2010年6月，馬某等人與江蘇某房地產開發商簽訂了合同編號為52#-2-401的《商品房買賣合同》，合同約定：出賣人應當在商品房交付后90日內，辦理《房地產權證》。如買受人不能在規定期限內取得房地產權證書，從逾期之日起，出賣人應每天按買受人所交購房金額的萬分之一向買受人支付違約金。2011年8月9日，馬某等業主與該房地產開發商辦理了房屋交接手續。同年11月4日，該開發商在申請辦理產權登記時，被告知應完成相關稅收清算后才可辦理房屋權屬登記。2012年4月10日，有關部門才將相關完稅清算通知送達該房屋開發商。4月15日，住建局房管處受理了產權登記。馬某等人沒有如期拿到房地產權證。

 

對于本案如何處理，有兩種不同意見：

 

第一種意見認為：《合同法》第117條規定：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人延遲履行后發生不可抗力的，不能免除責任。”該條表明，在無過錯責任下，不可抗力可作為法定的免責事由。由于政府部門行政行為導致逾期辦證應屬于不可抗力。因此，開發商不承擔違約責任。

 

第二種意見認為：《合同法》第121條規定：“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三方之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定解決。”根據合同的相對性，本案中逾期辦證的違約責任應由房地產開發商承擔。

 

筆者傾向第一種意見。本案中的行政行為構成了合同法上的不可抗力，出賣人不應承當違約責任。

 

根據《合同法》第117條，所謂不可抗力，是指不能預見，不能避免并不能克服的客觀情況。通常，不可抗力包括以下幾種情形：自然災害、政府行為、戰爭等等。由于行政行為具有強制性，行政主體在實施行政行為時無征得行政相對方的同意，行政相對方如拒絕履行行政命令或者行政措施，行政主體可以依法強制履行或向法院申請強制執行。開發商作為行政相對方，對于行政主體實施的非稅清算行為，只能服從并執行。本案中，相關政府部門要求開發商非稅清算是在房屋買賣合同簽訂之后發生的，顯然具有不可預見性，行政機關的非稅清算手續何時能夠完成更不是開發商能夠左右的。開發商和業主簽訂了合同之后，按照合同約定在規定期限內向產權登記機關報送了完備的房屋初始登記材料，積極進行了非稅清算，其主觀上不存在疏忽或者過失。因此，行政部門的非稅清算行為構成了合同法上的不可抗力，開發商不應承擔違約責任。

 

同時，根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條第1款規定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿前未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。”該條規定“由于出賣人的原因”導致逾期辦理產權證的，出賣人應當承擔違約責任，即出賣人主觀上存在過錯是其承擔法律責任的基礎，如果因第三人或者不可抗力造成的延誤，出賣人不承擔違約責任。由于本案的行政行為構成了合同法上的不可抗力，出賣人不應承擔違約責任。馬某等業主可向相關政府行政部門追究拖延履行行為所造成的損失。