2005年8月，惠民超市與育賢置業(yè)公司簽訂協(xié)議書一份，約定：惠民超市租用育賢置業(yè)公司房屋16300平方米，租期16年，惠民超市對(duì)所承租的房屋可以轉(zhuǎn)租。2009年4月，惠民超市與周某簽訂房屋租賃協(xié)議，約定將所租房屋中的690平方米轉(zhuǎn)租給周某，租賃期為12年。周某租得房屋后開(kāi)設(shè)個(gè)體美味餐廳，并按照合同約定向惠民超市支付至2010年8月22日的租金。2010年4月，美味餐廳、憶苦咖啡館、育賢置業(yè)公司簽訂美味餐廳轉(zhuǎn)讓租賃經(jīng)營(yíng)協(xié)議（以下簡(jiǎn)稱四方協(xié)議），稱：育賢置業(yè)公司擁有美味餐廳現(xiàn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的產(chǎn)權(quán)、惠民超市為第一租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)人，美味餐廳為第二租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)人，現(xiàn)美味餐廳在征得育賢置業(yè)公司、惠民超市全部同意后，簽訂本協(xié)議，由憶苦咖啡館承接美味餐廳現(xiàn)所有經(jīng)營(yíng)區(qū)域經(jīng)營(yíng)等。但惠民超市未在該協(xié)議上簽章。后，憶苦咖啡館實(shí)際取得美味餐廳原經(jīng)營(yíng)的區(qū)域，并投入使用。周某自在四方協(xié)議上簽名之后，就未向惠民超市交納過(guò)租金。周某也收到惠民超市退回的租房保證金，并確認(rèn)其與惠民超市簽訂的房屋租賃協(xié)議，已于2010年8月23日解除。此后，惠民超市一直催促憶苦咖啡館與其簽訂租賃合同，并向憶苦咖啡館出具聯(lián)系函，稱：憶苦咖啡館、育賢置業(yè)公司及美味餐廳所簽訂的三方協(xié)議對(duì)惠民超市不產(chǎn)生法律約束力，要求憶苦咖啡館在十天內(nèi)與惠民公司進(jìn)一步洽談簽訂房屋租賃協(xié)議；如憶苦咖啡館與惠民超市仍不能達(dá)成一致而簽訂房屋租賃協(xié)議，則要求憶苦咖啡館自行遷讓出房屋，并結(jié)清所有費(fèi)用。后因雙方未能達(dá)成書面租賃協(xié)議，惠民超市向法院起訴，要求憶苦咖啡館立即遷讓出所租房屋，并支付房屋使用費(fèi)。

 

 

法院在審理中形成兩種意見(jiàn)：一種意見(jiàn)是惠民超市無(wú)權(quán)要求憶苦咖啡館交還房屋，因?yàn)榛菝癯信c周某存在租賃合同，周某與憶苦咖啡館也存在租賃合同。惠民超市只能向周某主張違約責(zé)任。另一種意見(jiàn)認(rèn)為本案可以適用物權(quán)法第二百四十三的規(guī)定，原告惠民超市屬于有權(quán)占有人，被告憶苦咖啡館屬于無(wú)權(quán)占有人，因此原告惠民超市有權(quán)要求被告憶苦咖啡館返還房屋。

 

 

法院最終采納了第二種意見(jiàn)，理由如下：

 

首先，《物權(quán)法》第二百四十三條未排除間接占有的適用。占有在理論上有直接占有和間接占有的分類。直接占有是指占有人進(jìn)行事實(shí)上的管領(lǐng)。而間接占有是指占有人并不對(duì)物直接管領(lǐng)，而是基于一定的法律關(guān)系對(duì)物的間接支配關(guān)系。區(qū)分直接占有和間接占有的意義在于，承認(rèn)了間接占有可構(gòu)成一種占有，間接占有人就可以享有占有保護(hù)請(qǐng)求權(quán)。間接占有是德國(guó)民法擴(kuò)張占有概念的產(chǎn)物。通過(guò)此擴(kuò)張，使得民法上關(guān)于占有的規(guī)定原則上也能適用于間接占有。我國(guó)物權(quán)法第二百四十三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被占有人占有的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物及其孳息，但應(yīng)當(dāng)支付善意占有人因維護(hù)該不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)支出的必要費(fèi)用”。

該條賦予“權(quán)利人”對(duì)無(wú)權(quán)占有人的返還請(qǐng)求權(quán)，至于“權(quán)利人”是直接占有還是間接占有，并未加以明確，反言之，該條沒(méi)有明確排除間接占有人的返還原物請(qǐng)求權(quán)，因此間接占有可以擴(kuò)張適用本條的規(guī)定。

 

其次，惠民公司屬于《物權(quán)法》意義上的“權(quán)利人”。根據(jù)物權(quán)法第二百四十三條的規(guī)定，主張返還占有物的權(quán)利人必須對(duì)占有物享有本權(quán)，而且該本權(quán)必須包含對(duì)物之占有權(quán)能。所謂本權(quán)是指基于法律上的原因，可對(duì)物進(jìn)行占有的權(quán)利。有權(quán)占有即指有本權(quán)的占有，無(wú)權(quán)占有即指無(wú)本權(quán)的占有。本案中，惠民超市作為第一承租權(quán)人，自其與育賢置業(yè)公司所簽訂租賃協(xié)議之日起，便對(duì)所承租房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利，該權(quán)利并不因其轉(zhuǎn)租房屋而有所改變。因房屋轉(zhuǎn)租所改變的是惠民超市與其所承租房屋的關(guān)系，從直接占有變?yōu)殚g接占有，惠民超市由房屋的直接占有人變?yōu)殚g接占有人。故惠民公司屬于《物權(quán)法》意義上的“權(quán)利人”。

 

第三，憶苦咖啡館的占有行為屬于無(wú)權(quán)占有。如前所述，無(wú)權(quán)占有是指無(wú)本權(quán)的占有，這種無(wú)權(quán)既可以指自始無(wú)權(quán)，也可以指權(quán)利喪失之后的無(wú)權(quán)。憶苦咖啡館取得房屋的租賃權(quán)是基于周某的轉(zhuǎn)租，當(dāng)周某與惠民超市的租賃合同有效，且在租賃期內(nèi)時(shí)，被告憶苦咖啡館占有訟爭(zhēng)房屋即屬于有權(quán)占有。但當(dāng)周某與憶苦咖啡館的租賃合同解除之后，周某已不再是租賃房屋的使用權(quán)人，其也無(wú)權(quán)再繼續(xù)轉(zhuǎn)租房屋，至此，憶苦咖啡館即喪失了占有權(quán)。而且，原告惠民超市從未認(rèn)可周某轉(zhuǎn)租房屋的事實(shí)（惠民超市未在四方協(xié)議上簽名蓋章，該協(xié)議對(duì)惠民超市不發(fā)生效力），因此憶苦咖啡館再使用訟爭(zhēng)房屋喪失了權(quán)利基礎(chǔ)，其與訟爭(zhēng)房屋的關(guān)系也就從有權(quán)占有變成了無(wú)權(quán)占有。因此，無(wú)權(quán)占有的憶苦咖啡館應(yīng)當(dāng)向權(quán)利人惠民公司返還訟爭(zhēng)房屋。