行為的物權(quán)變動須以債權(quán)行為的有效為前提；二是登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件。簡言之，有效的債權(quán)（合同）行為是物權(quán)變動的前提和原因，而登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的表現(xiàn)形式。具體到本案，朱某與王某簽訂的房屋買賣合同雖然經(jīng)乙法院確認為有效的合同，但合同僅是轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)物權(quán)的意思表示，而不動產(chǎn)登記則是轉(zhuǎn)移物權(quán)意思表示的形式，只有二者結(jié)合才完成了物權(quán)行為。綜上，合同效力與物權(quán)效力是兩個應(yīng)當區(qū)分的概念。合同有效并不必然產(chǎn)生物權(quán)的變動。