由于房價的居高不下以及流動人口的日益增加，租賃早已成為了人們的最佳選擇。而隨著租賃市場的迅速發展，轉租現象的發生也日益普遍。所謂轉租，是指承租人不退出租賃合同關系，而將租賃物出租給次承租人使用、收益。我國《合同法》第224條對此做了明確的規定。依據是否符合法律的規定，轉租有合法轉租和非法轉租之分。然而我國法律規定在肯定了合法轉租的效力的同時，卻未能相應地賦予次承租人所應享有的，與承租人一致的權利，這其中便包括優先購買權。立法上的缺失，導致對于次承租人是否享有優先購買權這一問題一直存有極大的爭議。也使得處于轉租關系薄弱環節的次承租人的合法權益往往得不到保障。

 

一、次承租人優先購買權的性質

 

房屋次承租人的優先購買權本質上還是承租人的優先購買權，因而研究次承租人的優先購買權的性質本質上還是研究承租人的優先購買權。最高院貫徹《民法通則》意見第118條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”我國《合同法》第230條明確規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”

 

關于承租人優先購買權的性質問題，一直存在著很大的爭議，主要觀點有：“期待權說”、“形成權和附條件形成權說”、“債權說”或“物權說”等，在此不一一贅述。筆者認為，承租人的優先購買權是一種附條件的形成權，是法律賦予承租人的一項特殊保護措施，即承租人得以其單方面表示而形成以出賣人與第三人之間同等條件為內容的合同，無須義務人的承諾。并且，由于形成權行使后，相對人處于極不利的地位，為了保護相對人的利益，要對形成權的行使設置一定的條件。這種條件可以是相對人同意的,也可以是法律經過利益衡量直接規定的。出租人出賣房屋時，當出租人與第三人確定了承租房屋出賣條件后，承租人只要依靠自己的單方意思表示，就可以形成以出租人與第三人同等條件為內容的買賣關系，即將雙方原有的租賃關系變更為買賣關系，承租人的優先購買權在作用方面顯然與形成權相符。

 

二、次承租人是否享有優先購買權

 

次承租人優先購買權的基礎法律關系是轉租人與次承租人之間的轉租合同，涉及到的當事人是出租人、承租人、次承租人和第三人，與承租人優先購買權的法律關系存在著很大的不同，這也是關于次承租人是否享有優先購買權存在爭議的原因。對此，持反對態度的學者認為：“在租賃關系存續期間，出租人與次承租人沒有直接的權利義務關系，在出租人出賣房屋時，即使承租人放棄優先購買權，次承租人亦無優先購買權”而這也是學界的主流觀點。但相應的，也有學者從保護次承租人利益以及自由、效率角度支持次承租人享有優先購買權。

 

筆者認為次承租人應當享有優先購買權。現有的支持次承租人享有優先購買權的觀點，主要是基于保護次承租人利益與自由、效率原則的考慮。筆者贊同賦予次承租人優先購買權的觀點，在此通過以下幾個方面進行具體的闡述：

 

首先，優先購買權的設計本身便是希望通過限制出租人的所有權來實現對處于弱勢地位的特定主體的立法保護。而相較于承租人而言，次承租人處于更為弱勢的地位。承租人愿意將房屋轉租表明其暫時不需要使用該房屋，因而次承租人對房屋的依賴性顯然更大。此外，之所以選擇轉租而不采取轉讓租賃的方式，是因為承租人一般可以通過轉租來從中獲利，也就是說轉租金一般較原租金要高。而且若出租人出賣房屋，次承租人作為房屋的實際使用人所受到的沖擊顯然更大。因此賦予次承租人優先購買權，顯然符合該制度設計的初衷。

 

其次，次承租人享有優先購買權也不會違背出租人的意愿，不會損害出租人的利益。正如上文所述，合法的轉租必須是經出租人同意的轉租，在出租人與次承租人間雖不存在直接的法律關系，但是轉租合同可以看作是出租人出租房屋意愿的延伸，由次承租人來行使優先購買權并不會違背出租人的意愿，也不會對出租人的利益造成損害。

 

最后，賦予次承租人優先購買權有利于減少交易程序，降低交易成本，符合法律效率原則。次承租人作為房屋的實際占有、使用人，行使優先購買權顯然可以極大的降低交易成本。而且實際生活中，次承租人在占有、使用房屋的過程中，經常會依據個人喜好對房屋進行裝修裝飾，承租人優先購買權如果得到承認，既可以避免其投入的成本遭受無謂的損失，也能避免社會資源的浪費，充分發揮房屋的經濟效用。也可以減少房屋賣給第三人時，因處理裝修裝飾物所產生的糾紛。

 

三、確立次承租人優先購買權制度

 

若確定次承租人享有優先購買權，則會引發諸如行使條件、通知義務的履行、優先權順位等一系列的問題，因而必須確立次承租人優先購買權的具體制度以保障實施。

 

（一）  立法規定次承租人享有優先購買權

 

民事優先權的設定應當基于法律明文規定。因為優先權是基于特殊的社會政策和理由而設定的，具有公益性。考察各國優先權立法例，可以知道優先權不僅應當法定，而且是一種法定性極強的權利。正如上文所述，次承租人作為弱勢群體應當享有優先購買權，然而優先購買權的行使不能夠僅僅依據法律條文之間的類推，而應當依靠明確的法律規定。因而應當通過立法來彌補法律的空白，明確賦予次承租人以優先購買權。

 

（二）  行使要件、必要限制及通知義務的相關規定

 

關于次承租人優先購買權的行使要件的設定可以參照承租人優先購買權的行使要件，即以出租人出賣租賃物為前提要件，次承租人依照法律規定在合理期限內，在同等條件下才能行使。此外，與承租人相同，次承租人也應當受非出賣場合下的限制，即在互易、贈與、繼承、公法行為等場合下不享有優先購買的權利。另外，當房屋共有人行使優先購買權及房屋出賣給近親屬時，次承租人的優先購買權也應受限。

 

至于通知義務的履行，正如上文所述，為避免多次轉租的情況下，出租人難以通知從而導致處分權行使的受限。應當規定承租人的通知義務，即在出租人履行通知義務之后，由承租人繼續通知次承租人。當然，為促使承租人及時履行通知義務，應賦予次承租人相應的賠償請求權，并且承租人履行通知義務的期限應當較短。

 

（三）  承租人與次承租人優先購買權的順位問題

 

肯定次承租人優先購買權所導致的承租人與次承租人優先購買權沖突的問題，是最需要解決的。兩個優先權的順位問題也一直備受爭議。筆者認為對于這一問題不能一概而論，應當分情況進行具體的討論。

 

1、我國的合法轉租事實上分為出租人事前同意與事后追認兩種情況，我國《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第16條對此作了明確的規定。若是通過出租人默認的方式確定的轉租，則承租人優先購買權的順位在先。因為優先購買權的產生一定程度上是基于當事人之間的信賴，現實生活中可能出現這樣的情況，即出租人不同意承租人將房屋轉租，卻又疏于異議，導致轉租有效，而該轉租合同事實上是違背出租人真實意愿的。此時，若出租人出賣房屋，承租人優先購買權的順位應該在先，因為出租人當初基于對承租人的信賴，訂立了房屋租賃合同，與次承租人之間并不存在租賃的合意。承租人優先購買顯然更利于保護出租人的合法權益。

 

2、若是征得出租人事先同意的合法轉租，則一般情況下，次承租人的優先購買權順位在先。正如上文所述，次承租人是房屋的實際占有和使用人，由次承租人優先購買房屋可以最大限度地利用房屋，極大地降低交易成本。而且若次承租人已對房屋進行了裝修裝飾，可更好地利用裝修裝飾物，避免房屋在出賣給第三人之后，因處理裝修裝飾物所造成的糾紛。而且承租人轉租房屋，說明該房屋對承租人而言非生活必需，次承租人對房屋的需求更高，在確定優先購買權的順位時更應該以保護次承租人的生存利益為重。

 

特殊情況下，即若承租人將房屋部分轉租、部分留作自用，這也是現實生活中常見的情形。本文認為，若次承租人租賃的部分與房屋的其他部分是可分的，則對于該部分，次承租人的優先購買權順位在先。若是不可分的，則承租人的優先購買權順位在先，這樣可以減少利益沖突，簡化法律關系。因為現實生活中，經常出現承租人將所租房屋的部分轉租給數個次承租人的現象，若規定次承租人的優先購買權順位在先，則各次承租人之間的沖突難以協調，相互間的順位不可能區分先后，反而會阻礙出租人對于房屋處分權的行使，有可能會損害到出租人的利益。