泗洲商城位于泗洪縣城繁華地段，人流量非常之大。商城建立之初，主要經(jīng)營(yíng)家居、服裝等生意，泗洲商城經(jīng)營(yíng)管理有限公司承包了泗洲商城的物業(yè)。原告秦某系泗洪縣泗洲商城1067號(hào)商鋪的業(yè)主。2011年6月14日，秦某稱泗洲商城經(jīng)營(yíng)管理有限公司作為物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，在業(yè)主共有部分（即商城大門到中間通道、東西兩頭通道、外圍門市房與商城之間走廊、商城東部場(chǎng)地）非法出租攤點(diǎn)100多處，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)8年之久。其中，最高攤位年租金15萬(wàn)元，最低在3萬(wàn)元。泗洲商城經(jīng)營(yíng)管理有限公司上述行為嚴(yán)重阻礙了交通和空氣流通，尤其是燒烤攤位，不僅造成火宅隱患，也擾亂了商城的秩序。嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益。秦某以侵犯業(yè)主利益為名將泗洲商城經(jīng)營(yíng)管理有限公司作為被告訴至泗洪縣人民法院，要求法院判令被告立即清除商城內(nèi)非法出租的經(jīng)營(yíng)攤點(diǎn)并要求法院清算8年來(lái)被告在商城內(nèi)非法租賃所得。

 

在應(yīng)不應(yīng)該受理本案問(wèn)題上，存在兩種不同意見(jiàn)：

 

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。有關(guān)共有和共同管理權(quán)力的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。秦某作為泗洲商城業(yè)主之一，并不能代表其他業(yè)主對(duì)于泗洲商城經(jīng)營(yíng)管理有限公司提取訴訟。依照民事訴訟法的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于秦某的起訴，應(yīng)不予受理。

 

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。秦某提起本案的訴訟主張是，其認(rèn)為泗洲商城經(jīng)營(yíng)管理有限公司將屬于全體業(yè)主的共有部分的商城大門、通道、大堂、場(chǎng)地出租給他人經(jīng)營(yíng)，侵害了其合法權(quán)益，符合起訴條件，法院應(yīng)當(dāng)受理。

 

筆者同意第二種意見(jiàn)。

 

《物權(quán)法》第76條規(guī)定：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)定；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分站建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。”第一種觀點(diǎn)的依據(jù)是本條第（七）項(xiàng)的規(guī)定，即有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。秦某只是商城其中一個(gè)業(yè)主，并不能代表其他業(yè)主提起訴訟。

 

但是，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第7條規(guī)定：“改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第76條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的‘其他重大事項(xiàng)’。”據(jù)此，該“其他重大事項(xiàng)”并不包括向人民法院提起訴訟。

 

秦某主張的是其認(rèn)為泗洲商城經(jīng)營(yíng)管理有限公司將屬于業(yè)主共有部分的泗洲商城的大門、通道、大堂、場(chǎng)地出租給他人經(jīng)營(yíng)并侵害其合法權(quán)益。根據(jù)《物權(quán)法》第83條第二款規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。”因此，泗洲商城經(jīng)營(yíng)管理有限公司不顧規(guī)定胡亂出租攤點(diǎn)的擾民行為確實(shí)侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，秦某的起訴符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第119條規(guī)定的起訴條件，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。