《合同法》第229條規定"租賃物在租賃期間發生所有權轉移的，不影響租賃合同的效力"。最高院《民通意見》第119條規定，"私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續有效"。法理學將上述法律規定稱之為"買賣不破租賃"原則。該原則有利于保護承租人的合法權益，有利于維護市場經濟及人民生活秩序的穩定。然而，在適用該原則的過程中由于見解不一，導致法院判決結果的差異。本文以一則案件為例，從合同解除的視角，剖析買賣對房屋租賃合同的影響。

 

一、基本案情

 

2001年10月30日，甲、乙雙方簽訂房屋租賃協議一份，約定由甲將營業用房一套出租給乙，租期1年，即從2001年10月30日起到2002年10月30日止，約定租金每年1000元。后雙方按約履行協議，期限屆滿后，雙方未續簽租賃協議，乙繼續租用上述房屋，租金交納至2007年10月30日，之后乙不再繳納租金。2009年4月13日，甲致函給乙妻，告知其若在規定期限內未登記預訂房屋，則視為其放棄購買其租賃房屋的權利，乙可以公開對外發售。乙妻在回執上簽收并注明"本人不準備購買"。2009年9月17日，甲與丙簽訂房屋銷售協議一份，將該營業用房出售給丙，并于2010年1月26日過戶至丙名下。2010年及2012年，甲先后兩次以房屋遷讓為由起訴乙夫婦，要求乙夫婦遷出上述訟爭房屋，后分別撤回了訴訟。2013年1月，甲再次起訴乙，要求與乙解除租賃合同關系并要求乙向其繳納欠交的2008年至2011年的房屋租金4000元。庭審后，甲撤回了要求乙給付2008年至2011年的房屋租金4000元的訴訟請求。

 

二、法院判決及其理由

 

法院認為，被告乙在與原告甲于2001年10月30日簽訂的房屋租賃協議租期屆滿后，雙方雖未續簽書面合同，但被告乙仍然按照原合同使用房屋和交納租金，原告甲亦未提出異議，雙方都以各自行為表示繼續履行原租賃協議，故原、被告乙之間形成了事實上的不定期租賃合同關系。自2007年10月30日之后被告乙雖繼續占有、使用該房屋卻不再向原告甲繳納租金，根據法律規定，承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，原告甲曾為此向法院起訴，要求被告乙遷讓出上述租賃房，對此原告甲以自己的實際行為終止了雙方的租賃關系，故原告甲現主張要求與被告乙解除租賃合同關系的訴訟請求依法應予支持。庭審后，原告甲撤回了要求被告乙給付2008年至2011年的房屋租金4000元的訴訟請求，并不違反法律規定，依法予以準許。據此，依法判決原告甲與被告乙之間的房屋租賃關系予以解除。乙不服原審判決上訴，后又撤回上訴。

 

三、本案中的法律問題及剖析

 

結合本案中的事實，以合同解除角度看，根據時間節點總結如下法律問題：第一，甲、乙間在2002年約定租賃期限到期后至2007年10月30日最后交房租日期止，產生何種法律關系。第二，甲、乙間在2007年10月30日至2009年9月17日甲、丙簽訂買房協議前，產生何種法律關系。第三，2009年9月17日甲、丙簽訂買房協議后至2010年1月26日產權過戶前，甲、乙、丙之間產生何種法律關系。第四，2010年1月26日產權過戶后，甲、乙、丙間為何種法律關系。

 

對于問題一，筆者贊同上述判決的意見，根據《合同法》第二百三十六條的規定，原、被告乙之間形成了事實上的不定期租賃合同關系。

 

對于問題二，甲乙雙方依然是不定期租賃合同關系。因乙未及時繳納房租，甲享有解除不定期租賃合同的權利，及向乙主張租金的追償權。因甲未主張合同解除，所以合同延續。

 

對于問題三，由于之前乙妻子放棄了優先購買權，甲、丙簽訂房屋買賣合同后，買賣合同有效。但房屋所有權轉移標志為產權過戶登記，因此時尚未辦理過戶手續，甲、乙間依然是不定期租賃合同關系，甲享有合同解除權及租金追償權。

 

對于問題四，由于房屋產權已經過戶到丙名下，基于買賣不破租賃原則，甲、乙間的權利義務關系轉移到丙、乙之間，丙為新的房東，原不定期租賃合同在丙、乙間繼續有效。此時，甲享有向乙追償之前租金的權利，丙享有收取之后租金、解除合同并請求交付房屋的權利。由于甲已經不是房屋的所有人，甲的租賃合同權利義務轉移至丙，所以甲不再享有向乙主張房屋交付及新房租收取的權利。同時，因合同主體身份轉移，所以甲也無權再主張合同解除。

 

綜上，筆者認為，在本案的審理中，甲、乙雙方租賃合同不復存在，甲主張解除合同的主體不適格。甲可以放棄2008年到2010年產權過戶前租金收取的權利，但從2010年產權過戶時起至起訴期間甲不再享有租金收取的權利，所以也就無所謂放棄。本案應該判決駁回甲的訴訟請求。