隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房體制改革的深入， 物業(yè)管理迅速發(fā)展壯大。物業(yè)管理合同在規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)揮了重要作用， 是物業(yè)服務(wù)管理法律關(guān)系產(chǎn)生的依據(jù)。與一般的合同相比，物業(yè)服務(wù)合同在性質(zhì)、主體、合同的解除方面具有明顯的特殊性。物業(yè)服務(wù)合同， 也稱物業(yè)管理合同，是指物業(yè)管理人提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主或業(yè)主大會(huì)支付物業(yè)管理費(fèi)的合同。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，物業(yè)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的法律關(guān)系是最重要的法律關(guān)系，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)法律關(guān)系，其他各種法律關(guān)系都是圍繞該兩者的關(guān)系構(gòu)建的。而物業(yè)服務(wù)合同作為規(guī)范物業(yè)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議， 是確定這種基礎(chǔ)法律關(guān)系的重要依據(jù)。由于建筑物區(qū)分所有權(quán)理論是現(xiàn)代物業(yè)管理活動(dòng)的基本原理，但迄今為止我國尚未進(jìn)行建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法這使物業(yè)服務(wù)合同缺乏有力的理論支撐；又由于物業(yè)管理具有管理方式專業(yè)性、規(guī)范化、社會(huì)性、多樣性以及市場(chǎng)化等多種特征， 物業(yè)服務(wù)合同，作為規(guī)范物業(yè)管理法律關(guān)系的基礎(chǔ)和主要依據(jù)，與一般合同相比，具有顯著的特殊性。

 

一、合同性質(zhì)的特殊性

 

物業(yè)服務(wù)合同在法律屬性上屬于民事合同， 在我國合同法中沒有此種合同的名稱， 因此是無名合同的一種。它不僅具有一般民事合同的共同特點(diǎn)， 如平等性、當(dāng)事人意思自治、具有對(duì)價(jià)關(guān)系等，同時(shí)基于物業(yè)管理的特殊性, 物業(yè)服務(wù)合同具有自己的特點(diǎn)。

 

(一) 物業(yè)服務(wù)合同獨(dú)立于委托合同

 

當(dāng)前, 許多學(xué)者認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同屬于委托合同。其基本理由是物業(yè)服務(wù)合同符合委托合同的一般特征；但這種觀點(diǎn)沒有注意到物業(yè)服務(wù)合同在諸多方面的特殊性。從本質(zhì)上說，物業(yè)服務(wù)合同是反映區(qū)分所有建筑物的管理的一種特殊的混合型合同。認(rèn)定某一契約究竟屬于法定契約類型，其主要目的乃在于確定任意規(guī)定或強(qiáng)行規(guī)定的適用。從而在處理契約的問題時(shí)，首先須考慮的是，此項(xiàng)契約是否為典型契約、何種典型契約？在合同法的有名契約中，唯有委托合同與物業(yè)服務(wù)合同最相類似。但與委托合同相比，兩者存在實(shí)質(zhì)的差別, 主要表現(xiàn)在：1、委托合同的訂立以雙方當(dāng)事人相互信任為基礎(chǔ)，在委托合同中，委托人應(yīng)當(dāng)親自處理委托事務(wù)，只有經(jīng)委托人同意或在緊急情況下受托人才可以轉(zhuǎn)委托；而物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)管理企業(yè)可以將某些專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)而無須取得業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的同意。這種情形打破了一般民事委托合同的限制，與建立在信任基礎(chǔ)上的委托合同有著根本區(qū)別。2、法律后果的歸屬不同。委托合同的受托人在委托合同范圍內(nèi)所致的法律后果，一般歸屬于委托人，由委托人承擔(dān)責(zé)任，其例外情況只有：(1) 如果委托合同是有償?shù)模挥幸蚴芡腥说倪^錯(cuò)給委托人造成損失時(shí)，委托人才可以要求賠償；(2) 如果委托合同是無償?shù)模挥幸蚴芡腥说墓室饣蛑卮筮^失給委托人造成損失的，委托人才可以要求賠償。而物業(yè)服務(wù)合同則不同，不管物業(yè)管理企業(yè)有無過錯(cuò)，只要其沒有按合同提供物業(yè)管理服務(wù)或提供的物業(yè)管理服務(wù)不符合合同所要求的質(zhì)量或標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。3、處理事務(wù)的自主權(quán)不同。合同法第三百九十九條規(guī)定：受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。這表明了受托人的忠實(shí)義務(wù)，因此受托人處理委托事務(wù)的自主權(quán)受到委托人的約束：而物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理服務(wù)并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的指示處理的，物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)合同約定的范圍，獨(dú)立自主地開展物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)開展的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，只有監(jiān)督權(quán)，而沒有干涉、指揮權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)沒有服從業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)指示的忠實(shí)義務(wù)。除此之外，物業(yè)服務(wù)合同與委托合同在合同形式、是否有償?shù)确矫嬉泊嬖诓顒e。從以上分析得以明顯看出，物業(yè)服務(wù)合同與委托合同存在著根本區(qū)別。

 

(二) 物業(yè)服務(wù)合同是混合契約

 

分析無名合同，并不僅在于其與有名合同的區(qū)分，而在于通過這種比較，發(fā)現(xiàn)該無名合同的獨(dú)特特征從而判斷該無名合同的法律性質(zhì)。民法系以給付義務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，而設(shè)各種契約類型。具體到物業(yè)服務(wù)合同所設(shè)定的主要義務(wù)，從物業(yè)管理者的角度而言，一般包括兩個(gè)方面：1、物的管理，指對(duì)建筑物、基地及附屬設(shè)施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理，原則上僅限于建筑物的共有部分。2、人的管理，指對(duì)區(qū)分所有人群居生活關(guān)系所為之社區(qū)管理，其對(duì)象不以居住于建筑物上的所有人為限，凡出入?yún)^(qū)分建筑物之人的行為，均應(yīng)納入。內(nèi)容包括對(duì)建筑物不當(dāng)毀損行為的管理， 對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為的管理及對(duì)生活妨害行為的管理。從物業(yè)管理關(guān)系的主要給付對(duì)象來看，物業(yè)管理團(tuán)體提供的服務(wù)既有對(duì)物業(yè)共有部分的管理又有對(duì)公有設(shè)施的維修、保養(yǎng)；既有有關(guān)機(jī)械設(shè)施的購買、更換；又有對(duì)居住環(huán)境的安全維護(hù)，以及根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，代收水、電、氣、熱、通訊、有線電視費(fèi)用。其涉及到若干有名合同和無名合同的內(nèi)容, 包括委托合同、保管合同、雇傭合同、租賃合同、承攬合同等等, 業(yè)主則只負(fù)有給付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。

 

由此可見, 物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)既不是合同法中規(guī)定的有名合同, 也不是一般的所謂的無名合同, 而是一種類型結(jié)合合同，屬于混合契約之一種。即一方當(dāng)事人所負(fù)的數(shù)個(gè)給付義務(wù)屬于不同契約類型，彼此間居于同值的地位，而他方當(dāng)事人僅負(fù)單一的對(duì)待給付( 有償契約)，或不負(fù)任何對(duì)待給付。上述物業(yè)服務(wù)合同正符合類型結(jié)合合同的特征。

 

二、合同主體的特殊性

 

合同的主體是指參加合同法律關(guān)系享受合同權(quán)利和承擔(dān)合同義務(wù)的人。一般合同的主體都很明確。合同雙方中享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的自然人、法人或其他組織都是合同的主體。而物業(yè)服務(wù)合同的訂立涉及業(yè)主，業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)多方主體。但我國現(xiàn)行的物業(yè)管理?xiàng)l例和其他法律法規(guī)并未明確物業(yè)大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)和地位，卻規(guī)定了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。因此業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)能否成為物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，一直存在爭(zhēng)議。這使得物業(yè)服務(wù)合同的主體問題非常復(fù)雜。

 

1、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理法律關(guān)系中最重要的主體。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，他們以自己的名義獨(dú)立參與民事法律關(guān)系享有權(quán)利，履行義務(wù)并依法承擔(dān)法律責(zé)任。因此，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)服務(wù)合同的主體是毫無爭(zhēng)議的。

 

2、業(yè)主大會(huì)。我國物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)業(yè)主大會(huì)主體資格的規(guī)定非常矛盾，一方面沒有明確界定業(yè)主大會(huì)的民事主體地位，另一方面卻又規(guī)定了業(yè)主大會(huì)履行相當(dāng)于具有獨(dú)立主體資格的組織所履行的職責(zé)。如物業(yè)管理?xiàng)l例第11 條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。從實(shí)踐來看，為了更好地組織全體業(yè)主，行使業(yè)主權(quán)利，改變業(yè)主在物業(yè)管理中的弱勢(shì)地位，我國物業(yè)管理立法應(yīng)就業(yè)主大會(huì)的民事主體地位做出明確規(guī)定。業(yè)主大會(huì)雖不具有法人資格，但可以一個(gè)社團(tuán)組織的資格享有在物業(yè)管理活動(dòng)中的民事權(quán)利能力。這樣有利于保護(hù)業(yè)主利益，便于業(yè)主內(nèi)部關(guān)系的調(diào)控。

 

3、業(yè)主委員會(huì)。從我國物業(yè)管理立法來看，業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)，是否為法人機(jī)構(gòu)，是否為具有民事權(quán)利能力和行為能力的非法人組織，是否具有一般民事訴訟主體資格，都未做出明確規(guī)定。我國法律未賦予業(yè)主委員會(huì)法律意義上的組織形式。但事實(shí)上業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)了具有主體資格的組織才可以承擔(dān)的職責(zé)。物業(yè)管理?xiàng)l例第15 條規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)履行的職責(zé)，包括代表業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。實(shí)踐中業(yè)主委員會(huì)參加者民事活動(dòng)，如果否認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的主體資格，從法律上講，業(yè)主委員會(huì)參加的民事活動(dòng)是無效的，這事實(shí)上剝奪了業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利，從而影響到業(yè)主合法權(quán)利的實(shí)現(xiàn)；而且在發(fā)生物業(yè)服務(wù)合同糾風(fēng)進(jìn)行訴訟時(shí)，也會(huì)出現(xiàn)訴訟主體缺失的問題。尤其是涉及業(yè)主公共利益的事項(xiàng)，不明確業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格許多問題。因此在現(xiàn)有法律框架內(nèi)，應(yīng)明確業(yè)主委員會(huì)在一定范圍內(nèi)一定事務(wù)上的主體資格和地位，賦予其相應(yīng)的權(quán)利。

 

由此可見，物業(yè)服務(wù)合同主體的特殊性在于法律對(duì)物業(yè)服務(wù)和合同各方的法律地位、資格和性質(zhì)的規(guī)定不明確。只有理清物業(yè)服務(wù)合同各主體的法律地位，才便于各方主體行使權(quán)利， 產(chǎn)生糾紛時(shí)尋求法律救濟(jì)，從而解決物業(yè)服務(wù)合同規(guī)范物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的種種缺失與矛盾。

 

三、合同解除的特殊性

 

合同解除，是指在合同有效成立以后，當(dāng)解除的條件具備時(shí)，因當(dāng)事人一方或雙方的意思表示，使合同關(guān)系自始或反向?qū)硐麥绲男袨椤８鶕?jù)我國合同法的規(guī)定，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。同時(shí)合同法又允許當(dāng)事人協(xié)商一致，按約定條件解除合同或根據(jù)法定條件解除合同。在我國現(xiàn)行的民事立法中，合同解除時(shí)導(dǎo)致合同關(guān)系終止的原因之一。因此，解除合同使合同當(dāng)事人的基本民事權(quán)利，也是契約自由的應(yīng)有之意。而在物業(yè)管理活動(dòng)中，由于業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主大會(huì)履行解聘物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)；并且業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

 

由此可見，作為合同當(dāng)事人的單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主，不能直接通過自己的意思表示變更或解除物業(yè)服務(wù)合同，而只能通過業(yè)主大會(huì)來行使解除合同的權(quán)利。在此情形下, 與其他一般合同的當(dāng)事人的權(quán)利相比, 物業(yè)服務(wù)合同一方當(dāng)事人業(yè)主的合同解除權(quán)受到相當(dāng)程度的限制, 具有明顯的特殊性。

 

(一) 業(yè)主合同解除權(quán)受到限制的原因

 

1、物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理中所提供的服務(wù)具有系統(tǒng)性、專業(yè)性、長(zhǎng)期性的特點(diǎn)，管理方式和程序也具有特殊性，如果物業(yè)服務(wù)合同的單個(gè)或部分業(yè)主隨意解除合同，不僅不利于物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)的有效管理，也不利于對(duì)物業(yè)管理設(shè)施的長(zhǎng)期維護(hù)與保養(yǎng)，從而不利于物業(yè)服務(wù)合同基本目的的實(shí)現(xiàn)。

 

2、物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同所進(jìn)行的管理和服務(wù)，包括對(duì)共有物業(yè)設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，對(duì)居住環(huán)境的安全維護(hù)。這涉及到全體業(yè)主的公共利益，業(yè)主基于其對(duì)建筑物的區(qū)分所有權(quán)，已經(jīng)成為公共管理中的一員。在此情況下，單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主行使對(duì)公共物業(yè)管理的權(quán)利必然影響到其他業(yè)主的權(quán)益。因此在物業(yè)服務(wù)合同中，業(yè)主解除物業(yè)服務(wù)合同的自由與其他一般合同當(dāng)事人相比要受到一定程度的限制。

 

(二) 業(yè)主合同解除權(quán)的行使程序

 

業(yè)主的合同解除權(quán)受到一定程度的限制，并不意味著業(yè)主不能解除合同。業(yè)主行使物業(yè)服務(wù)合同解除權(quán)需要符合一定的條件，遵循嚴(yán)格的程序。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，業(yè)主行使物業(yè)服務(wù)合同解除權(quán)應(yīng)當(dāng)遵循如下程序：1、按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開業(yè)主大會(huì)或經(jīng)20% 以上的業(yè)主提議，要求業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議；2、在業(yè)主大會(huì)上，提出解除物業(yè)服務(wù)合同的建議；3、該建議經(jīng)業(yè)主大會(huì)集體討論或書面征求意見, 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的2/ 3 以上通過，業(yè)主大會(huì)作出解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定；4、業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)解除物業(yè)服務(wù)合同。可見，物業(yè)服務(wù)合同的解除應(yīng)遵循比一般合同解除更為嚴(yán)格的程序業(yè)主的物業(yè)合同解除權(quán)受到相當(dāng)范圍的限制，這是物業(yè)服務(wù)合同解除的獨(dú)特之處。

 

四、結(jié)語

 

在建筑物區(qū)分所有的背景下，業(yè)主既享有對(duì)建筑物專有部分的專有權(quán)，又享有對(duì)建筑物共有部分的共有權(quán)，以及管理共同事務(wù)的成員權(quán)。業(yè)主通過與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的管理，在目前我國尚無關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)立法的情況下，物業(yè)服務(wù)合同是對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)和物業(yè)的歸屬、變動(dòng)、使用、限制和管理進(jìn)行規(guī)范的主要依據(jù)。因此研究物業(yè)服務(wù)合同，分析其內(nèi)在獨(dú)特性，更充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)合同的作用或許能夠?qū)ξ飿I(yè)管理的理論與實(shí)踐提供一些有益的參考。