隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和住房體制改革的深入， 物業(yè)管理迅速發(fā)展壯大。物業(yè)管理合同在規(guī)范物業(yè)管理活動中發(fā)揮了重要作用， 是物業(yè)服務管理法律關系產(chǎn)生的依據(jù)。與一般的合同相比，物業(yè)服務合同在性質、主體、合同的解除方面具有明顯的特殊性。物業(yè)服務合同， 也稱物業(yè)管理合同，是指物業(yè)管理人提供物業(yè)服務，業(yè)主或業(yè)主大會支付物業(yè)管理費的合同。在物業(yè)管理法律關系中，物業(yè)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的法律關系是最重要的法律關系，是物業(yè)管理的基礎法律關系，其他各種法律關系都是圍繞該兩者的關系構建的。而物業(yè)服務合同作為規(guī)范物業(yè)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)權利義務關系的協(xié)議， 是確定這種基礎法律關系的重要依據(jù)。由于建筑物區(qū)分所有權理論是現(xiàn)代物業(yè)管理活動的基本原理，但迄今為止我國尚未進行建筑物區(qū)分所有權的立法這使物業(yè)服務合同缺乏有力的理論支撐；又由于物業(yè)管理具有管理方式專業(yè)性、規(guī)范化、社會性、多樣性以及市場化等多種特征， 物業(yè)服務合同，作為規(guī)范物業(yè)管理法律關系的基礎和主要依據(jù)，與一般合同相比，具有顯著的特殊性。

 

一、合同性質的特殊性

 

物業(yè)服務合同在法律屬性上屬于民事合同， 在我國合同法中沒有此種合同的名稱， 因此是無名合同的一種。它不僅具有一般民事合同的共同特點， 如平等性、當事人意思自治、具有對價關系等，同時基于物業(yè)管理的特殊性, 物業(yè)服務合同具有自己的特點。

 

(一) 物業(yè)服務合同獨立于委托合同

 

當前, 許多學者認為物業(yè)服務合同屬于委托合同。其基本理由是物業(yè)服務合同符合委托合同的一般特征；但這種觀點沒有注意到物業(yè)服務合同在諸多方面的特殊性。從本質上說，物業(yè)服務合同是反映區(qū)分所有建筑物的管理的一種特殊的混合型合同。認定某一契約究竟屬于法定契約類型，其主要目的乃在于確定任意規(guī)定或強行規(guī)定的適用。從而在處理契約的問題時，首先須考慮的是，此項契約是否為典型契約、何種典型契約？在合同法的有名契約中，唯有委托合同與物業(yè)服務合同最相類似。但與委托合同相比，兩者存在實質的差別, 主要表現(xiàn)在：1、委托合同的訂立以雙方當事人相互信任為基礎，在委托合同中，委托人應當親自處理委托事務，只有經(jīng)委托人同意或在緊急情況下受托人才可以轉委托；而物業(yè)服務合同中的物業(yè)管理企業(yè)可以將某些專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)而無須取得業(yè)主或業(yè)主委員會的同意。這種情形打破了一般民事委托合同的限制，與建立在信任基礎上的委托合同有著根本區(qū)別。2、法律后果的歸屬不同。委托合同的受托人在委托合同范圍內所致的法律后果，一般歸屬于委托人，由委托人承擔責任，其例外情況只有：(1) 如果委托合同是有償?shù)模挥幸蚴芡腥说倪^錯給委托人造成損失時，委托人才可以要求賠償；(2) 如果委托合同是無償?shù)模挥幸蚴芡腥说墓室饣蛑卮筮^失給委托人造成損失的，委托人才可以要求賠償。而物業(yè)服務合同則不同，不管物業(yè)管理企業(yè)有無過錯，只要其沒有按合同提供物業(yè)管理服務或提供的物業(yè)管理服務不符合合同所要求的質量或標準，就應當承擔法律責任。3、處理事務的自主權不同。合同法第三百九十九條規(guī)定：受托人應當按照委托人的指示處理委托事務。這表明了受托人的忠實義務，因此受托人處理委托事務的自主權受到委托人的約束：而物業(yè)服務合同中約定的物業(yè)管理服務并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會的指示處理的，物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)合同約定的范圍，獨立自主地開展物業(yè)管理服務。業(yè)主、業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)開展的物業(yè)管理服務活動，只有監(jiān)督權，而沒有干涉、指揮權。物業(yè)管理企業(yè)沒有服從業(yè)主、業(yè)主委員會指示的忠實義務。除此之外，物業(yè)服務合同與委托合同在合同形式、是否有償?shù)确矫嬉泊嬖诓顒e。從以上分析得以明顯看出，物業(yè)服務合同與委托合同存在著根本區(qū)別。

 

(二) 物業(yè)服務合同是混合契約

 

分析無名合同，并不僅在于其與有名合同的區(qū)分，而在于通過這種比較，發(fā)現(xiàn)該無名合同的獨特特征從而判斷該無名合同的法律性質。民法系以給付義務為出發(fā)點，而設各種契約類型。具體到物業(yè)服務合同所設定的主要義務，從物業(yè)管理者的角度而言，一般包括兩個方面：1、物的管理，指對建筑物、基地及附屬設施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理，原則上僅限于建筑物的共有部分。2、人的管理，指對區(qū)分所有人群居生活關系所為之社區(qū)管理，其對象不以居住于建筑物上的所有人為限，凡出入?yún)^(qū)分建筑物之人的行為，均應納入。內容包括對建筑物不當毀損行為的管理， 對建筑物不當使用行為的管理及對生活妨害行為的管理。從物業(yè)管理關系的主要給付對象來看，物業(yè)管理團體提供的服務既有對物業(yè)共有部分的管理又有對公有設施的維修、保養(yǎng)；既有有關機械設施的購買、更換；又有對居住環(huán)境的安全維護，以及根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，代收水、電、氣、熱、通訊、有線電視費用。其涉及到若干有名合同和無名合同的內容, 包括委托合同、保管合同、雇傭合同、租賃合同、承攬合同等等, 業(yè)主則只負有給付物業(yè)管理費的義務。

 

由此可見, 物業(yè)服務合同的性質既不是合同法中規(guī)定的有名合同, 也不是一般的所謂的無名合同, 而是一種類型結合合同，屬于混合契約之一種。即一方當事人所負的數(shù)個給付義務屬于不同契約類型，彼此間居于同值的地位，而他方當事人僅負單一的對待給付( 有償契約)，或不負任何對待給付。上述物業(yè)服務合同正符合類型結合合同的特征。

 

二、合同主體的特殊性

 

合同的主體是指參加合同法律關系享受合同權利和承擔合同義務的人。一般合同的主體都很明確。合同雙方中享有權利承擔義務的自然人、法人或其他組織都是合同的主體。而物業(yè)服務合同的訂立涉及業(yè)主，業(yè)主大會，業(yè)主委員會及物業(yè)管理企業(yè)多方主體。但我國現(xiàn)行的物業(yè)管理條例和其他法律法規(guī)并未明確物業(yè)大會和業(yè)主委員會的法律性質和地位，卻規(guī)定了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責。因此業(yè)主大會和業(yè)主委員會能否成為物業(yè)服務合同的當事人，一直存在爭議。這使得物業(yè)服務合同的主體問題非常復雜。

 

1、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理法律關系中最重要的主體。在物業(yè)管理法律關系中，他們以自己的名義獨立參與民事法律關系享有權利，履行義務并依法承擔法律責任。因此，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)服務合同的主體是毫無爭議的。

 

2、業(yè)主大會。我國物業(yè)管理條例對業(yè)主大會主體資格的規(guī)定非常矛盾，一方面沒有明確界定業(yè)主大會的民事主體地位，另一方面卻又規(guī)定了業(yè)主大會履行相當于具有獨立主體資格的組織所履行的職責。如物業(yè)管理條例第11 條規(guī)定：業(yè)主大會履行下列職責選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。從實踐來看，為了更好地組織全體業(yè)主，行使業(yè)主權利，改變業(yè)主在物業(yè)管理中的弱勢地位，我國物業(yè)管理立法應就業(yè)主大會的民事主體地位做出明確規(guī)定。業(yè)主大會雖不具有法人資格，但可以一個社團組織的資格享有在物業(yè)管理活動中的民事權利能力。這樣有利于保護業(yè)主利益，便于業(yè)主內部關系的調控。

 

3、業(yè)主委員會。從我國物業(yè)管理立法來看，業(yè)主委員會的性質，是否為法人機構，是否為具有民事權利能力和行為能力的非法人組織，是否具有一般民事訴訟主體資格，都未做出明確規(guī)定。我國法律未賦予業(yè)主委員會法律意義上的組織形式。但事實上業(yè)主委員會承擔了具有主體資格的組織才可以承擔的職責。物業(yè)管理條例第15 條規(guī)定了業(yè)主委員會履行的職責，包括代表業(yè)主與業(yè)主委員會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。實踐中業(yè)主委員會參加者民事活動，如果否認業(yè)主委員會的主體資格，從法律上講，業(yè)主委員會參加的民事活動是無效的，這事實上剝奪了業(yè)主委員會的權利，從而影響到業(yè)主合法權利的實現(xiàn)；而且在發(fā)生物業(yè)服務合同糾風進行訴訟時，也會出現(xiàn)訴訟主體缺失的問題。尤其是涉及業(yè)主公共利益的事項，不明確業(yè)主委員會的訴訟主體資格許多問題。因此在現(xiàn)有法律框架內，應明確業(yè)主委員會在一定范圍內一定事務上的主體資格和地位，賦予其相應的權利。

 

由此可見，物業(yè)服務合同主體的特殊性在于法律對物業(yè)服務和合同各方的法律地位、資格和性質的規(guī)定不明確。只有理清物業(yè)服務合同各主體的法律地位，才便于各方主體行使權利， 產(chǎn)生糾紛時尋求法律救濟，從而解決物業(yè)服務合同規(guī)范物業(yè)服務活動的種種缺失與矛盾。

 

三、合同解除的特殊性

 

合同解除，是指在合同有效成立以后，當解除的條件具備時，因當事人一方或雙方的意思表示，使合同關系自始或反向將來消滅的行為。根據(jù)我國合同法的規(guī)定，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協(xié)議。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同。同時合同法又允許當事人協(xié)商一致，按約定條件解除合同或根據(jù)法定條件解除合同。在我國現(xiàn)行的民事立法中，合同解除時導致合同關系終止的原因之一。因此，解除合同使合同當事人的基本民事權利，也是契約自由的應有之意。而在物業(yè)管理活動中，由于業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，業(yè)主大會履行解聘物業(yè)管理企業(yè)的職責；并且業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。

 

由此可見，作為合同當事人的單個業(yè)主或部分業(yè)主，不能直接通過自己的意思表示變更或解除物業(yè)服務合同，而只能通過業(yè)主大會來行使解除合同的權利。在此情形下, 與其他一般合同的當事人的權利相比, 物業(yè)服務合同一方當事人業(yè)主的合同解除權受到相當程度的限制, 具有明顯的特殊性。

 

(一) 業(yè)主合同解除權受到限制的原因

 

1、物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理中所提供的服務具有系統(tǒng)性、專業(yè)性、長期性的特點，管理方式和程序也具有特殊性，如果物業(yè)服務合同的單個或部分業(yè)主隨意解除合同，不僅不利于物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的有效管理，也不利于對物業(yè)管理設施的長期維護與保養(yǎng)，從而不利于物業(yè)服務合同基本目的的實現(xiàn)。

 

2、物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同所進行的管理和服務，包括對共有物業(yè)設施的維護保養(yǎng)，對居住環(huán)境的安全維護。這涉及到全體業(yè)主的公共利益，業(yè)主基于其對建筑物的區(qū)分所有權，已經(jīng)成為公共管理中的一員。在此情況下，單個業(yè)主或部分業(yè)主行使對公共物業(yè)管理的權利必然影響到其他業(yè)主的權益。因此在物業(yè)服務合同中，業(yè)主解除物業(yè)服務合同的自由與其他一般合同當事人相比要受到一定程度的限制。

 

(二) 業(yè)主合同解除權的行使程序

 

業(yè)主的合同解除權受到一定程度的限制，并不意味著業(yè)主不能解除合同。業(yè)主行使物業(yè)服務合同解除權需要符合一定的條件，遵循嚴格的程序。根據(jù)物業(yè)管理條例的規(guī)定，業(yè)主行使物業(yè)服務合同解除權應當遵循如下程序：1、按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開業(yè)主大會或經(jīng)20% 以上的業(yè)主提議，要求業(yè)主委員會召開業(yè)主大會臨時會議；2、在業(yè)主大會上，提出解除物業(yè)服務合同的建議；3、該建議經(jīng)業(yè)主大會集體討論或書面征求意見, 物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權的2/ 3 以上通過，業(yè)主大會作出解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定；4、業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)解除物業(yè)服務合同。可見，物業(yè)服務合同的解除應遵循比一般合同解除更為嚴格的程序業(yè)主的物業(yè)合同解除權受到相當范圍的限制，這是物業(yè)服務合同解除的獨特之處。

 

四、結語

 

在建筑物區(qū)分所有的背景下，業(yè)主既享有對建筑物專有部分的專有權，又享有對建筑物共有部分的共有權，以及管理共同事務的成員權。業(yè)主通過與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同實現(xiàn)對物業(yè)項目的管理，在目前我國尚無關于建筑物區(qū)分所有權立法的情況下，物業(yè)服務合同是對建筑物區(qū)分所有權和物業(yè)的歸屬、變動、使用、限制和管理進行規(guī)范的主要依據(jù)。因此研究物業(yè)服務合同，分析其內在獨特性，更充分發(fā)揮物業(yè)服務合同的作用或許能夠對物業(yè)管理的理論與實踐提供一些有益的參考。